Am 28. September 2025 haben die Schweizer Stimmberechtigten eine Steuer abgeschafft, die zum Leben jedes Hausbesitzers in der Schweiz gehört: den Eigenmietwert. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, musste dafür bisher ein fiktives Einkommen versteuern, als würde er sich selbst Miete zahlen.
Das Ja lag bei 57,7 Prozent, die Stimmbeteiligung bei 49,5 Prozent, meldet das Eidgenössische Finanzdepartement. Auch die Mehrheit der Stände stimmte zu, mit 16,5 zu 6,5 Standesstimmen (amtliche Resultate des Bundesamts für Statistik).
Es ist selten, dass ein Staat eine Steuer auf Eigentum zurücknimmt. Umso genauer lohnt der Blick auf das, was er dafür an anderer Stelle neu schafft. Denn die Reform besteht aus zwei Teilen. Und nur einer davon stand auf dem Stimmzettel.
Wie sich eine Immobilie in Deutschland vor staatlichem Zugriff schützen lässt, ist ein eigenes Thema. Wir haben es unter Immobilienschutz beschrieben. Zuerst zur Schweiz.
Zwei Vorlagen, eine Reform
Das Parlament hat im Dezember 2024 zwei Erlasse beschlossen und rechtlich miteinander verknüpft.
Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung schafft die Besteuerung des Eigenmietwerts ab und streicht im Gegenzug Abzüge. Gegen dieses Gesetz wurde kein Referendum ergriffen.
Der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ändert die Bundesverfassung. Er erlaubt den Kantonen eine besondere Steuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen.
Abgestimmt wurde formal nur über den Bundesbeschluss. Das Finanzdepartement erklärt, warum: Beide Vorlagen können nur gemeinsam in Kraft treten. Nur wenn Volk und Stände die neue Steuer auf Zweitliegenschaften annehmen, fällt auch der Eigenmietwert. Der Begriff „Eigenmietwert“ stand deshalb nicht auf dem Stimmzettel.
Wer mit Ja stimmte, stimmte also für zwei Dinge zugleich. Für die Abschaffung einer Steuer. Und für die Erlaubnis einer neuen.
Was für Eigentümer wegfällt, und was dazukommt
Die wichtigsten Änderungen im Gesetz, soweit sie die direkte Bundessteuer betreffen:
Der Eigenmietwert entfällt. Für selbst genutzte Erst- und Zweitwohnungen muss kein fiktives Mieteinkommen mehr versteuert werden.
Die Unterhaltskosten für selbst genutztes Wohneigentum sind nicht mehr abziehbar. Wer sein eigenes Haus renoviert, kann das nicht mehr von der Steuer absetzen. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Unterhalt, Versicherung und Verwaltungskosten abziehbar.
Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Private Schuldzinsen sind künftig nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar. Das Finanzdepartement nennt die Folge ausdrücklich: Wer ein Eigenheim, ein Bankkonto und Wertschriften besitzt, kann nach dem Systemwechsel keine Schuldzinsen mehr abziehen. Das gilt auch für Zinsen auf einen Lombardkredit, mit dem Wertschriften finanziert wurden, sofern keine vermietete Liegenschaft vorhanden ist.
Für Ersterwerber gibt es eine Übergangshilfe. Wer erstmals eine dauerhaft selbst bewohnte Liegenschaft in der Schweiz kauft, darf im ersten Steuerjahr Schuldzinsen bis 10.000 Franken abziehen, Ehepaare, oder bis 5.000 Franken, übrige Steuerpflichtige. Der Höchstbetrag sinkt danach jedes Jahr um 10 Prozent des Ausgangswerts. Nach zehn Jahren ist er weg. Wer höchstens zehn Jahre vor dem Inkrafttreten erstmals gekauft hat, darf den Abzug für die verbleibenden Jahre nutzen.
Auch private Vermieter sind betroffen. Sie dürfen Schuldzinsen künftig nur noch für den Teil ihres Vermögens abziehen, der auf vermietete Liegenschaften entfällt. In der Regel werden sie nach Einschätzung des Finanzdepartements weniger Zinsen abziehen können als heute.
Den Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmaßnahmen streicht der Bund bei der direkten Bundessteuer. Die Kantone dürfen ihn laut Finanzdepartement längstens bis 2050 weiter gewähren.
Warum es den Eigenmietwert überhaupt gab
Die Logik des alten Systems war einfach. Wer im eigenen Haus wohnt, spart die Miete. Dieser Vorteil galt als Einkommen und wurde besteuert. Im Gegenzug durfte der Eigentümer Schuldzinsen und Unterhalt abziehen.
