Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt bisher für die Eintragung ins Grundbuch. 1,1 Prozent vom Wert für das Eigentum. 1,2 Prozent vom Wert für das Pfandrecht der Bank.
Der Nationalrat hat am 20. März 2024 beschlossen, dass diese Gebühren für das selbst bewohnte Eigenheim zwei Jahre lang entfallen, bis zu einer Grenze von 500.000 Euro. Das ist eine echte Entlastung. Sie hat Bedingungen. Und die Bedingungen erzählen mehr über das Verhältnis zwischen Staat und Eigentum als die Entlastung selbst.
Was Immobilien als Vermögensklasse grundsätzlich exponiert, auch jenseits von Gebühren, zeigen wir in der Übersicht Immobilien als Asset-Klasse.
Was der Nationalrat beschlossen hat
Die Parlamentskorrespondenz fasst den Beschluss so zusammen (PK Nr. 281): Durch eine Novelle des Gerichtsgebührengesetzes entfallen vorübergehend die Grundbucheintragungsgebühr für Eigenheime bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro und die Pfandrechtseintragungsgebühren in gleicher Höhe.
Die Eckpunkte:
- Die neu gebaute oder gekaufte Wohnimmobilie muss selbst genutzt werden und der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen.
- Die Befreiung gilt nur für Rechtsgeschäfte, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen werden.
- Beantragen kann man sie nur zwischen Juli 2024 und Juli 2026.
- Vererbte oder geschenkte Immobilien sind nicht erfasst.
Grundlage ist der Initiativantrag 3948/A, eingebracht am 28. Februar 2024, im Finanzausschuss beraten am 14. März, im Plenum beschlossen am 20. März. Der Bundesrat hat sich damit noch nicht befasst. Erst danach kann das Gesetz kundgemacht werden.
Teil eines größeren Pakets
Die Gebührenbefreiung steht nicht allein. Sie ist Teil des Wohn- und Baupakets, das die Bundesregierung Ende Februar angekündigt hat. Am selben Tag hat der Nationalrat laut Parlamentskorrespondenz auch beschlossen:
- einen Zweckzuschuss des Bundes an die Länder von 1 Milliarde Euro für die Jahre 2024 bis 2026, davon 780 Millionen für Neubau und 220 Millionen für die Sanierung gemeinnütziger Mietwohnungen,
- zusätzliche Wohnbauförderungsdarlehen der Länder von 500 Millionen Euro, deren Zinslast der Bund bis 2028 bei 1,5 Prozent deckelt,
- für ökologische Wohnneubauten, die zwischen dem 31. Dezember 2023 und dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden, drei Jahre lang den dreifachen AfA-Satz,
- einen befristeten Öko-Zuschlag von 15 Prozent für thermische Sanierung und Heizkesseltausch.
Finanzminister Magnus Brunner nannte es laut Parlamentskorrespondenz ein "ausgewogenes und treffsicheres Paket". Das erklärte Ziel ist die Baukonjunktur. Die Befreiung beim Grundbuch ist der Teil, der beim einzelnen Käufer direkt ankommt.
Was es in Euro bedeutet
Die Gebührensätze stehen in der Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes. Für die Einverleibung des Eigentums fallen 1,1 Prozent vom Wert des Rechts an. Für die Eintragung eines Pfandrechts 1,2 Prozent.
Rechne es durch. Du kaufst eine Wohnung um 500.000 Euro und finanzierst 400.000 Euro mit einem Kredit. Die Eintragung des Eigentums kostet bisher 5.500 Euro. Die Eintragung des Pfandrechts 4.800 Euro. Zusammen rund 10.300 Euro. Die ÖVP-Abgeordneten nannten in der Debatte eine Entlastung von rund 10.000 Euro.
Über 500.000 Euro zahlst du anteilig. Die SPÖ kritisierte in der Debatte, dass die Befreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro greife; ihr Antrag, die Grenze auf 750.000 Euro zu senken, fand keine Mehrheit. Nach dem beschlossenen Text besteht die Befreiung bis 500.000 Euro, darüber sind Gebühren anteilig zu zahlen, und ab einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro entfällt sie ganz.
Die Bedingungen im beschlossenen Text
Die Details stehen in drei neuen Paragrafen, die in das Gerichtsgebührengesetz eingefügt werden, nachzulesen im Bericht des Finanzausschusses, 2497 d.B.. Sie lohnen einen genauen Blick.
Nur entgeltlich. Der Eintragung muss ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegen, geschlossen nach dem 31. März 2024. Kauf ja. Erbe und Schenkung nein.
Nur im Fenster. Der Antrag auf Eintragung muss nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangen. Wer jetzt kauft und die Befreiung will, muss mit dem Antrag bis Juli warten. Die NEOS haben genau das kritisiert: unnötiger Zeitverlust für Käufer und Verkäufer. Ihr Antrag, die Frist zu ändern, blieb in der Minderheit.
