Drei Stellen, zehn Tage, ein Thema: der Wert deines Grundstücks. Am 11. Juni 2024 urteilt das Finanzgericht in Stuttgart. Am 13. Juni veröffentlicht der Bundesfinanzhof zwei Beschlüsse. Am 20. Juni legt Nordrhein-Westfalen Rechenwerte für die Rathäuser vor. Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer erhoben. Die Wertbescheide dafür sind längst verschickt.
Wer eine Immobilie in Deutschland hält, sollte diese zehn Tage genau lesen. Sie zeigen, wie der Staat dein Grundstück künftig sieht. Als Zahl in einer Datenbank. Neu berechnet in festen Abständen. Und wer sich mit der Zahl nicht abfinden will, muss selbst beweisen, dass sie falsch ist. Warum Immobilien als Vermögensklasse besonders sichtbar sind, steht in unserer Übersicht zu Immobilien und ihrem Schutz.
Der Bundesfinanzhof: Du musst einen niedrigeren Wert nachweisen können
Der Bundesfinanzhof hat am 27. Mai 2024 in zwei Eilverfahren entschieden. Veröffentlicht hat er die Beschlüsse am 13. Juni. Es ging um zwei Wohnimmobilien. Die Eigentümer hatten beim Finanzgericht erreicht, dass ihre Grundsteuerwertbescheide vorerst nicht vollzogen werden. Das Finanzamt wehrte sich. Der BFH wies die Beschwerden des Finanzamts zurück.
Die Begründung ist wichtiger als der Einzelfall. Der BFH sagt: Steuerpflichtige müssen im Einzelfall einen niedrigeren Wert nachweisen können. Und zwar auch dann, wenn das Gesetz einen solchen Nachweis gar nicht ausdrücklich vorsieht. Das folgt nach Ansicht des Gerichts aus dem Übermaßverbot.
Wo liegt die Schwelle? Der BFH verweist auf seine bisherige Rechtsprechung zu anderen typisierten Bewertungen. Danach muss der festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigen. Erst dann ist die Grenze überschritten.
Das betrifft das sogenannte Bundesmodell. Es gilt in mehreren Bundesländern. Grundlage ist das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019. Bewertet wurde auf einen einzigen Stichtag, den 1. Januar 2022. Der BFH nennt die Größenordnung selbst: über 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten mussten neu bewertet werden. Damit das automatisiert geht, arbeitet das Gesetz mit Pauschalen und Typisierungen.
Eine Aussage fehlt in den Beschlüssen ausdrücklich. Ob die neue Grundsteuer insgesamt verfassungsgemäß ist, hat der BFH nicht geprüft. Das musste er nicht, weil schon die Höhe der Werte Zweifel weckte. Eine abschließende Entscheidung über das neue Bewertungsrecht ist damit nicht verbunden. So steht es in der Pressemitteilung.
Was das praktisch bedeutet
Die Beweislast liegt bei dir. Du musst zeigen, dass dein Grundstück deutlich weniger wert ist als der Bescheid sagt. In der Regel heißt das: ein Gutachten. Das kostet Geld. Und es lohnt sich nur, wenn die Abweichung groß ist.
Das ist eine Umkehr, die man sich klarmachen sollte. Unter der alten Einheitsbewertung waren viele Grundstücke stark unterbewertet, so formuliert es das Stuttgarter Gericht selbst. Jetzt setzt der Staat einen Wert per Formel fest, und der Eigentümer trägt die Last, ihn zu widerlegen. Die Formel gilt, bis du das Gegenteil belegst.
Das Finanzamt rechnet mit Durchschnittswerten. Du rechnest mit deinem Grundstück. Wer ein schlecht geschnittenes Grundstück hat, eine Lärmlage oder ein altes Haus, liegt unter Umständen weit neben der Pauschale. Genau diese Fälle meint der BFH.
Stuttgart: Der Boden allein reicht
Zwei Tage vorher hatte das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden. Es ging um das eigene Modell des Landes. Das Landesgrundsteuergesetz ist nach Auffassung des Gerichts verfassungsgemäß. Zwei Musterverfahren, beide Klagen abgewiesen. Die Revision zum BFH wurde zugelassen.
Baden-Württemberg rechnet einfach. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Das Gebäude spielt keine Rolle. Den Bodenrichtwert legen die Gutachterausschüsse der Kommunen fest. Auf den Grundsteuerwert kommt die Steuermesszahl, bei üblichen Wohngrundstücken 0,91 Promille. Darauf setzt die Gemeinde ihren Hebesatz.
