Grundsteuer ab 2025: Bundestag öffnet den Gutachten-Weg gegen überhöhte Grundsteuerwerte

Am Freitag, dem 18. Oktober 2024, hat der Bundestag das Jahressteuergesetz 2024 beschlossen. Mit den Stimmen von SPD, Grünen und FDP, in der Fassung, die der Finanzausschuss zwei Tage zuvor mit 59 Änderungsanträgen umgebaut hatte. Das meldet das Textarchiv des Bundestages.

Im Gesetz steckt eine Änderung, die jeden Immobilieneigentümer betrifft. Bei der Grundsteuer kannst du künftig einen niedrigeren Wert für dein Grundstück ansetzen lassen, wenn du mit einem Gutachten nachweist, dass dieser mindestens 40 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegt, den das Finanzamt festgestellt hat.

Das klingt nach Entlastung. Es ist auch eine. Aber es ist eine Entlastung mit einer bemerkenswerten Richtung: Der Staat bewertet, und du beweist das Gegenteil. Auf eigene Kosten, mit einem anerkannten Gutachter, und nur, wenn die Abweichung groß genug ist.

Wie die Grundsteuer mit dem Schutz deiner Immobilie zusammenhängt, ist Thema der Seite zum Immobilienschutz. Der Beschluss vom 18. Oktober verrät viel über das Verhältnis zwischen Staat und Eigentümer.

Der Hintergrund: Werte von 1964 und eine neue Bewertung

Die Grundsteuer beruhte jahrzehntelang auf Einheitswerten. In den alten Bundesländern galten dafür die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964. Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass diese Regeln mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind. Das jahrzehntelange Festhalten am Stichtag 1964 habe zu gravierenden Ungleichbehandlungen geführt.

Das Gericht gab dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit für eine Neuregelung. Danach durften die alten Regeln noch fünf Jahre ab deren Verkündung gelten, längstens bis zum 31. Dezember 2024. Daher kommt das Datum, an dem die neue Grundsteuer greift.

Die Folge war eine Neubewertung des gesamten Grundbesitzes. Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte erfolgte nach § 266 des Bewertungsgesetzes auf den 1. Januar 2022, für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025. Eigentümer mussten dafür Erklärungen abgeben. Die Finanzämter haben daraus Bescheide gemacht. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Werten erhoben.

Eigentümer haben sich gegen solche Bescheide bis vor den Bundesfinanzhof gewehrt. Das Bundesmodell arbeitet mit typisierten Mieten und Bodenrichtwerten. Wer ein Haus in schlechtem Zustand, an einer lauten Straße oder mit einem ungünstigen Zuschnitt besitzt, findet sich darin oft nicht wieder. Das Modell kennt keinen Einzelfall. Es kennt Durchschnitte.

Der Bundesfinanzhof hat den Anstoß gegeben

Die neue Regel kommt nicht aus der Politik. Sie kommt aus der Rechtsprechung. Die Begründung im Bericht des Finanzausschusses sagt das offen.

Mit zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 hat der Bundesfinanzhof in Eilverfahren entschieden, dass Eigentümer im Einzelfall unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Der Grund ist das Übermaßverbot. Ein Grundsteuerwert, der erheblich über das normale Maß hinausgeht, kann gegen die Verfassung verstoßen. Nach der Rechtsprechung des Gerichts setzt das regelmäßig voraus, dass der festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt.

Der Gesetzgeber hat diese Linie übernommen und in das Bewertungsgesetz geschrieben. Die Anregung für eine gesetzliche Nachweismöglichkeit kam auch aus der Stellungnahme des Bundesrates. Die Grenze von 40 Prozent wurde nicht erfunden. Sie stammt aus der Rechtsprechung. Im Finanzausschuss beantragte die AfD-Fraktion, ganz auf die Grenze zu verzichten, weil sie willkürlich gegriffen sei. Alle anderen Fraktionen stimmten dagegen.

Was die neue Regel genau sagt

Auf Empfehlung des Finanzausschusses bekommt Paragraf 220 des Bewertungsgesetzes einen neuen Absatz 2. Nach dem Wortlaut der Beschlussempfehlung gilt:

• Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn du nachweist, dass der ermittelte Grundsteuerwert erheblich von ihm abweicht.
• Erheblich ist die Abweichung, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Das ist eine unwiderlegliche Vermutung, also eine feste Schwelle.
• Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist.
• Alternativ zählt ein tatsächlicher Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, wenn sich die Verhältnisse seitdem nicht geändert haben.
• Nachzuweisen ist der Wert der ganzen wirtschaftlichen Einheit. Einzelne Bausteine reichen nicht. Ein Mietwertgutachten oder ein niedrigerer Bodenrichtwert allein genügen nicht.
• Nutzungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht werden beim Nachweis nicht berücksichtigt, wenn sie nicht mit der Beschaffenheit des Grundstücks selbst zusammenhängen.

