Österreich 2024: Der Nationalrat gibt den Ländern die Leerstandsabgabe in die Hand, auch für Zweitwohnsitze

Am 17. April 2024 hat der Nationalrat in Wien die Verfassung geändert. Mit der Zweidrittelmehrheit von ÖVP, SPÖ und Grünen. Es geht um eine Frage, die auf den ersten Blick technisch klingt: Wer darf eine Abgabe auf Wohnungen erheben, die nicht oder zu wenig genutzt werden?

Die Antwort lautet künftig: die Länder. Und zwar ausdrücklich auch für Zweitwohnsitze. Mit einer begleitenden Änderung des Finanzausgleichsgesetzes dürfen sie das auch dann, wenn der Bund ähnliche Steuern beschließt.

Das ist eine Verschiebung von Befugnissen, keine neue Steuer. Aber es ist eine Verschiebung in eine Richtung, die jeder Eigentümer kennen sollte. Der Staat erhält das verfassungsrechtlich gesicherte Werkzeug, die Nutzung deines Eigentums zu bepreisen. Wie Eigentümer einer Immobilie in Deutschland ihr Grundbuch gegen staatlichen Zugriff aufstellen, zeigen wir unter Immobilienschutz.

Was der Nationalrat beschlossen hat

Die Parlamentskorrespondenz beschreibt es so (PK Nr. 371): Mit der Verfassungsnovelle wird "die Erhebung öffentlicher Abgaben zum Zweck der Vermeidung der Nicht- oder Mindernutzung" von Wohnungen in die Zuständigkeit der Länder übertragen. Dabei geht es auch um Zweitwohnsitze.

Der Hintergrund: Einige Länder heben bereits eine Abgabe auf leerstehende Wohnungen ein. Bei der Höhe waren ihnen aber die Hände gebunden, wegen eines Urteils des Verfassungsgerichtshofs aus dem Jahr 1985. Die Kompetenzänderung soll ihnen mehr Spielraum geben.

Laut ÖVP-Abgeordnetem Johann Singer gibt es schon jetzt in vier Bundesländern eine Leerstandsabgabe. Die Kompetenzverschiebung sei ein Wunsch aller neun Landeshauptleute gewesen, sagte sein Fraktionskollege Gabriel Obernosterer.

Der Bundesrat muss sich noch damit befassen. Danach wird die Novelle kundgemacht.

Die entscheidenden Wörter: Nicht- oder Mindernutzung

Lies die Formulierung genau. Es geht nicht nur um Leerstand. Es geht um Nicht- oder Mindernutzung.

Was Nichtnutzung ist, lässt sich noch greifen: eine Wohnung, in der niemand wohnt. Was Mindernutzung ist, steht nirgends. Genau das hat NEOS-Abgeordneter Nikolaus Scherak in der Debatte gefragt. Laut Parlamentskorrespondenz wollte er wissen, ob auch jemand, der eine viel zu große Wohnung hat, oder jemand, der einen Wohnsitz nur einige Monate im Jahr nutzt, künftig eine Abgabe zahlen müsse. Und er befürchtete, dass die Länder Leerstandsabgaben künftig in beliebiger Höhe einführen dürften.

Die Antwort der Regierung kam von Verfassungsministerin Karoline Edtstadler. Die kompetenzrechtliche Klarstellung ändere nichts daran, dass es für Leerstandsabgaben eine verfassungskonforme Lösung brauche. Die Schranke sei das Sachlichkeitsgebot. Die Abgaben müssten gerechtfertigt sein.

Halte beides nebeneinander. Die Verfassung erlaubt künftig Abgaben auf Mindernutzung. Wie viel Nutzung genug ist, legt jedes Land selbst fest. Und die Grenze nach oben ist ein allgemeiner Grundsatz, den am Ende der Verfassungsgerichtshof auslegt.

Wie so eine Abgabe heute schon aussieht

Tirol ist eines der Länder, die bereits eine Leerstandsabgabe haben. Das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz gilt seit 1. Jänner 2023. Wie es funktioniert, zeigt, was mit der neuen Kompetenz möglich wird.

Was als Leerstand gilt. Nach § 6 ist eine Leerstandsabgabe für Gebäude und Wohnungen zu erheben, die über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden. Als Wohnsitz zählen der Hauptwohnsitz nach dem Meldegesetz, ein Freizeitwohnsitz, eine Wohnung für die Dauer einer Erwerbstätigkeit oder eines Studiums.

Wie hoch sie ist. Nach § 9 legt der Gemeinderat die monatliche Abgabe nach der Nutzfläche fest, innerhalb eines Rahmens. Für eine Wohnung zwischen 60 und 90 Quadratmetern liegt er bei 30 bis 70 Euro im Monat. Für mehr als 250 Quadratmeter bei 90 bis 215 Euro. In Vorbehaltsgemeinden nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz gelten doppelte Sätze: bis zu 430 Euro im Monat für große Wohnungen.

Woran sie sich orientiert. Bei der Festlegung ist auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde Bedacht zu nehmen. Die Beträge werden an den Verbraucherpreisindex angepasst.