Die Kläger hatten viele Einwände. Das Gericht wies alle zurück. Der Gesetzgeber habe bei der Wahl des Steuergegenstands einen weiten Spielraum. Er dürfe allein den Grund und Boden belasten. Im Verkehrswert des Bodens spiegle sich die Leistungsfähigkeit des Eigentümers.
Ein Satz aus der Pressemitteilung verdient Aufmerksamkeit. Dass bisher stark unterbewertete Grundstücke nun höher besteuert werden, sei Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und hinzunehmen. Höhere Steuer als Folge eines Urteils, das niemand von dir verlangt hat.
Ein Rechenbeispiel
Nimm ein Wohngrundstück mit 500 Quadratmetern in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 400 Euro. Die Zahlen sind angenommen, das Verfahren ist das des Landes. 500 mal 400 ergibt einen Grundsteuerwert von 200.000 Euro. Mal 0,91 Promille ergibt einen Messbetrag von 182 Euro. Bei einem Hebesatz von 400 Prozent wären das 728 Euro im Jahr.
Das Haus auf dem Grundstück taucht in der Rechnung nicht auf. Ob dort ein Neubau steht oder ein Haus aus den Fünfzigern, ist egal. Es zählt der Boden, und es zählt die Zone. Wer in einer teuren Zone ein kleines, altes Haus bewohnt, zahlt wie der Nachbar mit der Villa auf gleicher Fläche.
Auch Stuttgart kennt eine Öffnung nach unten. Der pauschale Ansatz eines Zonenwerts für alle Grundstücke der Zone sei zulässig. Der angestrebte Korridor liege bei plus oder minus 30 Prozent. Wer mehr abweicht, kann per Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert belegen. Auch hier gilt: Du zahlst das Gutachten.
Nordrhein-Westfalen: Neutral für die Kasse, nicht für dich
Am 20. Juni 2024 hat das Land Nordrhein-Westfalen aufkommensneutrale Hebesätze für jede Gemeinde veröffentlicht. Gemeint ist der Hebesatz, mit dem eine Kommune ab 2025 genauso viel Grundsteuer einnimmt wie bisher. Dazu kommen Werte für getrennte Hebesätze bei Wohn- und Nichtwohngrundstücken.
Die getrennten Werte haben einen Grund. Ein Landesgesetz, das den Gemeinden unterschiedliche Hebesätze für Wohnen und Gewerbe erlaubt, lag zu diesem Zeitpunkt im Landtag zur Beratung. Die Gemeinden sollen damit selbst gegensteuern können.
Die Rathäuser müssen sich an die Rechenwerte nicht halten. Den Hebesatz setzt die Gemeinde fest. Das Land liefert nur eine Orientierung.
Der Finanzminister des Landes, Marcus Optendrenk, sagt es in der Pressemitteilung deutlich: „Aufkommensneutralität für die Kommune bedeutet nicht Belastungsneutralität für die Bürgerinnen und Bürger.“ Das Gesamtaufkommen bliebe gleich. Im Einzelfall zahlt aber jemand mehr, jemand weniger. Die Pressemitteilung nennt den Grund selbst: Das Bundesmodell kann Wohngebäude stärker belasten und Gewerbeimmobilien entlasten.
Für dich zählt nicht das Aufkommen der Gemeinde. Für dich zählt dein Bescheid.
Das Muster hinter den drei Terminen
Drei Entscheidungen, drei Ebenen. Ein Bundesgericht, ein Landesgericht, eine Landesregierung. Sie reden über dasselbe Objekt: eine neue, digitale Bewertung jedes Grundstücks in Deutschland.
Das alte System war nicht mehr zu halten. Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April 2018 die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. In den alten Bundesländern galten noch die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964. Eine neue Hauptfeststellung hatte es seitdem nicht gegeben.
Das neue System ist anders gebaut. Die Grundsteuerwerte werden alle sieben Jahre neu festgestellt. Die erste Hauptfeststellung lief auf den 1. Januar 2022. Der Staat hat damit wieder eine aktuelle Wertliste für Grund und Boden. Er führt sie weitgehend automatisiert. Und er schreibt sie in festen Abständen fort.
