Zum ersten Mal sind Eigentümer vor einem Finanzgericht mit Einwänden gegen die Bewertung nach dem neuen Bundesmodell der Grundsteuer durchgedrungen, jedenfalls vorläufig. Der 4. Senat des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz hat am 23. November 2023 in zwei Eilverfahren entschieden: Die Vollziehung der angegriffenen Grundsteuerwertbescheide ist auszusetzen. Es bestünden ernstliche Zweifel an ihrer Rechtmäßigkeit.
Das Gericht zweifelt dabei nicht nur an den beiden Bescheiden. Es zweifelt auch an der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln selbst. Die Beschwerde zum Bundesfinanzhof hat es wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen. So steht es in der Pressemitteilung des Finanzgerichts vom 27. November 2023.
Wie wir Immobilien als Teil eines geschützten Vermögens einordnen, von der Erbschaftsteuer bis zur internationalen Streuung, steht in unserer Übersicht zu Immobilien als Asset-Klasse. Die Entscheidung aus Rheinland-Pfalz sagt viel darüber, wie der Staat Grundstücke bewertet. Sie sagt auch, wo diese Bewertung an Grenzen stößt.
Die zwei Fälle
Beide Fälle sind unspektakulär. Genau das macht sie wichtig. Es geht nicht um Villen oder Gewerbeparks, sondern um zwei gewöhnliche Einfamilienhäuser, wie es sie in jeder Gemeinde gibt.
Im ersten Fall geht es um ein Einfamilienhaus mit 72 Quadratmetern Wohnfläche. Nach Angaben der Eigentümerin wurde es 1880 gebaut, ist seit Jahrzehnten unrenoviert und hat noch einfach verglaste Fenster. Der Bodenrichtwert für das 351 Quadratmeter große Grundstück lag bei 125 Euro je Quadratmeter. Das Finanzamt setzte die gesetzlich festgelegte Miete je Quadratmeter an und stellte den Grundsteuerwert auf 91.600 Euro fest.
Im zweiten Fall geht es um ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1977 mit 178 Quadratmetern Wohnfläche auf einem Grundstück von 1.053 Quadratmetern. Der Bodenrichtwert lag bei 300 Euro je Quadratmeter. Die Eigentümer machten geltend, ihr Grundstück sei nur eingeschränkt nutzbar: Bebauung in zweiter Reihe, Zufahrt nur über einen Privatweg, Hanglage. Ein Abschlag von 30 Prozent sei angemessen. Das Finanzamt setzte den Bodenrichtwert ohne Abschlag an und kam auf einen Grundsteuerwert von 318.800 Euro.
In beiden Fällen hat das Finanzamt das Gesetz angewandt, wie es geschrieben ist. Und in beiden Fällen sagt das Gericht: Das Ergebnis könnte zu hoch sein.
Warum der Grundsteuerwert so wichtig ist
Die neue Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 erhoben. Ihre Grundlage ist der Grundsteuerwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Diesen Wert stellt das Finanzamt in einem eigenen Bescheid fest, dem Grundsteuerwertbescheid.
Das Finanzgericht erklärt, warum das zählt. Einwände gegen die Höhe der späteren Grundsteuer können nur gegen diesen Wertbescheid vorgebracht werden. Wer ihn akzeptiert, akzeptiert die Grundlage für Jahre.
Das sogenannte Bundesmodell gilt nach Angaben des Gerichts in Rheinland-Pfalz und zehn weiteren Bundesländern. Die übrigen Länder haben eigene Modelle.
Wie das Bundesmodell rechnet
Um die Kritik zu verstehen, hilft ein Blick auf die Rechenweise. Für Wohngrundstücke setzt das Gesetz keine tatsächliche Miete an. Es arbeitet mit pauschalen Nettokaltmieten je Quadratmeter, festgelegt in einer Tabelle nach Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr, mit Zu- und Abschlägen je nach Mietniveau der Gemeinde. So steht es im Bewertungsgesetz.
Dazu kommt der Wert des Bodens, berechnet aus Fläche und Bodenrichtwert.
Ob das Haus renoviert ist oder nicht, ob es gut geschnitten ist oder nicht, ob das Grundstück am Hang liegt oder eben: Für die Tabelle spielt das keine Rolle. Das Verfahren ist darauf angelegt, sehr viele Grundstücke mit wenigen Angaben zu bewerten. Der Preis dafür ist, dass der Einzelfall verschwindet.
Woher die Bodenrichtwerte kommen
Die Bodenrichtwerte ermitteln sogenannte Gutachterausschüsse. Ihre Grundlage ist die Kaufpreissammlung. Jeder Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, muss vom Notar in Abschrift an den Gutachterausschuss geschickt werden. So regelt es das Baugesetzbuch. Die Sammlung darf an das zuständige Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.
