Am 14. Dezember 2023 hat der Bundestag in erster Lesung einen Gesetzentwurf beraten, der kaum Aufmerksamkeit bekommen hat. Er heißt Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetz. Das Plenum hat ihn an die Ausschüsse überwiesen.
Im Kern baut er eine neue Bundesbehörde gegen Geldwäsche auf. Am Rand, auf wenigen Seiten, steht etwas, das jeden Immobilieneigentümer in Deutschland betrifft: ein Immobilientransaktionsregister. Der Gesetzentwurf verspricht den zuständigen Stellen damit einen „volldigitalen Zugriff auf Immobiliendaten“.
Die Debatte um ein Vermögensregister wird meist auf europäischer Ebene geführt. Wir ordnen sie auf der Seite zum EU-Vermögensregister ein. Der deutsche Entwurf zeigt, dass der wichtigste Baustein längst im Bundestag liegt. Nicht in Brüssel. In Berlin. Und er betrifft nicht Konten, nicht Aktien, nicht Gold. Er betrifft das Vermögen, das sich am wenigsten bewegen lässt: deine Immobilie.
Was der Entwurf vorsieht
Die Bundesregierung hat den Entwurf dem Bundesrat im Oktober vorgelegt. Seit dem 6. Dezember 2023 liegt er dem Bundestag als Gesetzentwurf der Bundesregierung vor.
Er errichtet ein Bundesamt zur Bekämpfung von Finanzkriminalität. Es soll zum 1. April 2024 entstehen und Analyse, Ermittlungen und Aufsicht unter einem Dach bündeln. Die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, die Geldwäsche-Meldestelle des Bundes, soll im Juni 2025 in das neue Amt wechseln. Ebenso die Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung.
Beim neuen Amt soll das Immobilientransaktionsregister geführt werden. Der Entwurf beschreibt es als elektronisches Register, geführt als hoheitliche Aufgabe des Bundes. Die Daten werden als chronologische Datensammlung angelegt. Es wird also nicht nur der aktuelle Stand gespeichert, sondern die Geschichte.
Welche Daten hineinfließen
Jeder Grundstückskauf in Deutschland wird schon heute dem Finanzamt gemeldet. Das regelt das Grunderwerbsteuergesetz: Gerichte, Behörden und Notare müssen Rechtsvorgänge anzeigen, die ein Grundstück betreffen. Diese Meldung geht an die Grunderwerbsteuerstelle. Sie dient der Steuer.
Das neue Register setzt genau hier an. Aufgenommen werden sollen alle anzeigepflichtigen Rechtsvorgänge, bei denen der Kaufpreis mehr als 20.000 Euro beträgt. Also praktisch jeder Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks.
Gespeichert werden sollen die Angaben aus der Steueranzeige ohne die Steuer-Identifikationsnummer. Dazu kommt der Geburtsort von Verkäufer und Käufer. Dazu die Daten jeder Person, die für Verkäufer oder Käufer auftritt: Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Wohnort, Staatsangehörigkeit. Ist eine Gesellschaft beteiligt, wird ihre Nummer aus dem Transparenzregister verknüpft.
Die Notare sollen die Daten über eine elektronische Schnittstelle liefern. Wenn die spätere Verordnung es vorsieht, soll auch das Grundbuchamt nach jeder Eintragung eines Eigentümers Daten übermitteln. Und die Registerbehörde soll selbst ins Grundbuch schauen dürfen, im automatisierten Verfahren und gebührenfrei, um unvollständige Daten zu ergänzen.
Wer abfragen darf und wie
Auskunft sollen sechs Stellen bekommen: die Geldwäsche-Meldestelle, die Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung, die Strafverfolgungsbehörden, die Verfassungsschutzbehörden von Bund und Ländern, der Bundesnachrichtendienst und die Gerichte.
