Am 21. Januar 2026 hat die Bundesregierung dem Bundestag einen Gesetzentwurf mit einem sperrigen Namen zugeleitet. Er heißt Entwurf eines Gesetzes zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare. Das klingt nach Verwaltungsreform. Nach weniger Papier, schnellerer Eintragung, weniger Porto.
Das ist die eine Hälfte.
Die andere Hälfte: Jeder Immobilienkauf in Deutschland wird zum strukturierten Datensatz. Maschinenlesbar, standardisiert, elektronisch verschickt. An das Finanzamt, an den Gutachterausschuss, über ihn an das Statistische Bundesamt. Und auf einem zweiten Weg an die Geldwäsche-Zentralstelle des Bundes.
Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen will, sollte wissen, was da gebaut wird. Nicht weil morgen etwas passiert. Sondern weil Erfassung immer vor dem Zugriff kommt. Wie weit diese Erfassung heute schon reicht, haben wir in unserer Übersicht zu dem, was über dein Vermögen längst gespeichert ist, zusammengetragen.
Über eine Million Verträge im Jahr
Die Bundesregierung nennt die Größenordnung selbst. In Deutschland werden jedes Jahr über eine Million Immobilienverträge beurkundet. Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke, dazu andere Übertragungen.
Heute läuft der Vollzug dieser Verträge fast vollständig auf Papier. Der Notar schreibt an die Gemeinde wegen des Vorkaufsrechts. Er schreibt an das Finanzamt wegen der Grunderwerbsteuer. Er schickt eine Abschrift an den Gutachterausschuss. Jede Stelle tippt die Daten wieder ab.
Das soll enden. Der Entwurf sieht vor, dass Notare, Gerichte und Behörden künftig elektronisch miteinander sprechen. Wo es passt, ersetzen Strukturdatensätze im Format XML das herkömmliche Dokument. Ab wann das Pflicht wird, sollen weitgehend die Länder per Verordnung festlegen.
Das Vorblatt beziffert den einmaligen Aufwand für Bund, Länder und Kommunen auf rund 179,7 Millionen Euro. So viel investiert der Staat nicht in Porto. Er investiert es in Schnittstellen.
Was künftig beim Finanzamt ankommt
Schon heute muss der Notar jeden Grundstückskauf dem Finanzamt anzeigen. Das ist die Anzeige für die Grunderwerbsteuer. Neu ist die Form.
Nach dem Entwurf erstatten Notare diese Anzeige elektronisch nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle. Die Abschrift der Urkunde geht mit. Das Bundesfinanzministerium bekommt die Befugnis, per Verordnung zu bestimmen, dass die Angaben ganz oder teilweise in strukturierter, maschinenlesbarer Form geliefert werden.
Dasselbe gilt für die Anzeigen an die Erbschaftsteuerstellen. Schenkungen, die ein Notar beurkundet, landen künftig ebenfalls elektronisch beim zuständigen Finanzamt.
Und es gibt eine Richtung zurück. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sollen nach amtlichem Datensatz elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden. Kaufpreise gehen hinein, Bewertungsgrundlagen kommen heraus. Das ist genau die Datenbasis, auf der jede Bewertung für Erbschaft-, Schenkung- oder Grundsteuer aufsetzt.
Was der Gutachterausschuss von dir wissen will
Der zweite Strang betrifft dich direkt als Käufer oder Verkäufer. Nicht den Notar.
Der Gutachterausschuss führt die Kaufpreissammlung. Bisher mussten die Beteiligten ihm bestimmte Daten mitteilen, in der Praxis geschah das nach den Worten der Bundesregierung „häufig nicht, zu spät oder nur teilweise“. Der Entwurf zieht das an.
Künftig bist du verpflichtet, dem Gutachterausschuss auf Aufforderung die erforderlichen Daten zum Grundstück mitzuteilen. Der Entwurf zählt auf, was in der Regel dazugehört:
- Lage, tatsächliche und geplante Nutzung
- bei vermieteten Objekten die Erträge
- Art der Gebäude, Baujahr, Jahr und Umfang von Modernisierungen
- Wohn- und Nutzfläche, Ausstattung und Qualität
- die Daten des Energieausweises
- eine Absicht, das Gebäude abzureißen
- mitverkauftes Zubehör, soweit es nicht im Vertrag steht
Die Pflicht trifft beide Seiten. Der Entwurf spricht von denjenigen, die einen Vertrag schließen oder ein Angebot oder eine Annahme erklären. Wer verkauft, ist genauso auskunftspflichtig wie wer kauft. Wer ein vermietetes Haus veräußert, liefert also die Mieterträge seines letzten Objekts gleich mit.
Hast du keine exakten Zahlen, reicht eine Schätzung, als Schätzung gekennzeichnet. Die Frist beträgt mindestens einen Monat. Der Ausschuss muss dir ein Online-Formular anbieten. Und der Notar soll dich bei der Beurkundung auf diese Pflicht hinweisen.