Das Finanzdepartement beschreibt, was daraus in der Praxis wurde. Das geltende Recht setzt einen steuerlichen Anreiz, die Hypothek auf dem Eigenheim langfristig hoch zu halten, weil die Zinsen abziehbar sind. Schweizer Haushalte zahlen ihre Hypotheken vergleichsweise spät ab. Belastet wurden vor allem Eigentümer, die ihre Hypothek weitgehend getilgt haben. Sie versteuerten den Eigenmietwert, hatten aber kaum noch Zinsen abzuziehen.
Die Reform dreht diese Anreize um. Wer schuldenfrei wohnt, wird entlastet. Wer auf Kredit wohnt, verliert den Abzug. Das Departement erwartet langfristig eine geringere Verschuldung der privaten Haushalte und damit weniger Kreditrisiken in den Bankbilanzen, in denen Hypotheken ein wichtiger Posten sind.
Die neue Steuer auf Zweitliegenschaften
Der zweite Teil der Reform ist die Verfassungsänderung. Volk und Stände haben sie angenommen. In Kraft tritt sie, wenn der Bundesrat es bestimmt.
Der neue Artikel 127 Absatz 2bis lautet: Die Kantone können bei Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften in den Schranken der Bundesgesetzgebung von den Grundsätzen nach Absatz 2 abweichen, sofern der Mietwert von selbst genutzten Zweitliegenschaften nicht besteuert wird.
Was steht in Absatz 2? Nach Artikel 127 der Bundesverfassung sind bei der Ausgestaltung der Steuern die Grundsätze der Allgemeinheit und der Gleichmäßigkeit der Besteuerung zu beachten, sowie der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.
Für Zweitwohnungen dürfen die Kantone also künftig von genau diesen Grundsätzen abweichen. Nicht das Einkommen des Eigentümers entscheidet dann, sondern der Besitz der Wohnung. Ob ein Kanton diese Steuer einführt und wie hoch sie ausfällt, entscheidet er selbst. Vorgaben des Bundes gibt es nach dem Finanzdepartement nur minimale.
Wer betroffen ist, lässt sich leicht beschreiben. Eigentümer von Ferienwohnungen, die sie überwiegend selbst nutzen. Darunter können auch Eigentümer sein, die in der Schweiz nicht stimmberechtigt sind. Sie haben über die neue Steuer nicht mitentschieden. Zahlen müssen sie sie trotzdem, wenn ihr Kanton sie einführt.
Wer gewinnt und wer verliert
Das Finanzdepartement hat die Wirkung offen beschrieben. Sie hängt fast vollständig vom Hypothekarzins ab.
Bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent schätzt es die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf rund 1,8 Milliarden Franken. Davon entfallen rund 400 Millionen auf die direkte Bundessteuer und rund 1,4 Milliarden auf Kantone und Gemeinden. Rund 260 Millionen betreffen Zweitliegenschaften. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent erwartet das Departement dagegen Mehreinnahmen.
Anfang September 2025 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,5 auf 1,25 Prozent gesenkt. Nach der Schätzung des Departements steigen die Mindereinnahmen bei einem Zins von 1,37 Prozent um rund 170 Millionen auf insgesamt rund 1,95 Milliarden Franken.
Für den einzelnen Eigentümer gilt dieselbe Logik. Wer seine Hypothek weitgehend zurückgezahlt hat, typischerweise im Ruhestand, wird entlastet. Er versteuert keinen Eigenmietwert mehr und hatte ohnehin kaum Zinsen abzuziehen. Wer hoch finanziert ist, verliert den Zinsabzug. Bei steigenden Zinsen kann er am Ende mehr bezahlen als vorher. Das Finanzdepartement schreibt selbst, dass jüngere Eigentümer im Durchschnitt schon bei tieferen Zinsen schlechter fahren als ältere.
Die Reform ist damit auch eine Wette auf die Zinsen. Steigen sie, gewinnt der Staat.
Unberührt bleibt eine andere Steuer auf Wohneigentum: die Vermögenssteuer. Die Kantone erheben sie nach dem Steuerharmonisierungsgesetz auf das gesamte Reinvermögen, und dazu gehört die Immobilie. Der Eigenmietwert fällt. Der Wert des Hauses bleibt in der Steuererklärung.
Wann die Reform gilt
Beide Erlasse legen fest, dass der Bundesrat das Inkrafttreten bestimmt. Festgesetzt war es am 10. Oktober 2025 noch nicht. Bis dahin gilt das bisherige Recht, einschließlich des Eigenmietwerts und der heutigen Abzüge.
Für Eigentümer, die jetzt renovieren wollen, ist das keine Nebensache. Solange das alte Recht gilt, sind Unterhaltskosten für das selbst genutzte Eigenheim noch abziehbar. Danach nicht mehr. Der Zeitpunkt einer Renovierung ist damit auch eine Steuerfrage.
