Am 22. März 2024 kamen zwei Nachrichten aus zwei Richtungen. Beide handeln von deinem Haus.
Aus Wiesbaden meldete das Statistische Bundesamt, dass die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 so stark gefallen sind wie nie seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.
Aus Berlin kam das Ja des Bundesrats zum Wachstumschancengesetz. Darin steht eine neue Abschreibung für Wohngebäude: degressiv, 5 Prozent vom Restwert pro Jahr.
Das eine ist ein Befund über das, was du besitzt. Das andere ist ein Anreiz für das, was noch gebaut werden soll. Zusammen zeigen sie, wie der Staat mit Wohneigentum umgeht: Er lenkt den Neubau mit Steuergeld und lässt den Bestand stehen, wo er ist. Was Immobilien als Vermögensklasse sonst noch exponiert, steht in unserer Übersicht Immobilien als Asset-Klasse.
Was Destatis gemeldet hat
Die Pressemitteilung Nr. 114 vom 22. März 2024 enthält vorläufige Zahlen. Im Jahresdurchschnitt 2023 lagen die Preise für Wohnimmobilien um 8,4 Prozent unter dem Vorjahr. Das ist der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 und der erste seit 2007. Von 2008 bis 2022 waren die Preise jedes Jahr gestiegen.
Das vierte Quartal 2023 lag 7,1 Prozent unter dem vierten Quartal 2022 und 2,0 Prozent unter dem dritten Quartal. Es war das fünfte Quartal in Folge mit einem Minus gegenüber dem Vorjahr.
Die Unterschiede sind deutlich:
- Bestand gegen Neubau. Bestandsimmobilien verloren im vierten Quartal 7,8 Prozent zum Vorjahresquartal, Neubauten 3,2 Prozent.
- Metropolen. In den sieben größten Städten fielen Ein- und Zweifamilienhäuser um 9,1 Prozent, Eigentumswohnungen um 5,8 Prozent.
- Städtische Kreise. Ein- und Zweifamilienhäuser dort: minus 11,0 Prozent.
- Ländliche Kreise. Häuser minus 6,9 Prozent, Wohnungen minus 2,8 Prozent.
Destatis weist selbst darauf hin, dass die Werte vorläufig sind und regelmäßig revidiert werden, weil Meldungen nachträglich eingehen. Die Richtung ist eindeutig. Wer 2023 Wohneigentum im Bestand hielt, hat auf dem Papier Vermögen verloren. Und zwar dort am meisten, wo die Preise vorher am höchsten waren.
Rechne es an einem Beispiel durch. Ein Haus, das Ende 2022 mit 800.000 Euro bewertet war, verliert bei minus 8,4 Prozent rund 67.000 Euro an Marktwert. Ohne dass du etwas getan hast. Ohne dass sich an Lage, Zustand oder Mietvertrag etwas geändert hat. Das ist der Normalfall eines Marktes. Ein Schutz ist der Markt nicht.
Was der Bundesrat am selben Tag beschlossen hat
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 22. März 2024 dem Wachstumschancengesetz zugestimmt (BundesratKOMPAKT, Drucksache 87/24 (B)). Damit hat er den Kompromiss bestätigt, den der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat am 21. Februar 2024 vorgelegt hatte.
Der Weg dahin war lang. Der Bundestag hatte das Gesetz am 17. November 2023 beschlossen. Der Bundesrat rief am 24. November 2023 den Vermittlungsausschuss an. Jetzt fehlen noch Ausfertigung und Verkündung im Bundesgesetzblatt.
Was im Kompromiss steht, fasst der Bundesrat so zusammen:
- eine degressive AfA für Wohngebäude in Höhe von 5 Prozent,
- eine degressive AfA auf bewegliche Wirtschaftsgüter für neun Monate,
- ein auf vier Jahre befristeter Verlustvortrag von 70 Prozent,
- eine ausgeweitete Forschungsförderung.
Die geplante Klimaschutz-Investitionsprämie ist nicht mehr Teil des Gesetzes. In der geänderten Fassung soll das Gesetz Entlastungen von 3,2 Milliarden Euro bringen.
Das erklärte Ziel laut Bundesrat: mit steuerlichen Investitionsanreizen die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts Deutschland stärken. Die Immobilienregel ist also Teil eines Konjunkturprogramms. Sie soll Baukräne bewegen, nicht Vermögen schützen.
Die degressive AfA im Wortlaut
Den genauen Text enthält die Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses. In § 7 des Einkommensteuergesetzes kommt ein neuer Absatz hinzu. Die Kernpunkte:
Welche Gebäude. Gebäude in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR, soweit sie Wohnzwecken dienen. Du musst sie selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft haben. Gebrauchte Häuser aus dem Bestand fallen nicht darunter.
Welches Zeitfenster. Der Baubeginn liegt nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029. Oder der Kaufvertrag wird in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossen. Als Baubeginn gilt das Datum der Baubeginnsanzeige nach Landesrecht.