Parallel sollen Notare ihre Urkunden dem Gutachterausschuss als elektronisches Dokument übersenden. Kaufvertrag plus Fragebogen ergibt einen Datensatz, der deutlich mehr über deine Immobilie verrät als der Kaufpreis allein. Die Miete, die du erzielst. Der Zustand, in dem das Haus ist. Was du damit vorhast.
Der Weg nach Wiesbaden und nach Brüssel
Warum der Aufwand? Die Begründung ist offen. Ein weiteres Ziel des Entwurfs ist es, den Gutachterausschüssen und dem Statistischen Bundesamt vollständige Datensätze zu Immobilientransaktionen zur Verfügung zu stellen.
Das Statistische Bundesamt braucht diese Daten für seine Immobilienpreisindizes. Und es muss sie quartalsweise an Eurostat liefern, auf Grundlage der Verordnung (EU) 2016/792. Die Bundesregierung schreibt, die Datenlage sei heute durch lückenhafte Mitteilungen erheblich beeinträchtigt. Der Entwurf soll die Lücke schließen.
Die Statistik selbst veröffentlicht Indizes, keine Einzelfälle. Aber der Punkt ist ein anderer. Um eine vollständige Statistik zu bekommen, braucht der Staat zuerst eine vollständige Erhebung. Vollständig heißt: jeder Vertrag, jedes Objekt, jede Angabe. Die Erhebung ist das Fundament. Was später darauf gebaut wird, entscheidet nicht die Statistik.
Die Leitung zur Geldwäsche-Zentralstelle
Jetzt wird es interessant. Denn der Entwurf ändert nicht nur Baugesetzbuch und Grunderwerbsteuergesetz. Er ändert auch die Abgabenordnung und das Geldwäschegesetz.
Nach Artikel 12 des Entwurfs sollen die Landesfinanzbehörden die elektronisch eingegangenen Grunderwerbsteuer-Datensätze im automatisierten Verfahren an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen übermitteln, die FIU, Deutschlands zentrale Meldestelle für Geldwäscheverdacht. Artikel 14 erlaubt der FIU, diese Datensätze bei den Ländern zu erheben und zu verarbeiten.
Neu erfunden ist diese Leitung nicht. Sie steht schon heute in § 31b Absatz 2b der Abgabenordnung, allerdings mit einer Bedingung: Sie greift erst, wenn die Anzeige an das Finanzamt elektronisch übermittelt wird. Genau diese Bedingung erfüllt der Entwurf. Die Leitung liegt seit Jahren. Mit der Digitalisierung fließt zum ersten Mal Wasser hindurch.
Die Begründung sagt es selbst: Die umfassende Digitalisierung könne „zu einer effektiveren Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung beitragen“. Wann die FIU-Schnittstelle startet, soll das Bundesfinanzministerium im Bundesgesetzblatt bekannt geben, sobald die Technik steht.
Für dich heißt das: Der Kauf deiner Immobilie ist nicht mehr nur ein Vorgang beim Lagefinanzamt. Er wird zu einem Datensatz, den eine Bundesbehörde maschinell auswerten kann. Mit Name, Objekt, Preis und Urkunde.
Warum das mehr ist als Bürokratieabbau
Jede einzelne Vorschrift hat ihren eigenen Zweck: schnellere Eintragung, bessere Preisstatistik, Bekämpfung von Geldwäsche.
Die Frage ist, was entsteht, wenn man die Teile nebeneinanderlegt.
Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geführt, jedes für die Grundstücke in seinem Bezirk. Es ist nach Grundstücken geordnet, nicht nach Menschen. Die Verknüpfung von Person, Objekt und Preis existiert, aber verteilt, zum großen Teil auf Papier, bei vielen Stellen.
Der Entwurf ändert genau das. Nicht durch ein neues Register. Durch einheitliche Datensätze über einheitliche Schnittstellen. Wer strukturierte Daten aus allen Ländern zusammenführen kann, braucht kein Register mehr. Er hat eines.
Dazu passt die Art der Einführung. Der Entwurf überlässt es weitgehend den Ländern, per Verordnung zu bestimmen, ab wann die elektronische Übermittlung Pflicht wird. Die Einführung soll stufenweise laufen, angepasst an die Technik vor Ort. Es gibt keinen großen Stichtag, keine Schlagzeile, keinen Moment, an dem jemand merkt, dass sich etwas verändert hat. Am Ende steht trotzdem dasselbe Ergebnis: Jede Stelle liefert elektronisch, nach demselben Datensatz.
Dazu kommt Europa. Die Richtlinie (EU) 2024/1640 verpflichtet jeden Mitgliedstaat, eine zentrale Zugangsstelle für Immobilieninformationen einzurichten. Behörden sollen sofortigen, direkten und kostenlosen Zugriff bekommen. Auf Lage, Fläche, Eigentümer, Kaufpreis, Belastungen und die Historie von Eigentum und Preis. Frist für Artikel 18 der Richtlinie ist der 10. Juli 2029.