Rechne ein Beispiel. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern in einer Tiroler Vorbehaltsgemeinde, ein Jahr lang ohne Wohnsitz: bei voller Ausschöpfung des Rahmens 200 Euro im Monat, also 2.400 Euro im Jahr. Für eine Wohnung, die dir gehört.

Das sind die Sätze, die bisher im Rahmen des Verfassungsgerichtshofs von 1985 möglich waren. Genau diesen Rahmen hebt die Novelle auf. Die Obergrenze für die Höhe liegt künftig in der Hand der Landtage, begrenzt durch das Sachlichkeitsgebot.

Was die Kritiker sagen

FPÖ und NEOS trugen die Novelle nicht mit. Die Argumente aus der Debatte, wie die Parlamentskorrespondenz sie wiedergibt:

• FPÖ-Abgeordnete Susanne Fürst sah einen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum. Den Staat gehe nichts an, was die Menschen mit ihrem Wohnungseigentum machen.
• Fürst und Philipp Schrangl bewerteten eine Leerstandsabgabe als nichts anderes als eine Vermögensteuer und erwarteten Rechtsunsicherheit durch verschiedene Regelungen in den Ländern.
• NEOS-Abgeordneter Johannes Margreiter zweifelte, dass hohe Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgaben vor dem Verfassungsgerichtshof Bestand haben. Es gebe keine allgemeine Vermietungspflicht.

Die Befürworter argumentieren mit Wohnungsnot. SPÖ-Abgeordnete Julia Elisabeth Herr betonte, Wohnungen seien zum Wohnen da "und nicht zum Spekulieren". Die Grünen-Abgeordnete Nina Tomaselli sagte: "Wir wollen dem Leerstand an den Kragen".

Unabhängig davon, auf welcher Seite du stehst: Die Befugnis, die jetzt in der Verfassung steht, ist dieselbe. Und sie bleibt in der Verfassung, auch wenn Mehrheiten und Motive wechseln.

Neun Länder, neun Regeln, zwei Ebenen

Die Verlagerung auf die Länder hat eine Folge, die über die Höhe der Abgabe hinausgeht. Österreich hat neun Bundesländer. Jedes kann künftig selbst entscheiden, ob es eine Abgabe auf Nicht- oder Mindernutzung erhebt, wie es Leerstand definiert und wie hoch es die Sätze ansetzt. Die FPÖ hat in der Debatte vor genau dieser Rechtsunsicherheit durch verschiedene Regelungen gewarnt.

Dazu kommt die Änderung im Finanzausgleichsgesetz. Sie stellt laut Parlamentskorrespondenz sicher, dass die Länder Leerstandsabgaben auch dann einheben dürfen, wenn der Bund ähnliche Steuern beschließt. Übersetzt heißt das: Eine Landesabgabe und eine Bundessteuer auf denselben Sachverhalt schließen sich nicht aus. Die Novelle baut den Weg für beides.

Bei den Zweitwohnsitzen kommt ein weiteres Argument hinzu. ÖVP-Abgeordneter Hans Stefan Hintner wies in der Debatte darauf hin, dass Gemeinden für Personen mit Zweitwohnsitz keine Ertragsanteile über den Finanzausgleich bekämen und diese somit keinen Kostenbeitrag zur Infrastruktur leisteten. Das ist die Begründung, mit der Zweitwohnsitze als eigene Abgabenquelle erschlossen werden.

Warum das mehr ist als eine Wohnungsfrage

Eine Leerstandsabgabe knüpft nicht an Einkommen an und nicht an einen Verkauf. Sie knüpft an den Zustand deines Eigentums: ob darin jemand gemeldet ist, wie viele Monate im Jahr, und künftig womöglich, wie intensiv. Sie ist fällig, ohne dass Geld geflossen ist.

Damit sie erhoben werden kann, muss der Staat wissen, welche Wohnungen leer stehen. Das Tiroler Gesetz stellt dafür auf den Hauptwohnsitz nach dem Meldegesetz ab. Das Melderegister wird so zum Werkzeug der Abgabenerhebung. Eine Wohnung ohne Meldung fällt auf.

Das ist das Muster, das über Österreich hinaus gilt. Der Staat verbindet Register, die er ohnehin führt, mit Abgaben auf das, was diese Register zeigen. Grundbuch, Melderegister, Gebäude- und Wohnungsregister. Wie solche Datenbestände entstehen und zusammengeführt werden, haben wir am Beispiel des Zensus beschrieben.

Und in Deutschland?

In Deutschland gibt es keine vergleichbare Verfassungsänderung. Der Gedanke dahinter steht aber seit 1949 im Grundgesetz. Artikel 14 gewährleistet das Eigentum, und er sagt zugleich: Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Inhalt und Schranken bestimmen die Gesetze.

Wer daraus eine Pflicht zur Nutzung ableiten will, hat einen Anknüpfungspunkt. Und das Grundgesetz geht noch weiter. Nach Artikel 15 können Grund und Boden zum Zweck der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum überführt werden, gegen eine Entschädigung, deren Art und Ausmaß dieses Gesetz regelt. Die Befugnis steht seit 1949 in der Verfassung. Sie ist ausdrücklich auf Grund und Boden gemünzt.