Welcher Satz. 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert, also vom Restwert. Jedes Jahr ein fester Prozentsatz auf eine kleiner werdende Basis.
Was dafür wegfällt. Wer degressiv abschreibt, kann keine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung vornehmen. Der Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt, danach geht es linear vom Restwert weiter.
Zum Vergleich: Die lineare AfA für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt 3 Prozent der Herstellungskosten pro Jahr. Bei 500.000 Euro Gebäudekosten sind das 15.000 Euro im Jahr. Degressiv sind es im ersten Jahr 25.000 Euro, im zweiten 23.750 Euro, im dritten gut 22.560 Euro. Der Vorteil liegt in den ersten Jahren. Später dreht sich das Verhältnis, deshalb erlaubt das Gesetz den Wechsel.
Dazu kommt eine Änderung an der Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen. Sie darf künftig neben der degressiven AfA genutzt werden. Die Fristen dort werden auf den 1. Oktober 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze steigt von 4.800 auf 5.200 Euro je Quadratmeter, die förderfähige Bemessungsgrundlage von 2.500 auf 4.000 Euro je Quadratmeter.
Wer davon etwas hat und wer nicht
Die Förderung wirkt nur in eine Richtung: auf Gebäude, die ab Oktober 2023 entstehen. Sie senkt die Steuer auf Mieteinkünfte in den ersten Jahren nach dem Bau. Sie hilft also demjenigen, der jetzt baut oder neu gebaut kauft und vermietet.
Für den Bestand ändert sie nichts. Die Wohnung, die du 2015 gekauft hast, wird nicht degressiv. Das Haus deiner Eltern auch nicht. Genau dort aber lag laut Destatis der größere Preisrückgang.
Für den Bestand bleibt es bei der linearen AfA aus § 7 Absatz 4: 2 Prozent pro Jahr für Wohngebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere. Daran ändert das Wachstumschancengesetz nichts.
Die Stichtagsfalle
Achte auf den Stichtag. Maßgeblich ist der Baubeginn laut Baubeginnsanzeige, und er muss nach dem 30. September 2023 liegen. Wer im Sommer 2023 angefangen hat, fällt heraus, auch wenn das Haus erst 2025 fertig wird. Beim Kauf zählt der Vertrag: Er muss im Zeitfenster rechtswirksam geschlossen sein, und das Gebäude muss spätestens im Jahr seiner Fertigstellung erworben werden. Eine Wohnung, die ein Bauträger 2024 fertigstellt und die du 2025 kaufst, erfüllt diese Bedingung nicht.
Das Gesetz belohnt also nicht Wohneigentum an sich. Es belohnt eine bestimmte Handlung in einem bestimmten Zeitfenster. Steuerrecht als Steuerungsinstrument, mit einem Datum als Schalter.
Ein Hebel wirkt in beide Richtungen
Hier liegt die eigentliche Lehre für jeden Eigentümer. Ein Staat, der mit einer Abschreibungsregel den Neubau fördern kann, kann mit einer anderen Regel den Bestand belasten. Das Werkzeug ist dasselbe: ein Absatz im Einkommensteuergesetz, eine Bemessungsgrundlage, ein Prozentsatz, ein Stichtag.
Die degressive AfA gibt. Andere Regeln nehmen. Die Grundsteuer wird ab 2025 auf neuen Werten erhoben. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Der Gewinn aus einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren ist steuerpflichtig. Jede dieser Größen hängt an einer Zahl, die ein Parlament ändern kann. Wer Immobilien hält, hält deshalb nicht nur Steine und Grund, sondern auch eine Position gegenüber dem Gesetzgeber.
Das ist keine Nebensache. Es zeigt, wie der Staat Immobilienvermögen behandelt. Er greift mit Steuerrecht ein, wo er ein politisches Ziel hat, hier den Wohnungsbau. Was schon gebaut ist, wird nicht gefördert, sondern verwaltet: erfasst, bewertet, besteuert.
Dein Bestand ist sichtbar und unbeweglich
Eine Immobilie kann nicht umziehen. Du kannst ein Depot in eine andere Rechtsordnung verlegen. Ein Haus in Frankfurt bleibt in Frankfurt.
Und es steht im Grundbuch. Eigentümer, Belastungen, Rechte Dritter. Das Grundbuch ist die vollständigste Vermögensliste, die der Staat über seine Bürger führt.
Gleichzeitig läuft die Grundsteuerreform. Nach § 37 des Grundsteuergesetzes gilt die neue Fassung erstmals für die Grundsteuer des Jahres 2025. Dafür wurde jedes Grundstück in Deutschland neu bewertet. Wie diese Neubewertung mit der Diskussion über Vermögensabgaben zusammenhängt, haben wir im Beitrag zu Grundsteuerreform und Lastenausgleich beschrieben.
Setze die Teile zusammen. Ein Vermögenswert, der nicht wegkann. Ein Register, das jeden Eigentümer kennt. Neue Werte für jedes Grundstück. Ein Preisrückgang, der zeigt, dass der Markt allein keinen Schutz bietet. Und ein Gesetzgeber, der Immobilien steuerlich dorthin lenkt, wo er sie haben will. Das ist ein strukturelles Risiko, kein Szenario.