Die deutschen Datensätze, die jetzt entstehen, sind der natürliche Rohstoff dafür. Eine Pflicht zur Datenlieferung, die heute für die Statistik geschaffen wird, ist morgen die Quelle für den Zugriff.
Erfassung kommt vor der Abgabe
Das Grundgesetz kennt das Instrument, für das eine vollständige Übersicht über Grundbesitz gebraucht wird. Artikel 106 Absatz 1 weist dem Bund ausdrücklich „die einmaligen Vermögensabgaben und die zur Durchführung des Lastenausgleichs erhobenen Ausgleichsabgaben“ zu. Das steht dort seit Jahrzehnten. Wie der historische Lastenausgleich von 1952 funktioniert hat, haben wir ausführlich beschrieben.
Wie eine solche Belastung heute technisch aussähe, beschreiben wir unter dem Stichwort Zwangshypothek. Der Kern: Eine Abgabe auf Immobilien braucht zwei Dinge. Einen Wert und einen Namen. Den Namen hat der Staat seit jeher. Den Wert bekommt er jetzt, Objekt für Objekt, mit Ertrag, Zustand und Energiedaten.
Niemand in der Bundesregierung hat eine Vermögensabgabe angekündigt. Darum geht es auch nicht. Es geht um die Befugnis und die Infrastruktur. Beide wachsen. Und beide bleiben, egal wer später regiert.
Wenn du in Österreich oder der Schweiz lebst
Der Entwurf ist deutsches Recht. Er knüpft an die Immobilie an, nicht an deinen Wohnsitz. Wer in Österreich oder der Schweiz lebt und eine Wohnung in München, Hamburg oder Leipzig kauft oder verkauft, landet mit diesem Vorgang genau in denselben Datensätzen.
Für Österreich gilt die EU-Richtlinie zur zentralen Zugangsstelle ebenso, mit derselben Frist 2029. Die Schweiz ist nicht gebunden. Deutsche Grundstücke von Eigentümern mit Wohnsitz in der Schweiz sind es trotzdem, denn sie liegen in Deutschland. Das Grundstück bestimmt das Recht, nicht der Pass und nicht die Meldeadresse. Wer von außen auf den deutschen Immobilienmarkt schaut, sollte das Gesetz deshalb genauso ernst nehmen wie jemand, der in Köln wohnt.
Was das für dich als Eigentümer heißt
Die Konsequenz lautet: Unsichtbarkeit ist bei Immobilien keine Strategie. Das war sie nie, und nach diesem Gesetz ist sie es noch weniger. Eine Immobilie steht im Grundbuch. Ihr Kauf steht beim Finanzamt. Ihr Preis steht in der Kaufpreissammlung.
Was du verändern kannst, ist nicht die Sichtbarkeit. Es ist die Angriffsfläche.
Für deutsche Immobilien gibt es dafür zwei gleichwertige Wege. Eine Wyoming LLC oder eine Stiftungs-Limited in London. In beiden Fällen nimmt dein Notar Eintragungen im Grundbuch zugunsten der Gesellschaft vor. Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt.
Wichtig dabei: Diese Eintragungen sind keine Datenlücke. Sie stehen genauso im Grundbuch wie alles andere. Sie wirken nicht, weil niemand sie sieht. Sie wirken, weil sie da sind. Welcher der beiden Wege zu dir passt, hängt an Anonymität, Verwaltungsaufwand und Rechtsraum. Den Vergleich findest du auf unserer Seite zum Immobilienschutz, die Grundlagen zur Asset-Klasse unter Immobilien.
Der Zeitpunkt ist dabei nicht egal. Eine Abgabe kann an einen Stichtag anknüpfen, der vor ihrem Beschluss liegt. Eine Struktur, die erst entsteht, wenn ein Gesetz angekündigt ist, kommt zu spät.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag ist aus dem Entwurf Gesetz geworden. Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare vom 22. Juni 2026 ist am 26. Juni 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 192).
Die Artikelnummern haben sich gegenüber dem Entwurf verschoben. Die Regeln zu Finanzamt, Gutachterausschuss und FIU sind inhaltlich geblieben. Der Großteil tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft, darunter die elektronische Anzeige der Notare an das Finanzamt. Das Online-Formular des Gutachterausschusses und die neuen Übermittlungswege folgen am 1. Januar 2027, die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung am 1. Januar 2028. Die automatisierte Übermittlung der Grunderwerbsteuer-Datensätze an die FIU und die elektronischen Erbschaftsteuer-Anzeigen treten erst an dem Tag in Kraft, den das Bundesfinanzministerium im Bundesgesetzblatt bekannt gibt. Bis dahin sind die bisherigen Vorschriften dazu in der Abgabenordnung und im Geldwäschegesetz seit dem 27. Juni 2026 gestrichen. Den aktuellen Stand zur Erfassung von Vermögen in Deutschland und der EU führen wir auf unserer Seite zum Stand der Vermögenserfassung.