Das ist zunächst eine Steuerfrage. Aber eine aktuelle Wertliste ist mehr als das. Sie ist die Grundlage für jede Abgabe, die an Grundbesitz anknüpft. Das Grundgesetz kennt solche Abgaben ausdrücklich. Die einmaligen Vermögensabgaben und die Ausgleichsabgaben zum Lastenausgleich stehen im Grundgesetz beim Bund. Die Finanzverfassung sieht sie vor. Wer sich erinnern will, wie eine solche Abgabe in Deutschland schon einmal funktioniert hat, findet die Einordnung beim Lastenausgleich.
Es geht um eine Befugnis und ein Werkzeug. Die Befugnis steht in der Verfassung. Das Werkzeug ist seit 2022 wieder da.
Was die zehn Tage für dich als Eigentümer heißen
Erstens: Lies deine Bescheide. Es gibt drei Stufen. Den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Den Grundsteuermessbescheid. Und später den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die erste Stufe bestimmt alles, was danach kommt.
Zweitens: Prüfe, ob dein Grundstück von der Pauschale abweicht. Lage, Zuschnitt, Bauzustand, Belastungen. Wenn die Abweichung groß ist, hast du nach den Beschlüssen des BFH ein Argument. Die Einzelheiten klärst du mit deinem Steuerberater.
Achte dabei auf die Reihenfolge. Der Wertbescheid ist ein Grundlagenbescheid. Was darin entschieden ist, kannst du nur mit einem Rechtsbehelf gegen diesen Bescheid selbst angreifen, nicht erst beim Bescheid der Gemeinde. Wer beim Wert schweigt, hat später kaum noch Hebel. Der Messbescheid und der Grundsteuerbescheid bauen auf dem Wert auf, sie übernehmen ihn. Wer also Zweifel hat, muss sie dort anbringen, wo die Zahl entsteht.
Drittens: Rechne mit Bewegung. Die Hebesätze stehen für 2025 noch nicht fest. Die Gemeinden entscheiden in den nächsten Monaten. Aufkommensneutral heißt nicht, dass deine Rechnung gleich bleibt.
Viertens: Denk über die Steuer hinaus. Eine Grundsteuer ist eine laufende Abgabe auf dein Eigentum. Sie ist politisch gewollt und rechtlich abgesichert. Die neue Bewertung macht dein Grundstück für den Staat so sichtbar wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Die Frage ist nicht nur, was du 2025 zahlst. Die Frage ist, wie gut dein Eigentum gegen einen Zugriff aufgestellt ist, der an diese Werte anknüpft.
Österreich und die Schweiz
Die Urteile und Zahlen betreffen Deutschland. Österreich und die Schweiz haben eigene Regeln für die Besteuerung von Grundbesitz. Wer dort Immobilien hält, prüft die Lage nach dem jeweiligen Landesrecht. Wer in Österreich oder der Schweiz wohnt und ein Grundstück in Deutschland hält, ist von der deutschen Reform unmittelbar betroffen. Maßgeblich ist, wo das Grundstück liegt.
Wo der Schutz ansetzt: im Grundbuch
Eines vorweg. Keine Struktur senkt deine Grundsteuer. Du bleibst Eigentümer, also bleibst du auch Steuerschuldner. Darum geht es beim Vermögensschutz nicht.
Es geht um den Fall, dass der Staat an den Wert deines Grundstücks will. Ein Lastenausgleich würde auf Basis des Grundbuchs festgesetzt. Genau dort setzt unsere Lösung für Immobilieneigentümer an.
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Die neue Grundsteuer ist nicht der Anlass für diesen Schritt. Sie ist eine Erinnerung. Der Staat kennt den Wert deines Bodens wieder. Er schreibt ihn fort. Wer vorbereitet sein will, ordnet sein Grundbuch, bevor jemand anderes es tut.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit Juni 2024 hat sich die Rechtslage in drei Punkten geändert. Erstens hat der Gesetzgeber den Nachweis eines niedrigeren Werts im Bundesmodell ausdrücklich ins Gesetz geschrieben. Das Jahressteuergesetz 2024 vom 2. Dezember 2024 hat das Bewertungsgesetz ergänzt: Der niedrigere gemeine Wert wird angesetzt, wenn der Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt. Auch ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag kann als Nachweis dienen.
Zweitens hat der Bundesfinanzhof in der Hauptsache entschieden. Mit Urteilen vom 12. November 2025 hält er das Bundesmodell für verfassungsgemäß. Drittens hat er am 20. Mai 2026 das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg bestätigt und die Revisionen gegen die beiden Stuttgarter Urteile zurückgewiesen. Gegen beide Linien sind nach der Übersicht des BFH Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Die aktuelle Einordnung für Immobilieneigentümer steht unter Immobilien als Vermögensklasse.