Rechne das an einem Beispiel durch. Hat das Finanzamt deinen Grundsteuerwert mit 500.000 Euro festgestellt, muss dein Gutachten einen Wert von höchstens rund 357.000 Euro ergeben. Denn erst dann übersteigen 500.000 Euro den nachgewiesenen Wert um 40 Prozent. Ein Gutachten, das 400.000 Euro ergibt, zeigt eine Überbewertung von einem Viertel. Es hilft dir trotzdem nicht.

Belastungen zählen nicht

Ein Punkt im neuen Absatz verdient besondere Aufmerksamkeit. Nutzungsrechte und andere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen werden beim Nachweis des niedrigeren Werts nur berücksichtigt, wenn sie mit der Beschaffenheit des Grundstücks selbst zusammenhängen. Die Begründung nennt ausdrücklich Nießbrauch und Wohnrecht als Beispiele für Rechte, die außen vor bleiben.

Für viele Familien ist das konkret. Wer sein Haus an die Kinder übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten hat, besitzt wirtschaftlich eine ganz andere Immobilie als ein unbelasteter Eigentümer. Ein Käufer würde für ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht deutlich weniger zahlen. Für die Grundsteuer spielt das keine Rolle. Sie bewertet das Grundstück, als gäbe es die Belastung nicht.

Das ist eine klare Linie: Die Grundsteuer besteuert das Grundstück, nicht die Rechtsverhältnisse daran. Für die Steuerberechnung zählt nur das Grundstück. Für die Frage, wer im Ernstfall worauf zugreifen kann, spielen die Rechtsverhältnisse im Grundbuch dagegen die entscheidende Rolle. Beides auseinanderzuhalten, ist der Schlüssel zum Schutz deiner Immobilie.

Die Beweislast liegt beim Eigentümer

Der Mechanismus ist aufschlussreich. Das Finanzamt hat den Wert mit einem Rechenmodell festgesetzt, ohne dein Grundstück je gesehen zu haben. Wenn dieses Modell danebenliegt, musst du das beweisen. Mit einem Gutachten, das du beauftragst und bezahlst, nach Maßstäben, die der Staat vorgibt, und mit einer Toleranz von 40 Prozent zugunsten des Staates.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wie sie der Ausschussbericht wiedergibt, sind pauschalierende und typisierende Bewertungsregeln nicht verfassungswidrig, solange es einen solchen Korrekturweg gibt. Der Korrekturweg zeigt aber, wie die Rollen verteilt sind. Der Staat darf pauschal schätzen. Der Bürger muss genau belegen.

Dazu kommt eine zweite Beobachtung. Mit der Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 liegt für jedes Grundstück in Deutschland eine neue, amtlich festgestellte Grundlage vor, mit dem Eigentümer, der Fläche und im Bundesmodell auch dem Wert. Die Grundsteuer braucht diese Daten. Sie liegen bei der Finanzverwaltung. Wofür sie außer der Grundsteuer verwendet werden dürfen, regelt das Steuergeheimnis. Das Steuergeheimnis ist ein Gesetz, und Gesetze lassen sich ändern. Welche Rolle genau solche Bewertungsdaten für eine Vermögensabgabe spielen könnten, beschreibt der Beitrag zu Grundsteuerreform und Lastenausgleich.

Nicht überall gilt dieselbe Regel

Die Grundsteuer ist in Deutschland keine einheitliche Steuer mehr. Mehrere Länder haben eigene Modelle gewählt. Für die Bewertungsvorschriften, zu denen der neue Absatz gehört, weisen die amtlichen Fußnoten zu § 220 des Bewertungsgesetzes abweichendes Landesrecht in Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen aus. Wer dort Eigentum hat, muss prüfen, was das eigene Landesgesetz vorsieht.

Für Leser in Österreich und der Schweiz gilt ohnehin eigenes Recht. Die Grundsteuerreform ist eine deutsche Reform. Sie betrifft dich, wenn du Grundbesitz in Deutschland hältst, egal wo du wohnst.

Das Gesetz ist mit dem Beschluss des Bundestages noch nicht am Ziel. Es braucht die Zustimmung des Bundesrates und muss danach ausgefertigt und verkündet werden.