Was für Eigentümer in Deutschland möglich ist
Wer in Deutschland wohnt und eine Immobilie in Deutschland besitzt, kann sie nicht verlagern. Er kann aber beeinflussen, was im Grundbuch steht.
Für genau diesen Fall haben wir einen Weg entwickelt, der ohne Eigentumsübertragung auskommt. Eine Gesellschaft außerhalb der EU, entweder eine UK Stiftungs-Limited oder eine Wyoming LLC, erhält Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs deiner Immobilie. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Deine steuerliche Situation bleibt unverändert. Alle Maßnahmen sind reversibel. Wie das im Einzelnen abläuft und wie sich die beiden Wege unterscheiden, steht unter Immobilienschutz. Auf derselben Seite steht, warum wir bei der Wyoming-Variante den deutsch-amerikanischen Staatsvertrag von 1954 als zusätzlichen Schutzfaktor sehen. Was Wyoming als Rechtsordnung sonst auszeichnet, zeigt unsere Seite zu Wyoming.
Warum der Unterschied zur Übertragung so wichtig ist, zeigt § 23 des Einkommensteuergesetzes. Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Danach ist er steuerfrei. Wer seine Immobilie auf eine Struktur überträgt, löst nach unserer Lösungsübersicht Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer oder beides aus, und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ist oft nicht mehr möglich. Bei unserem Weg bleibt er möglich, denn die Immobilie wird nicht übertragen.
Und in Österreich und der Schweiz
Die degressive AfA ist deutsches Einkommensteuerrecht. Sie hilft nur dem, der in Deutschland steuerpflichtige Mieteinkünfte aus einem neuen Wohngebäude hat.
Österreich geht in dieselbe Richtung, mit eigenen Mitteln. Der Nationalrat hat am 20. März 2024 Teile des Wohn- und Baupakets beschlossen (PK Nr. 281). Für Wohnneubauten, die zwischen dem 31. Dezember 2023 und dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und bestimmte ökologische Standards erfüllen, gilt drei Jahre lang der dreifache AfA-Satz, laut Erläuterungen 4,5 Prozent pro Jahr. Auch dort gilt: Der Bestand bekommt davon nichts.
In der Schweiz gibt es keine vergleichbare Maßnahme aus dieser Woche. Wer von dort aus eine Immobilie in Deutschland hält, ist mit dieser Immobilie trotzdem Teil des deutschen Grundbuchs, des deutschen Grundsteuerrechts und jeder künftigen deutschen Regelung über Immobilienvermögen.
Was du aus beiden Meldungen mitnimmst
Die Destatis-Zahlen sagen dir, dass Immobilien kein Selbstläufer sind. Der Bundesratsbeschluss sagt dir, dass der Staat bei Immobilien steuert, wo er will, und dass er dafür das Steuerrecht nimmt.
Beides spricht nicht gegen Immobilien. Es spricht dafür, dass ein Vermögen, das zu großen Teilen aus deutschem Wohneigentum besteht, ein Klumpenrisiko trägt. Gegenüber dem Markt. Und gegenüber dem Staat, der jede dieser Immobilien kennt.
Wer baut, rechnet jetzt die degressive AfA durch. Wer schon besitzt, sollte eine andere Rechnung aufmachen: wie viel seines Vermögens an einem einzigen Ort liegt, in einem einzigen Register, unter einer einzigen Rechtsordnung.
Und noch eine dritte Rechnung gehört dazu: die Zeit. Jede Immobilie, die du privat hältst, läuft auf ihre zehn Jahre zu, nach denen ein Verkauf steuerfrei ist. Diese Frist ist ein Vermögenswert für sich. Wer sie durch eine Übertragung verliert, bezahlt für seinen Schutz doppelt. Wer seine Immobilie im Grundbuch absichert, ohne sie zu übertragen, behält die Frist. Deshalb lohnt es sich, die Frage nach dem Schutz des Bestands zu stellen, bevor irgendein Gesetz sie dringend macht.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag ist das Wachstumschancengesetz verkündet. Es wurde am 27. März 2024 ausgefertigt und am selben Tag im Bundesgesetzblatt 2024 I Nr. 108 veröffentlicht. Die degressive Abschreibung für Wohngebäude steht seitdem in § 7 Absatz 5a des Einkommensteuergesetzes: 5 Prozent vom Restwert, für Gebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, oder bei Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung auf Grund eines Vertrags aus demselben Zeitraum.
In Österreich hat der Bundesrat die Änderung des Einkommensteuergesetzes am 5. April 2024 passieren lassen. Sie wurde am 18. April 2024 als BGBl. I Nr. 36/2024 kundgemacht: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und den vorgesehenen ökologischen Standard erfüllen, gilt drei Jahre lang höchstens der dreifache Abschreibungssatz. Wie sich das in den Schutz deiner Immobilie einfügt, verfolgen wir in unserer Übersicht zu Immobilien.