Ab dem 1. Januar 2025 zahlst du Grundsteuer nach neuem Recht. Wie viel, entscheidet deine Gemeinde. Und die hat in diesen Wochen die Zahl auf dem Tisch, an der sich die Entscheidung orientieren soll.
Das Finanzministerium von Nordrhein-Westfalen hat am 17. September 2024 die aufkommensneutralen Hebesätze neu berechnet. Das Ergebnis: In 282 Kommunen liegen die neuen Werte bei der Grundsteuer B über den bisherigen. In 95 Kommunen liegen sie darunter, in 19 bleiben sie gleich.
Für dich als Eigentümer ist das mehr als eine Verwaltungsmeldung. Die Grundsteuer ist die Abgabe, die jedes Jahr direkt auf deiner Immobilie liegt. Wie sie sich entwickelt, gehört zu den Grundfragen rund um Immobilien als Vermögenswert.
Was aufkommensneutral bedeutet
Der Begriff klingt technisch. Die Idee ist einfach.
Durch die Reform ändern sich die Werte, nach denen die Grundsteuer berechnet wird. Damit eine Gemeinde nach der Reform insgesamt nicht mehr und nicht weniger einnimmt als vorher, müsste sie ihren Hebesatz anpassen. Der Hebesatz, der genau das leistet, heißt aufkommensneutral.
Das Land hat diese Sätze für jede Kommune berechnet und veröffentlicht. Zum ersten Mal im Juni 2024. Jetzt, mit Datenstand vom 15. August 2024, in aktualisierter Form.
Wichtig ist ein Satz am Ende der Pressemitteilung. Die Kommunen sind an die veröffentlichten Vorschläge nicht gebunden. Sie legen ihre Hebesätze im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung eigenständig fest. Die tatsächliche Grundsteuerbelastung der Eigentümer steht somit auch mit diesen aktualisierten Werten nicht fest. So schreibt es das Ministerium selbst.
Aufkommensneutralität ist also ein Maßstab. Keine Pflicht.
Neutral für die Gemeinde heißt nicht neutral für dich
Aufkommensneutral bezieht sich auf die Kasse der Gemeinde, nicht auf deinen Bescheid.
Selbst wenn eine Gemeinde exakt den empfohlenen Satz beschließt, nimmt sie insgesamt so viel ein wie vorher. Wie sich diese Summe auf die einzelnen Eigentümer verteilt, ist damit nicht gesagt. Denn die Reform hat die Werte der Grundstücke neu und unterschiedlich festgestellt. Wer bisher im Verhältnis niedrig bewertet war, zahlt künftig mehr. Wer hoch bewertet war, zahlt weniger.
Genau das meint das Land mit der Belastungsverschiebung. Die Summe bleibt gleich, die Last wandert. In einigen Kommunen wandert sie nach den Befunden des Landes von Geschäftsgrundstücken zu Wohngrundstücken. NRW wendet dabei das Bundesmodell der Grundsteuer an, wie die Finanzverwaltung schreibt.
Für dich heißt das: Die Zahl des Landes sagt dir, bei welchem Satz deine Gemeinde insgesamt so viel einnähme wie bisher. Sie sagt dir nicht, was du zahlst. Das erfährst du erst mit dem Bescheid. Und ob deine Gemeinde sich überhaupt an die Empfehlung hält, entscheidet ihr Rat in den kommenden Wochen. Und der Rat ist dabei nicht völlig frei nach unten. Nach dem Bundesverwaltungsgericht kann die Kommunalaufsicht je nach Landesrecht sogar einschreiten, wenn eine hochverschuldete Gemeinde ihre Grundsteuer senken will. So steht es in einem Beschluss von 2016.
Was sich bei den Zahlen geändert hat
Nach Angaben des Ministeriums sind die Abweichungen zu den Werten vom Juni in den meisten Städten und Gemeinden gering. In rund 94 Prozent der Fälle liegen sie innerhalb von 25 Hebesatzpunkten. Ein Hebesatz von 800 würde sich damit beispielsweise auf bis zu 825 erhöhen oder auf 775 sinken.
Als Gründe nennt das Land drei Punkte. Weitere Feststellungserklärungen und Einsprüche wurden bearbeitet. Wegen der Steuerschätzung musste die Steigerungsrate auf 1,3 Prozent angehoben werden. Und 19 Kommunen haben ihre Hebesätze zum Referenzzeitpunkt 1. Januar 2024 nachträglich angepasst.
Für die Variante mit differenzierten Hebesätzen zeigt sich ein ähnliches Bild. Beim Wohnen liegen in rund 95 Prozent der Kommunen die neuen Werte innerhalb von 25 Punkten. In 22 Kommunen gibt es keine Abweichung.