Die Immobilie ist das Vermögen, das nicht weglaufen kann

Bei aller Technik ist die Grundsteuer ein einfaches Signal. Die Immobilie ist das eine Vermögen, das der Staat immer findet. Sie steht im Grundbuch, sie ist amtlich bewertet, und sie kann nicht umziehen.

Die Grundsteuer zeigt das schon in ihrer Konstruktion. Nach § 12 des Grundsteuergesetzes ruht sie auf dem Grundstück als öffentliche Last. Sie haftet also nicht nur an dir als Person, sondern am Grundstück selbst, egal wem es gerade gehört. Das ist dieselbe Technik, mit der ein Staat jede Abgabe an eine Immobilie binden kann, und sie ist seit Jahrzehnten eingeübte Praxis, Jahr für Jahr. Wer verkauft, muss darauf achten, dass keine Rückstände auf dem Grundstück lasten. Wer kauft, übernimmt sonst womöglich die Schulden des Vorgängers mit. Die Last folgt dem Grundstück, nicht dem Menschen.

Das gilt für die Grundsteuer, und es gilt für jeden anderen Zugriff. Jeder Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel kann nach § 866 der Zivilprozessordnung in dein Grundstück vollstrecken: durch Eintragung einer Sicherungshypothek, durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung. Die Sicherungshypothek wird auf seinen Antrag hin eingetragen, für jeden Betrag über 750 Euro. Kommt es zur Vollstreckung durch eine Finanzbehörde, stellt die Behörde nach § 322 der Abgabenordnung die nötigen Anträge beim Grundbuchamt selbst. Die Eintragung einer Sicherungshypothek ist dann ein Ersuchen, keine Klage. Was eine Zwangshypothek ist und wie sie in der Geschichte schon eingesetzt wurde, beschreibt die Seite zur Zwangshypothek.

Beim letzten Lastenausgleich war das Grundbuch der Anknüpfungspunkt. Er wurde auf Basis des Grundbuchs festgesetzt. Mehr dazu auf der Seite zum Lastenausgleich.

Was das für dein Vermögen heißt

Die neue Gutachten-Regel ist ein Werkzeug gegen einen überhöhten Steuerbescheid. Ob es für dich taugt, lässt sich in drei Schritten eingrenzen.

Erstens: der richtige Stichtag. Maßgeblich sind nach der Begründung die Wertverhältnisse am Hauptfeststellungszeitpunkt, also am 1. Januar 2022. Der heutige Marktwert spielt keine Rolle. Ein Gutachten muss sich auf diesen Tag beziehen.

Zweitens: die Rechnung. Teile den Grundsteuerwert aus deinem Bescheid durch 1,4. Liegt der realistische Wert deines Grundstücks am 1. Januar 2022 darunter, lohnt ein genauerer Blick. Liegt er darüber, hilft dir die neue Regel nicht, auch wenn der Bescheid spürbar zu hoch ist.

Drittens: der Beleg. Hast du das Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag gekauft, kann der Kaufpreis das Gutachten ersetzen. Sonst brauchst du einen Gutachterausschuss oder einen zertifizierten Sachverständigen. Ob und in welchem Verfahren dein Bescheid noch geändert werden kann, klärst du mit deinem Steuerberater.

Gegen den Zugriff auf die Immobilie selbst hilft sie nicht. Dafür braucht es etwas anderes. Für Eigentümer, die in Deutschland wohnen bleiben, gibt es die Lösung über das Grundbuch. Eine eigene Gesellschaft außerhalb der EU, eine Wyoming LLC oder eine Stiftungs-Limited in London, wird mit Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs begünstigt. Damit kann deine Immobilie so geschützt werden, dass du dich gegen eine Zwangshypothek im Falle eines Lastenausgleichs wehren könntest.

Wichtig für die Grundsteuer: Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Deine Grundsteuer ändert sich durch die Eintragungen also nicht. Der Schutz ist kein Steuertrick. Er setzt dort an, wo ein Zugriff tatsächlich ansetzen würde: im Grundbuch.

Nachtrag (Stand: 23.09.2026)

Seit dem Beitrag ist die Regel Gesetz. Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz 2024 am 22. November 2024 zugestimmt. Es ist im BGBl. 2024 I Nr. 387 vom 5. Dezember 2024 verkündet, und der neue Absatz 2 steht heute im Bewertungsgesetz. Am 12. November 2025 hat der Bundesfinanzhof das Bundesmodell der Grundsteuer als verfassungsgemäß bestätigt (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Gegen zwei dieser Urteile sind nach der Übersicht des Bundesfinanzhofs Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Wie du deine Immobilie heute schützt, steht unter Immobilienschutz.