Nur für den Kredit, der das Haus bezahlt. Beim Pfandrecht muss der gesicherte Betrag ausschließlich oder zu mehr als 90 Prozent für den Erwerb, die Errichtung oder die Sanierung der Wohnstätte aufgenommen worden sein.
Nur mit Nachweis. Das dringende Wohnbedürfnis ist zu belegen. Mit einer Bestätigung über die Meldung des Hauptwohnsitzes an der Adresse der Liegenschaft. Und mit einem Nachweis, dass du die Wohnrechte an deiner bisherigen Wohnstätte aufgegeben hast.
Nur fristgerecht. Die Nachweise gehen mit dem Grundbuchsantrag ein, wenn du schon eingezogen bist. Sonst innerhalb von drei Monaten ab Übergabe oder Fertigstellung, längstens innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung. Kommen sie nicht rechtzeitig, schreibt die Behörde die Gebühren nachträglich vor.
Was der Staat für die Befreiung wissen will
Lies die Nachweisliste noch einmal. Der Staat verzichtet auf eine Gebühr. Im Gegenzug prüft er, wo du deinen Hauptwohnsitz hast. Er prüft, ob du deine bisherige Wohnung aufgegeben hast. Und er behält sich vor, bis zu fünf Jahre nach der Eintragung nachzufordern, wenn die Unterlagen fehlen.
Eine Förderung für das eigene Zuhause soll nicht an Anleger gehen. Aber die Nachweisliste zeigt ein Muster. Jede Begünstigung knüpft an Daten, die der Staat über dich hält: Melderegister, Grundbuch, Kreditzweck. Die Entlastung beim Eigentum kommt mit einer genaueren Erfassung deiner Wohnsituation.
Und das Grundbuch selbst bleibt, was es ist: das vollständigste Register über Immobilienvermögen, das ein Staat führt. Wer eingetragen ist, wem was gehört, welche Bank welches Pfandrecht hält. Die Gebühr fällt weg. Die Eintragung nicht.
Warum das Grundbuch mehr ist als eine Formalität
Für den Eigentümer ist das Grundbuch Schutz. Es beweist, dass die Immobilie dir gehört. Für den Staat ist es noch etwas anderes: die Grundlage für jeden Zugriff, der an Immobilienvermögen anknüpft. Grundsteuer, Pfändung, Zwangsversteigerung. Und in der Geschichte Deutschlands auch eine Vermögensabgabe.
Das deutsche Lastenausgleichsgesetz von 1952 nennt seine Abgaben ausdrücklich: eine einmalige Vermögensabgabe und eine Sonderabgabe auf Gewinne aus Schulden, für die Grundpfandrechte bestellt worden sind. Das Grundbuch war also nicht nur Beweismittel für Eigentum, es war Anknüpfungspunkt für die Abgabe. Wie dieser Ausgleich funktionierte und warum die Debatte darüber nicht abreißt, erklären wir unter Lastenausgleich.
Das Prinzip ist in Österreich nicht anders. Wer im Grundbuch steht, ist auffindbar. Das ist keine Vermutung über Absichten. Es ist die Funktion des Registers.
Deutschland im Vergleich
In Deutschland ist die große Nebenkostenposition beim Kauf nicht die Grundbuchgebühr, sondern die Grunderwerbsteuer. Den Steuersatz bestimmen die Länder selbst, so steht es in Artikel 105 des Grundgesetzes. Eine vergleichbare befristete Befreiung für das selbst genutzte Eigenheim gibt es auf Bundesebene nicht.
Für deutsche Eigentümer gibt es aber einen Punkt, an dem das Grundbuch zum Werkzeug wird. Wer in Deutschland wohnt und eine Immobilie in Deutschland besitzt, kann über Eintragungen im Grundbuch zugunsten einer Gesellschaft außerhalb der EU vorsorgen. Eine UK Stiftungs-Limited oder eine Wyoming LLC erhält Eintragungen in den Abteilungen I, II und III. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Die steuerliche Situation bleibt unverändert, alle Maßnahmen sind reversibel. Wie das abläuft, steht unter Immobilienschutz. Welche Rolle das Vereinigte Königreich als Rechtsraum spielt, zeigt unsere Seite zum Vereinigten Königreich.
Der Unterschied zur Übertragung auf eine Gesellschaft ist in Deutschland auch steuerlich wichtig. Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 des Einkommensteuergesetzes nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Eine Übertragung würde diese Frist gefährden. Eine Eintragung ohne Eigentümerwechsel lässt sie unberührt.
Für Immobilien in Österreich gilt dieser Weg nicht. Das Grundbuchsrecht ist ein anderes, und unsere Lösung ist für das deutsche Grundbuch gebaut.
Erbe und Schenkung bleiben außen vor
Ein Detail verdient eigene Aufmerksamkeit. Die Befreiung gilt nur für entgeltliche Geschäfte. Wer eine Wohnung von den Eltern erbt oder geschenkt bekommt und selbst einzieht, zahlt die Eintragung weiter.