Bemerkenswert ist die Mischung. Neben Staatsanwaltschaften und Gerichten stehen die Nachrichtendienste auf der Liste. Der Verfassungsschutz und der Auslandsnachrichtendienst sind keine Strafverfolger. Sie arbeiten im Verborgenen, und ihre Anfragen tauchen in keinem Gerichtsverfahren auf. Ein Register über Immobilienkäufe wird damit auch zu einem Werkzeug der Aufklärung, nicht nur der Strafverfolgung.
Die Abfrage soll im automatisierten Verfahren laufen. Gesucht werden kann nach Name und Vorname, ergänzt um Geburtsdatum, Geburtsort, Wohnort oder Staatsangehörigkeit. Und zwar von Verkäufer, Käufer, Vertreter oder einem abweichenden wirtschaftlich Berechtigten. Alternativ nach Straße, Hausnummer und Grundbuchbezirk.
Über eine Schnittstelle zum Transparenzregister sollen die Treffer um die wirtschaftlich Berechtigten ergänzt werden. Und zwar für den gesamten Zeitraum vom Kauf bis zur Abfrage. Wer hinter einer Gesellschaft stand, die vor Jahren gekauft hat, soll also rückblickend sichtbar werden.
Der Entwurf knüpft die Abfrage an Voraussetzungen. Es braucht eine hinreichend konkretisierte Gefahr oder zureichende tatsächliche Anhaltspunkte für bestimmte Straftaten. Die Verantwortung für die Zulässigkeit eines einzelnen Abrufs trägt nach dem Entwurf die abrufende Stelle. Die Registerbehörde prüft nur, wenn dazu Anlass besteht.
Wie lange die Daten bleiben
Auch dazu enthält der Entwurf eine Regel. Der vollständige Datensatz bleibt zehn Kalenderjahre nach der Aufnahme im Register. Danach wird er nicht gelöscht, sondern auf die Daten reduziert, die ohnehin im Grundbuch stehen. Gelöscht wird nur, was über das Grundbuch hinausgeht, also etwa Geburtsort oder Staatsangehörigkeit.
Jeder Abruf soll protokolliert werden, zu Zwecken der Datenschutzkontrolle, und das Protokoll fünf Jahre gespeichert. Eine eigene Regel, nach der du als Eigentümer erfährst, welche Behörde nach dir gesucht hat, enthält der Entwurf nicht.
Die Rechts- und Fachaufsicht über das Register soll beim Bundesministerium der Finanzen liegen. Also bei dem Ministerium, das auch für die Steuern zuständig ist.
Was eine Verordnung später festlegt
Viele Einzelheiten stehen nicht im Gesetz selbst. Der Entwurf ermächtigt das Finanzministerium, im Einvernehmen mit dem Justizministerium Näheres durch Rechtsverordnung zu regeln. Dazu gehören die Führung des Registers, die Übermittlung der Daten durch die Grundbuchämter, die Datenspeicherung, die Auskunft und der automatisierte Abgleich, die Änderung und Löschung von Eintragungen. Für diese Verordnung soll die Zustimmung des Bundesrates nicht nötig sein.
Das ist ein vertrautes Muster. Das Gesetz baut den Rahmen. Die Stellschrauben dreht später das Ministerium. Was heute im Gesetz steht, ist die Untergrenze dessen, was das Register kann. Was es im Alltag leistet, entscheidet die Verordnung.
Wofür das Register da sein soll
Der Zweck ist im Entwurf festgelegt: Verhütung und Verfolgung der Geldwäsche, strafrechtliche Einziehung bei bestimmten Straftaten und Sanktionsdurchsetzung. Auf der Liste der Straftaten stehen unter anderem Terrorismusfinanzierung, Menschenhandel und Drogenhandel. Es stehen dort aber auch Betrug, Untreue und Steuerhinterziehung unter besonderen Voraussetzungen.