Finanzminister Marcus Optendrenk sagte dazu, das Land halte Wort und schaffe Transparenz für die Bürgerinnen und Bürger.
Die neue Möglichkeit: getrennte Hebesätze für Wohnen
Neu ist in NRW eine Wahlmöglichkeit, die das Landesparlament erst im Sommer geschaffen hat. Der Landtag hat am 4. Juli 2024 ein Gesetz verabschiedet, das den Kommunen unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke erlaubt. So beschreibt es die Finanzverwaltung des Landes.
Der Grund steht dort ebenfalls. Die neuen Grundsteuerwerte haben gezeigt, dass in einigen Kommunen private Haushalte künftig stärker belastet werden als die Eigentümer von Nichtwohngrundstücken. Das Land spricht von einer Belastungsverschiebung. Sie sei nicht landeseinheitlich, sondern regional verschieden.
Mit getrennten Hebesätzen kann eine Gemeinde gegensteuern. Wohngrundstücke bekommen einen niedrigeren Satz, Geschäftsgrundstücke einen höheren. Das Ministerium hat den Kommunen dazu ein Rechtsgutachten zweier Hochschullehrer zur Verfügung gestellt.
Das Bundesrecht sieht so etwas eigentlich nicht vor. Nach § 25 des Grundsteuergesetzes muss der Hebesatz für alle Grundstücke in einer Gemeinde einheitlich sein. Eine Ausnahme gibt es dort nur für baureife, unbebaute Grundstücke. NRW nutzt für seine Regel den Spielraum, den das Grundgesetz den Ländern seit der Reform gibt. Nach Artikel 72 Absatz 3 dürfen die Länder bei der Grundsteuer vom Bundesrecht abweichen. Ob die Differenzierung vor Gericht hält, ist offen.
So rechnest du deine eigene Grundsteuer
Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Daraus wird mit der Steuermesszahl der Messbetrag. Und auf den Messbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an.
Die Steuermesszahl ist im Bundesrecht festgelegt. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum beträgt sie 0,31 Promille. Für Geschäftsgrundstücke und die übrigen bebauten Grundstücke sind es 0,34 Promille. So steht es in § 15 des Grundsteuergesetzes.
Ein Beispiel. Dein Einfamilienhaus hat einen Grundsteuerwert von 250.000 Euro. Der Messbetrag liegt dann bei 77,50 Euro. Bei einem Hebesatz von 600 zahlst du 465 Euro im Jahr. Bei 800 sind es 620 Euro.
Die Rechnung zeigt dir die Hebelwirkung. Jede 100 Punkte beim Hebesatz kosten dich in diesem Beispiel 77,50 Euro im Jahr. Jedes Jahr, für die gesamte Zeit, in der du die Immobilie hältst. Wer mehrere Objekte besitzt, rechnet entsprechend mehr.
Warum es die Reform überhaupt gibt
Die Vorgeschichte erklärt, warum sich jetzt so viel bewegt.
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. In den alten Bundesländern wurden die Werte noch auf Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt. Das führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen, so das Gericht in seiner Pressemitteilung.
Die Folge war eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland. Die neuen Werte gelten ab 2025.
Dafür mussten die Eigentümer auf Aufforderung der Finanzämter Erklärungen abgeben, nach § 228 des Bewertungsgesetzes. Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Wert aus Fläche mal Bodenrichtwert. Bei vermieteten Wohnungen und Häusern rechnet das Finanzamt im Ertragswertverfahren, mit Mieterträgen, Bewirtschaftungskosten und dem Alter des Gebäudes. Das regeln die §§ 247 bis 257 des Bewertungsgesetzes.
Das Ergebnis ist eine Datenbank, die es so in Deutschland lange nicht gab. Für jedes Grundstück liegt jetzt ein aktueller, amtlich festgestellter Wert vor. Wer sie anlegt, kann sie auch für anderes nutzen als für die Grundsteuer. Und weil sich die Werte ändern, müssen die Gemeinden ihre Hebesätze neu festsetzen. Genau an dieser Stelle stehen die Rathäuser in NRW jetzt.
Dass die Grundsteuerreform mehr ist als eine Formsache, haben wir schon im Herbst 2023 beschrieben, im Beitrag Grundsteuerreform und Lastenausgleich. Denn mit der Reform entsteht eine vollständige, aktuelle Übersicht über den Grundbesitz im Land.
Wie viel Spielraum die Gemeinde hat
Hier liegt der eigentliche Punkt für dich. Die Gemeinde hat bei der Grundsteuer sehr viel Macht.