Das ist eine politische Entscheidung, und sie hat eine klare Logik: Gefördert wird der Kauf, weil der Kauf Geld bewegt, Kredite auslöst, Bauträger beschäftigt. Die Weitergabe innerhalb der Familie bewegt nichts davon. Sie wird deshalb nicht begünstigt.
Für deine Nachfolgeplanung heißt das: Der Übergang einer Immobilie in die nächste Generation ist ein eigener Vorgang mit eigenen Kosten. Er gehört in die Planung, lange bevor er ansteht.
Wer in der Schweiz lebt
Die Befreiung setzt voraus, dass die Wohnstätte dein Hauptwohnsitz wird und du die bisherige aufgibst. Wer in der Schweiz lebt und in Österreich eine Ferienwohnung oder ein Anlageobjekt kauft, fällt deshalb nicht darunter. Für diesen Käufer bleibt es bei 1,1 und 1,2 Prozent.
Befristet heißt: Die Gebühr kommt zurück
Eine Befristung ist kein Nebensatz. Sie bedeutet, dass der Gesetzgeber die Gebühr nicht abschafft, sondern aussetzt. Am 1. Juli 2026 gilt ohne neuen Beschluss wieder der alte Tarif.
Das hat zwei Folgen. Erstens entsteht ein Zeitfenster, das Käufer unter Druck setzt: kaufen, solange es günstiger ist. Genau das soll ein Konjunkturprogramm bewirken. Zweitens zeigt es, wie beweglich die Kosten des Eigentums sind. Eine Gebühr von 1,1 Prozent, die zwei Jahre lang null beträgt, kann danach wieder 1,1 Prozent betragen. Oder mehr. Der Tarif ist eine politische Größe, keine feste Eigenschaft deiner Immobilie.
Wer langfristig plant, rechnet deshalb nicht mit dem günstigsten Stand eines Tarifs, sondern mit seiner Bandbreite. Und er fragt sich, welche Kosten der Staat an sein Immobilienvermögen knüpfen kann: beim Kauf, beim Halten, beim Vererben, beim Verkauf.
Was du mitnimmst
Die Streichung der Gebühr ist ein Konjunkturinstrument. Sie ist Teil des Wohn- und Baupakets, mit dem die Regierung den Wohnbau ankurbeln will. Sie ist befristet, sie ist an Bedingungen geknüpft, und sie wird nachträglich kontrolliert.
Für Käufer eines Eigenheims in Österreich heißt das konkret: Vertrag nach dem 31. März 2024 schließen, Eintragung ab Juli 2024 beantragen, Hauptwohnsitz melden, alte Wohnung aufgeben, Nachweise fristgerecht liefern. Dann bleiben rund ein Prozent des Kaufpreises in deiner Tasche.
Wer dagegen jetzt schon unterschrieben hat, geht leer aus. Der Stichtag ist der Vertragsabschluss, nicht die Eintragung. Wer im Februar oder März 2024 gekauft hat, zahlt die volle Gebühr, auch wenn die Eintragung erst im Sommer erfolgt. Das ist die Kehrseite jeder Förderung mit Stichtag: Sie belohnt den richtigen Zeitpunkt, nicht die Sache selbst.
Für jeden Eigentümer, in Österreich wie in Deutschland, gilt darüber hinaus: Das Grundbuch ist die Stelle, an der der Staat dein Immobilienvermögen sieht. Eine Gebühr kann er streichen und wieder einführen. Was im Grundbuch steht, entscheidet darüber, was er im Ernstfall vorfindet.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Die Befreiung ist ausgelaufen. Der Bundesrat hat das Gesetz im April 2024 passieren lassen; es wurde als BGBl. I Nr. 37/2024 kundgemacht, die neuen §§ 25a bis 25c des Gerichtsgebührengesetzes galten ab 19. April 2024. Nach der Übergangsbestimmung in Artikel VI Ziffer 82 sind sie mit 1. Juli 2026 außer Kraft getreten. Eine Verlängerung ist im Gerichtsgebührengesetz in der geltenden Fassung nicht enthalten.
Sie gelten weiter für Grundbuchsanträge, die vor dem 1. Juli 2026 eingelangt sind, und in den Sonderfällen einer vorher beantragten Vormerkung, Rangordnung oder Wohnungseigentumsanmerkung auch danach. Wer die Befreiung in Anspruch genommen hat, muss die Nachweise zum Hauptwohnsitz weiterhin fristgerecht liefern, sonst werden die Gebühren nachgefordert. Für neue Käufe fallen wieder 1,1 Prozent für das Eigentum und 1,2 Prozent für das Pfandrecht an. Den aktuellen Stand zu Immobilien als Vermögensklasse hältst du in der Übersicht Immobilien als Asset-Klasse nach.