Der Entwurf begründet das Register auch mit einer Lücke. Die Länder arbeiten an einem bundeseinheitlichen Datenbankgrundbuch. Es steht nach den Worten der Bundesregierung „in den nächsten Jahren noch nicht“ für eine zentrale Einsichtnahme durch diese Behörden zur Verfügung. Das neue Register soll also schneller kommen als das digitale Grundbuch.
Parallel sollen die Befugnisse beim Transparenzregister wachsen. Die registerführende Stelle soll Einsicht in das Kontenabrufverfahren, in die Melderegister und in die Stiftungsverzeichnisse der Länder bekommen. Das Kontenabrufverfahren zeigt, wer bei welcher Bank in Deutschland Konten und Depots führt. Die Melderegister zeigen, wo jemand wohnt. Das Transparenzregister zeigt, wer hinter Gesellschaften und Stiftungen steht.
Zusammen mit dem Immobilienregister entsteht so ein Geflecht. Konten, Wohnsitz, Beteiligungen und Immobilien werden über Schnittstellen verbunden. Kein einzelnes Register erfasst alles. Aber die Register können einander abfragen.
Warum ein Register nach Namen etwas verändert
Das Grundbuch ist heute nach Grundstücken geordnet. Wer wissen will, wem ein bestimmtes Haus gehört, schaut ins Grundbuch dieses Hauses. Wer wissen will, welche Häuser einer bestimmten Person gehören, hat es schwerer. Es gibt keinen bundesweiten Index nach Eigentümern.
Genau diesen Index baut das Immobilientransaktionsregister. Nicht für alle Immobilien auf einmal, sondern für jeden Kauf ab dem Start. Mit jedem Jahr wächst der Bestand. Mit jedem Kauf wird ein weiterer Eigentümer auffindbar, mit Geburtsort, Wohnort und Staatsangehörigkeit.
Das ist die Befugnis. Über die Absicht dahinter sagen wir nichts. Aber wir können beschreiben, wie sich Datenbestände verhalten, wenn sie einmal existieren.
Datenbestände wachsen in ihre Zwecke hinein
Im Herbst haben wir zwei Erhebungen beschrieben, die jede Immobilie in Deutschland neu erfasst haben. Den Zensus 2022, den das Statistische Bundesamt mit einer Gebäude- und Wohnungszählung kombiniert hat. Und die Grundsteuerreform, für die Eigentümer nach Aufforderung durch die Finanzbehörde eine Erklärung zum Grundsteuerwert abgeben mussten. Beide wurden für einen bestimmten Zweck erhoben. Beide liefern Daten, die für ganz andere Zwecke brauchbar sind.
Das Immobilientransaktionsregister fügt dem die fehlende Dimension hinzu. Der Zensus weiß, was steht. Die Grundsteuer weiß, was es wert ist. Das neue Register weiß, wer es gekauft hat, wann und zu welchem Preis.
Kataloge werden erweitert
Der Zweck ist heute an einen Katalog von Straftaten gebunden. Kataloge sind Gesetzestext. Gesetzestext wird geändert. Ein Register, dessen Zweck erweitert wird, muss nicht neu gebaut werden. Es muss nur neu beschrieben werden.
Die Vermögensfrage braucht zuerst Daten
Jede Abgabe auf Vermögen braucht eine Grundlage: wer hat was, und was ist es wert. Wie ein Staat Immobilien in der Vergangenheit belastet hat, beschreiben wir auf der Seite zur Zwangshypothek. Ob und wann ein solches Werkzeug je wieder eingesetzt wird, entscheidet die Politik. Die Datengrundlage wird heute gebaut. Und sie wird mit öffentlichen Mitteln gebaut, von einer Bundesbehörde, unter der Aufsicht des Finanzministeriums. Wer ein solches Register einmal hat, muss für einen neuen Zweck nichts mehr erheben. Er muss nur fragen dürfen.