Das Bundesverwaltungsgericht hat 2016 festgehalten, dass das Grundsteuergesetz keinen allgemein vorgeschriebenen Höchstsatz für den Hebesatz kennt. Ein Land könnte einen festlegen, muss es aber nicht. Die Gemeinde darf den Hebesatz erhöhen, solange es keine landesrechtliche Obergrenze gibt, sie nicht willkürlich handelt und die Steuer keine erdrosselnde Wirkung hat. So steht es im Beschluss vom 26. Oktober 2016.
Die einzige feste Grenze ist zeitlich. Ein höherer Hebesatz muss bis zum 30. Juni beschlossen sein, dann gilt er rückwirkend ab dem 1. Januar desselben Jahres. Auch das regelt § 25 des Grundsteuergesetzes.
Das heißt: Aufkommensneutral ist eine Empfehlung des Landes für den Übergang. Was danach kommt, entscheidet jedes Jahr der Rat deiner Gemeinde. Eine Obergrenze nach oben gibt es nicht.
Die Grundsteuer haftet an deinem Haus
Dazu kommt: Die Grundsteuer ist keine gewöhnliche Schuld. Sie hängt nicht nur an dir, sondern an der Immobilie selbst.
§ 12 des Grundsteuergesetzes sagt es in einem Satz: Die Grundsteuer ruht auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last. Die Gemeinde kann sich also an das Grundstück halten, wenn die Steuer nicht bezahlt wird.
Das zeigt, wie der Staat über das Grundbuch auf Vermögen zugreift. Die Immobilie steht fest. Sie kann nicht weglaufen, nicht umziehen, nicht verborgen werden. Genau deshalb ist sie der verlässlichste Ansatzpunkt für jede Abgabe. Das gilt für die jährliche Grundsteuer. Und es gilt für einmalige Vermögensabgaben, wie sie Artikel 106 des Grundgesetzes ausdrücklich kennt. Wie ein solcher Zugriff historisch ablief, beschreiben wir unter Lastenausgleich. Wie er über eine Zwangshypothek ins Grundbuch kommt, ebenfalls.
Was du als Eigentümer tun kannst
Gegen den Hebesatz deiner Gemeinde kannst du wenig ausrichten. Er wird im Rat beschlossen. Aber du kannst drei Dinge tun.
Erstens: den Wert prüfen. Der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts ist die Grundlage für alles Weitere. Er wird bestandskräftig, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird. Wer neue Bescheide bekommt, sollte sie deshalb sofort genau lesen.
Zweitens: die Ratsentscheidung verfolgen. Die Hebesätze für 2025 werden in diesen Wochen beraten. Vergleiche den Beschluss deiner Gemeinde mit dem aufkommensneutralen Satz des Landes. Liegt er deutlich darüber, weißt du, dass deine Gemeinde die Reform auch für Mehreinnahmen nutzt.
Drittens: den Zugriff auf die Immobilie selbst betrachten. Die Grundsteuer ist nur die sichtbarste Abgabe auf dein Haus. Für Eigentümer, die in Deutschland wohnen bleiben, gibt es einen Weg, die Immobilie gegen weitergehende Zugriffe zu schützen, ohne sie zu verkaufen. Sie wird durch gezielte Eintragungen im Grundbuch zugunsten einer Struktur außerhalb der EU geschützt. Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Die Grundsteuer zahlst du selbstverständlich weiter. Zur Wahl stehen gleichrangig die Wyoming LLC und die Stiftungs-Limited in London. Beide vergleichen wir unter Immobilienschutz.
Für Leser in Österreich und der Schweiz gilt: Die Grundsteuerreform ist deutsches Recht. Wer dort wohnt und eine Immobilie in NRW besitzt, ist trotzdem betroffen, denn die Grundsteuer knüpft an das Grundstück an, nicht an den Wohnsitz.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag haben die Kommunen entschieden, und die ersten Gerichte auch. Nach Angaben von IT.NRW vom 8. Mai 2026 haben 121 Städte und Gemeinden, rund ein Drittel, für 2025 differenzierte Hebesätze eingeführt; 275 blieben beim einheitlichen Satz. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 die höheren Hebesätze für Nichtwohngrundstücke in Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen für rechtswidrig erklärt, weil rein fiskalische Gründe sie nicht rechtfertigen (Pressemitteilung). Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hält differenzierte Hebesätze grundsätzlich für zulässig, hat aber die konkrete Ausgestaltung in Hilden und in Krefeld beanstandet; in Krefeld lagen die Sätze bei 506 für Wohn- und 995 für Nichtwohngrundstücke (Pressemitteilung vom 24. August 2026). Nach den Pressemitteilungen waren die Urteile bei Veröffentlichung nicht rechtskräftig; gegen das Hildener Urteil läuft ein Berufungsverfahren beim Oberverwaltungsgericht NRW. Wie sich das auf Immobilien als Vermögenswert auswirkt, beschreiben wir unter Immobilien.