Und in Deutschland?
Deutschland kennt keinen Eigenmietwert. Wer in Deutschland im eigenen Haus wohnt, versteuert keine fiktive Miete.
Deutschland kennt aber eine Steuer auf den Besitz selbst: die Grundsteuer. Und die ist gerade neu aufgesetzt worden. Nach § 37 des Grundsteuergesetzes gilt das neue Recht erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025. Jede Gemeinde bestimmt nach § 25 ihren Hebesatz selbst. Nach dem Bundesmodell wurden dafür auf den 1. Januar 2022 neue Grundsteuerwerte festgestellt (§ 266 BewG). Einzelne Länder haben eigene Modelle.
Und die Grundsteuer bekommt ein neues Steuerungsinstrument. Nach § 25 Absatz 5 dürfen Gemeinden aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festsetzen. Wer ein Grundstück hält, statt es zu bebauen, kann also gezielt höher belastet werden. Einzelne Länder, etwa Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz, haben ihren Gemeinden zusätzlich erlaubt, die Hebesätze nach Nutzung zu unterscheiden. Die Steuer auf Eigentum wird damit auch ein Werkzeug, um zu lenken, was ein Eigentümer mit seinem Eigentum tut.
Der Unterschied zur Schweiz liegt nicht nur im Inhalt, sondern im Verfahren. In der Schweiz haben Volk und Stände über die Besteuerung des Wohneigentums abgestimmt. In Deutschland beschließt jede Gemeinde ihren Hebesatz selbst, für ein oder mehrere Jahre.
Was eine vollständige, aktuelle Bewertung aller Grundstücke über ihren eigentlichen Zweck hinaus bedeuten kann, haben wir schon 2023 in Grundsteuerreform und Lastenausgleich untersucht. Der Befund gilt weiter: Wer die Werte aller Immobilien kennt, hat die Grundlage für jede Abgabe auf diese Werte. Der historische Lastenausgleich wurde auf Basis des Grundbuchs festgesetzt.
Die Schweiz zeigt in dieser Lage etwas Lehrreiches. Selbst wo eine Steuer auf Wohneigentum fällt, bleibt der Zugriff auf die Immobilie bestehen, nur an anderer Stelle. Immobilien können nicht umziehen. Sie stehen im Register, und der Staat weiß, wo sie sind.
Was das für dein Vermögen heißt
Wenn du in der Schweiz Wohneigentum hast, lohnt es, die eigene Finanzierung jetzt durchzurechnen. Wie hoch ist die Hypothek, wie hoch der heutige Zinsabzug, was bleibt davon nach dem Systemwechsel? Und wenn du eine Zweitwohnung besitzt: Wie wird dein Kanton die neue Steuer ausgestalten? Wer zusätzlich Wertschriften auf Kredit hält, etwa über einen Lombardkredit, sollte auch diese Finanzierung prüfen. Ohne vermietete Liegenschaft im Vermögen entfällt nach dem Systemwechsel auch dort der Zinsabzug. Die Reform trifft also nicht nur das Haus, sondern die gesamte Finanzierungsstruktur eines Vermögens.
Wenn du in Deutschland lebst und eine Ferienwohnung in der Schweiz besitzt, betrifft dich vor allem der zweite Teil der Reform. Die Steuer auf Zweitliegenschaften richtet sich nach dem Kanton, in dem die Wohnung steht, nicht nach deinem Wohnsitz.
Wenn du in Deutschland bleibst und dort Immobilien besitzt, steht eine andere Frage im Vordergrund: der Zugriff über das Grundbuch. Deine deutsche Immobilie kann durch gezielte Eintragungen im Grundbuch zugunsten einer Struktur außerhalb der EU geschützt werden. Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt. Zwei Wege führen zum Ziel, gleichrangig: die Wyoming LLC und die Stiftungs-Limited London. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel.
Die Schweiz hat gezeigt, dass eine Steuer auf Wohneigentum an der Urne fallen kann. Sie hat im selben Zug gezeigt, wie schnell daneben die Erlaubnis für eine neue entsteht. Eine Steuer kann fallen. Die Frage, wer auf dein Eigentum zugreifen kann, bleibt.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag hat der Bundesrat das Inkrafttreten festgelegt. Mit Beschluss vom 1. April 2026 hat er das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (AS 2026 213) und den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (AS 2026 212) auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis Ende 2028 gelten damit der Eigenmietwert und die bisherigen Abzüge weiter. Wie sich eine Immobilie in Deutschland heute schützen lässt, steht unter Immobilienschutz.