Wo das Verfahren am 22. Dezember steht
Der Bundesrat hat am 24. November 2023 Stellung genommen. Er hält das Gesetz unter anderem für zustimmungsbedürftig. Die Bundesregierung sieht das anders. Im Bundestag liegt der Entwurf nach der ersten Lesung in den Ausschüssen. Beschlossen ist nichts. Die Bundesregierung geht in ihrem Entwurf davon aus, dass der Bundesrat nicht zustimmen muss.
Für Leser in Österreich und der Schweiz gilt: Das Register betrifft Immobilien in Deutschland. Wer als Österreicher oder Schweizer eine Wohnung in Deutschland kauft, wird mit Namen, Geburtsort, Wohnort und Staatsangehörigkeit erfasst. Der Wohnsitz des Käufers spielt keine Rolle. Maßgeblich ist, wo die Immobilie liegt.
Was du daraus ableiten kannst
Die wichtigste Konsequenz ist unbequem. Schutz durch Unsichtbarkeit funktioniert bei Immobilien nicht. Eine Immobilie steht im Grundbuch. Ihr Kauf wird angezeigt. Ein Schutz, der darauf baut, nicht gefunden zu werden, steht auf Sand.
Das gilt auch für Käufe über Gesellschaften. Der Entwurf verknüpft jede beteiligte Gesellschaft mit dem Transparenzregister und ergänzt die wirtschaftlich Berechtigten rückwirkend bis zum Kaufdatum. Eine Gesellschaft als Käufer verbirgt niemanden. Sie fügt dem Datensatz nur eine Zeile hinzu. Wer eine Immobilie über eine Holding erworben hat, um nicht persönlich im Grundbuch zu stehen, steht nach diesem Entwurf trotzdem im Register, als wirtschaftlich Berechtigter.
Wirksamer Schutz setzt deshalb nicht beim Finden an, sondern beim Zugriff. Die Frage ist nicht, ob eine Behörde weiß, dass dir eine Immobilie gehört. Die Frage ist, was sie dann noch erreichen kann.
Hier setzen die beiden Wege an, die wir auf der Seite zur Lastenausgleich-Lösung gleichrangig vorstellen: die Wyoming LLC und die UK Stiftungs-Limited. Wir gründen eine Gesellschaft außerhalb der EU, in den USA oder in UK. Zugunsten dieser Gesellschaft nimmt dein Notar Eintragungen im Grundbuch deiner Immobilie vor.
Die Immobilie wird nicht übertragen. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Das ist keine Verschleierung. Es ist eine offene, notariell umgesetzte Gestaltung, die im Grundbuch steht.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Eine Gestaltung, die steht, bevor ein Register gefüllt, ein Katalog erweitert oder ein Gesetz beschlossen ist, steht auf festem Grund.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag ist das Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetz nicht verabschiedet worden. Der Ausschuss hat im Juni 2024 noch eine Beschlussempfehlung vorgelegt, die unter anderem den behördlichen Datenabruf aus dem Register und ein Auskunftsrecht Betroffener änderte. Die Parlamentsdokumentation führt das Vorhaben heute als „Erledigt durch Ablauf der Wahlperiode“. Ein deutsches Immobilientransaktionsregister gibt es damit nicht.
Die Frage ist aber nicht erledigt. Die EU-Geldwäscherichtlinie (EU) 2024/1640 verpflichtet jeden Mitgliedstaat, den zuständigen Behörden bis zum 10. Juli 2029 über eine zentrale Zugangsstelle sofortigen, direkten und kostenlosen Zugang zu Immobilieninformationen zu verschaffen, einschließlich Eigentümer und Kaufpreis. Der neue Regierungsentwurf vom 14. August 2026 zur Bekämpfung der Finanzkriminalität enthält kein Immobilientransaktionsregister. Er gibt aber der Stelle, die das Transparenzregister führt, ein Einsichtsrecht ins Grundbuch, auch im automatisierten Verfahren. Beschlossen ist dieser Entwurf noch nicht. Die heutige Lage fasst unsere Seite zum EU-Vermögensregister zusammen.