Jeder Grundstückskauf landet also in einer behördlichen Datenbank. Aus ihr werden die Werte abgeleitet, nach denen später jeder Eigentümer besteuert wird. Genau an der Qualität dieser Datenbank und an der Unabhängigkeit der Ausschüsse setzt das Finanzgericht an.
Was das Gericht an den Bescheiden bemängelt
Das Gericht hat zwei Arten von Zweifeln. Die ersten betreffen die Anwendung des Gesetzes.
Die Bodenrichtwerte. Sie fließen entscheidend in die Bewertung ein. Das Gericht hat ernstliche Bedenken, ob sie rechtmäßig zustande gekommen sind. Zum einen zweifelt es an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit der Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz, weil Einflussnahme nach der Landesverordnung nicht ausgeschlossen werden könne. Zum anderen befürchtet es erhebliche Datenlücken in den Kaufpreissammlungen, aus denen die Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Solche Lücken könnten zu erheblichen Verzerrungen führen.
Der Nachweis eines niedrigeren Werts. Das Gesetz arbeitet fast vollständig mit Pauschalen. Das Gericht hält es für geboten, dass Eigentümer im Einzelfall einen niedrigeren Wert ihres Grundstücks nachweisen können. Sonst könnten erhebliche Härten entstehen. Ein förmliches Gutachten sei dafür nicht zwingend nötig. In beiden Fällen hielt das Gericht einen niedrigeren Wert für möglich.
Was das Gericht am Gesetz bezweifelt
Die zweiten Zweifel reichen weiter. Sie betreffen das Bundesmodell selbst.
Das Grundgesetz verlangt eine Bewertung, die der Wirklichkeit entspricht und die Grundstücke im richtigen Verhältnis zueinander abbildet. Das Gericht spricht von einer realitäts- und relationsgerechten Bewertung.
Genau daran zweifelt es. Schon der Grund, warum die Grundsteuer überhaupt erhoben wird, sei nicht eindeutig. Und die vielen Pauschalen des Gesetzes vernachlässigten die individuellen Umstände fast vollständig. Die Folge sei eine gleichheitswidrige Nivellierung: systematische Unterbewertung hochwertiger Immobilien und systematische Überbewertung von Immobilien in weniger begehrten Lagen, in schlechterem Zustand oder mit einfacherer Ausstattung.
Dazu kommt ein Vollzugsdefizit. Bodenrichtwerte würden häufig aus der Aufteilung von Gesamtkaufpreisen in Gebäude und Boden ermittelt. Die Gutachterausschüsse hätten aber keine wirksamen Mittel, die Angaben der Eigentümer zu überprüfen.
Auch den Rechtsweg hat das Gericht gestärkt. Das Finanzamt wollte Streit über Bodenrichtwerte vor die Verwaltungsgerichte schicken. Das Finanzgericht sieht sich selbst umfassend zuständig. Eigentümer müssen also nicht vor zwei Gerichtsbarkeiten parallel streiten.
Was die Entscheidung offenlässt
Das Finanzgericht selbst mahnt zur Vorsicht. Es geht um zwei Einzelfälle, entschieden im Eilverfahren nach nur summarischer Prüfung.
Die Aussetzung hat eine Folge: Auch die Grundsteuerbescheide, die in diesen Fällen ab 2025 ergehen, werden kraft Gesetzes ausgesetzt. Aufgehoben sind die Wertbescheide damit aber nicht. Und über die Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln ist nicht abschließend entschieden.
Für Eigentümer, die Einspruch gegen ihren Wertbescheid eingelegt haben, ist ein Mechanismus wichtig. Ein Einspruch allein hält die Vollziehung nicht auf. Wird aber die Vollziehung des Grundsteuerwertbescheids ausgesetzt, ist auch die Vollziehung des darauf beruhenden Grundsteuerbescheids auszusetzen. So regelt es die Abgabenordnung. Voraussetzung sind ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit, wie sie das Finanzgericht hier gesehen hat.
Das Gericht hat auch nicht entschieden, wie hoch der richtige Wert wäre. Es hat festgestellt, dass ein niedrigerer Wert möglich erscheint und der Bescheid deshalb bis zur Entscheidung in der Hauptsache nicht vollzogen werden soll.
Das letzte Wort hat der Bundesfinanzhof. Und wenn es um die Verfassung geht, am Ende das Bundesverfassungsgericht.
Wie es zur neuen Grundsteuer kam
Die Reform hat eine Vorgeschichte, die ebenfalls in Karlsruhe beginnt. Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig. Das Festhalten an Wertverhältnissen von 1964 führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen. So steht es in der Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts.
Der Gesetzgeber musste also neu bewerten. Er hat sich für ein Verfahren entschieden, das mit wenigen Angaben auskommt und fast alles pauschaliert. Genau diese Pauschalierung greift das Finanzgericht jetzt an.
Damit sich die alte Lage nicht wiederholt, ist im Gesetz eine regelmäßige Neubewertung vorgesehen. Die Grundsteuerwerte werden alle sieben Jahre neu festgestellt. So regelt es das Bewertungsgesetz.