Das Muster ist in beiden Ländern dasselbe: Die Verfassung formuliert die Befugnis weit, die Politik entscheidet, wann und wie weit sie sie nutzt. Für dich als Eigentümer zählt die Befugnis, nicht die aktuelle Mehrheit. Wie Immobilienvermögen in Deutschland bereits heute belastet werden kann und wo es exponiert ist, zeigt unsere Übersicht Immobilien als Asset-Klasse. Die weitreichendste historische Form, die Abgabe auf Vermögen nach dem Krieg, erklären wir unter Lastenausgleich.

Für Eigentümer einer Immobilie in Deutschland gibt es einen Weg, das Grundbuch zu nutzen, statt nur darin zu stehen. Eine Gesellschaft außerhalb der EU, eine UK Stiftungs-Limited oder eine Wyoming LLC, erhält Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt, die steuerliche Situation bleibt unverändert, alle Maßnahmen sind reversibel. Die Einzelheiten stehen unter Immobilienschutz. Für Immobilien in Österreich gilt dieser Weg nicht; er ist für das deutsche Grundbuch gebaut.

Was du als Eigentümer in Österreich jetzt prüfen solltest

Wenn du in Österreich eine Wohnung besitzt, die du nicht selbst bewohnst und nicht vermietest, oder einen Zweitwohnsitz hast, betrifft dich die Novelle direkt.

• Welches Land. Die Regeln macht künftig dein Bundesland. Tirol, Salzburg und die Steiermark haben bereits eigene Gesetze. Andere können folgen.
• Welche Nutzung zählt. Maßgeblich ist, was das jeweilige Landesgesetz als Wohnsitz anerkennt. In Tirol ist es die Meldung.
• Welche Höhe. Mit der neuen Kompetenz entfällt die bisherige Deckelung aus der Rechtsprechung. Neue Sätze sind möglich.
• Welche Daten. Prüfe, was in den Registern über deine Wohnung steht. Die Abgabe folgt dem, was dort sichtbar ist.

Wer in Deutschland oder der Schweiz lebt und in Österreich eine Ferienwohnung hält, ist genau die Gruppe, die in der Debatte ausdrücklich mitgemeint war. Zweitwohnsitze sind Teil der neuen Kompetenz.

Für diese Gruppe gibt es eine praktische Konsequenz. Wer im Ausland lebt, hat an der österreichischen Adresse in der Regel keinen Hauptwohnsitz. Nach der Tiroler Definition zählt die Wohnung dann entweder als Freizeitwohnsitz, für den eine eigene Abgabe gilt, oder als Leerstand. Eine Wohnung, die keiner dieser Kategorien sauber zugeordnet ist, zahlt im Zweifel. Wer eine Immobilie in Österreich hält, ohne dort zu leben, sollte deshalb wissen, wie sie in den Registern geführt wird, und die Nutzung belegen können: Meldungen, Mietverträge, Widmungen. Die Abgabe folgt den Daten. Deine Belege sind das Gegengewicht.

Nachtrag (Stand: 23.09.2026)

Die Novelle ist in Kraft. Nach dem Bundesrat wurde sie als BGBl. I Nr. 47/2024 am 30. April 2024 kundgemacht. Artikel 11 Absatz 1 Ziffer 3 des Bundes-Verfassungsgesetzes nimmt seither die Erhebung öffentlicher Abgaben zum Zweck der Vermeidung der Nicht- oder Mindernutzung aus der Bundeskompetenz aus.

Die Länder haben die Kompetenz genutzt. Tirol hat im Sommer 2024 die Datenverarbeitung ausgeweitet: Gemeinden dürfen für die Abgaben unter anderem verbrauchsbezogene Daten und Daten über Zustellvorgänge verarbeiten, Versorger und Postdienste dürfen sie übermitteln (LGBl. Nr. 59/2024). Seit 1. Jänner 2026 gilt in Tirol ein neues Modell (LGBl. Nr. 38/2025): Leerstand ist eine Wohnung, die sechs Monate lang keine Hauptwohnsitzmeldung im Zentralen Melderegister aufweist. Die monatliche Abgabe je Quadratmeter kann bis zu 30 Prozent der Basismietwerte betragen, die das Land für jede Gemeinde festlegt, und die Gemeinden fragen das Melderegister automatisiert ab. Salzburg hat per Verordnung neue Höchstbeträge ab 1. Jänner 2025 festgelegt, bei Leerstand bis 5.250 Euro im Jahr für Neubauwohnungen über 220 Quadratmeter (LGBl. Nr. 88/2024). Kärnten hat ein neues Zweitwohnungsabgabegesetz beschlossen, das am 1. Jänner 2027 in Kraft tritt (LGBl. Nr. 40/2026). Den aktuellen Stand zum Schutz von Immobilien in Deutschland hältst du unter Immobilienschutz nach.