Was der Staat dafür darf
Ein Detail des Gesetzes geht in der Debatte um die Höhe der Werte oft unter. Es betrifft die Befugnisse, mit denen der Staat zu seinen Daten kommt.
Eigentümer müssen dem Finanzamt auf Anforderung alle Angaben machen, die es für seine Sammlung von Kauf-, Miet- und Pachtpreisen braucht. Und die Finanzbehörden können zur Vorbereitung einer Hauptfeststellung örtliche Erhebungen anstellen. Das Gesetz sagt dazu ausdrücklich: „Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) wird insoweit eingeschränkt.“ So steht es im Bewertungsgesetz. Behörden müssen den Finanzämtern zudem Umstände mitteilen, die für die Grundsteuerwerte bedeutsam sein können.
Das Ergebnis ist ein Datenbestand, den es so noch nicht gab: ein vom Finanzamt festgestellter Wert für jedes Grundstück in den Ländern des Bundesmodells, regelmäßig erneuert, mit weitreichenden Befugnissen zur Erhebung.
Das größere Bild
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer der Gemeinden. Sie ist keine Vermögensabgabe. Aber sie schafft etwas, das jede Abgabe auf Grundbesitz braucht: eine vollständige, bewertete Liste.
Wie eng Grundsteuerreform und die Debatte um einen neuen Lastenausgleich zusammenhängen, haben wir im Beitrag zu Grundsteuerreform und Lastenausgleich beschrieben.
Für jede Immobilie in einem Land des Bundesmodells gibt es damit drei Datenquellen, die zusammenpassen. Das Grundbuch sagt, wem sie gehört und wer welche Rechte an ihr hat. Die Kaufpreissammlung zeigt, was vergleichbare Grundstücke gekostet haben. Und der Grundsteuerwert ordnet jedem Grundstück einen Wert zu. Keine dieser Quellen ist für eine Vermögensabgabe gebaut worden. Zusammen enthalten sie alles, was eine solche Abgabe bräuchte.
Die Entscheidung aus Rheinland-Pfalz zeigt die andere Seite. Eine Liste ist nur so gut wie ihre Werte. Wenn ein Finanzgericht ernstliche Zweifel hat, ob die Werte der Wirklichkeit entsprechen, betrifft das jeden, dessen Haus auf dieser Liste steht.
Was das für dein Vermögen heißt
Prüfe deinen Bescheid. Der Grundsteuerwertbescheid ist die Grundlage für deine Grundsteuer ab 2025. Ob er für deine Immobilie stimmt, ob Besonderheiten wie Zustand, Lage oder Zuschnitt fehlen und ob sich ein Rechtsbehelf lohnt, gehört in die Hände deines Steuerberaters.
Trenne Grundsteuer und Schutz. Die Grundsteuer schuldet, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist, in aller Regel also der Eigentümer. Daran ändert auch unsere Lastenausgleich-Lösung nichts, denn sie lässt das Eigentum ausdrücklich unberührt. Sie setzt an einer anderen Stelle an: Eine Gesellschaft außerhalb der EU, als Stiftungs-Limited in UK oder als Wyoming LLC in den USA, erhält Eintragungen im Grundbuch deiner Immobilie. Die Immobilie wird nicht übertragen. Es gibt keinen Eigentümerwechsel, keine Grunderwerbsteuer, keine Schenkungsteuer, und die steuerliche Situation bleibt unverändert. Alle Maßnahmen sind reversibel. Den direkten Vergleich der beiden Wege zeigt unser Immobilienschutz.
Für Eigentümer in Österreich und der Schweiz gelten eigene Regeln für die Besteuerung von Grundbesitz. Wer dort lebt und eine Immobilie in Deutschland besitzt, bekommt seinen Bescheid aber vom deutschen Finanzamt, nach dem Modell des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Der Bundesfinanzhof hat die Beschwerde des Finanzamts im ersten Fall am 27. Mai 2024 zurückgewiesen; die Aussetzung blieb bestehen (BFH, II B 78/23). Er stützte das aber auf einen engeren Grund: Die Bewertungsregeln seien verfassungskonform so auszulegen, dass Eigentümer im Einzelfall einen niedrigeren Wert nachweisen können, wenn der festgestellte Wert erheblich über dem normalen Maß liegt. In den Hauptsacheverfahren hat der Bundesfinanzhof am 12. November 2025 entschieden, dass das Bundesmodell formell und materiell verfassungsgemäß ist. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse dürfen die Finanzgerichte danach grundsätzlich ohne weitere Aufklärung zugrunde legen (BFH, II R 25/24). Die Zweifel des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz am Bundesmodell hat der Bundesfinanzhof damit nicht geteilt. Abgeschlossen ist die Frage nicht: Gegen zwei dieser Urteile sind Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Wie sich das in den Schutz deiner Immobilie einfügt, verfolgen wir in unserer Übersicht zu Immobilien.