Am Donnerstag, dem 26. Juni 2025, hat der österreichische Bundesrat mehrheitlich beschlossen, gegen das Budgetbegleitgesetz 2025 keinen Einspruch zu erheben. Der Nationalrat hatte es am 16. Juni in dritter Lesung angenommen. Damit ist der parlamentarische Weg abgeschlossen. So dokumentiert es das Finanzministerium in Wien.
Das Gesetz ist ein Sammelwerk. Es ändert Dutzende Gesetze, von der Parteienförderung bis zum Glücksspiel. Für Eigentümer von Immobilien und Stiftungsvermögen stecken darin drei Maßnahmen, die es in sich haben: eine höhere Stiftungseingangssteuer, neue Regeln für Share Deals bei der Grunderwerbsteuer und ein neuer Umwidmungszuschlag bei der Immobilienertragsteuer.
Wer Immobilien in Deutschland hält und sie ohne Eigentümerwechsel schützen will, findet den Weg dazu beim Immobilienschutz. Zuerst zu Österreich. Denn das Gesetz zeigt, wie ein Staat Schritt für Schritt die Wege schließt, auf denen Eigentum bisher beweglich war.
Warum das Gesetz kommt
Das Finanzministerium nennt die Ziele offen. Die Maßnahmen sollen das Steueraufkommen erhöhen und helfen, das Haushaltsdefizit zu reduzieren. Sie stehen in einer Reihe mit zwei Budgetsanierungsmaßnahmengesetzen, die schon früher im Jahr 2025 beschlossen wurden.
Auf der Liste des Ministeriums stehen unter anderem: das Aussetzen des letzten Drittels der Inflationsanpassung bei der kalten Progression, der Lückenschluss bei der Grunderwerbsteuer für Share Deals, der Umwidmungszuschlag und die Anhebung der Stiftungseingangssteuer. Auf der Entlastungsseite stehen etwa ein höherer Pendlereuro und eine steuerfreie Mitarbeiterprämie.
Im Nationalrat und im Bundesrat stimmten nach den Angaben des Parlaments ÖVP, SPÖ und NEOS dafür. FPÖ und Grüne stimmten dagegen.
Maßnahme 1: Stiftungseingangssteuer steigt auf 3,5 Prozent
Wer Vermögen in eine Privatstiftung einbringt, zahlt in Österreich Stiftungseingangssteuer. Bisher betrug sie 2,5 Prozent der Zuwendung. Nach dem Budgetbegleitgesetz steigt sie auf 3,5 Prozent.
Die Erhöhung gilt ab dem 1. Jänner 2026. Sie trifft Zuwendungen, für die die Steuerschuld nach dem 31. Dezember 2025 entsteht.
Das ist eine Erhöhung um 40 Prozent auf den bisherigen Satz. Auf eine Zuwendung von zwei Millionen Euro steigt die Steuer von 50.000 auf 70.000 Euro.
Die höhere Eingangssteuer macht den Weg in die Stiftung teurer. Wer eine Zuwendung plant, hat ein halbes Jahr Zeit, sie noch zum alten Satz zu machen.
Der Satz, der schon gilt: 25 Prozent
Die Erhöhung auf 3,5 Prozent ist die Schlagzeile. Die schärfere Regel steht schon länger im Stiftungseingangssteuergesetz und bleibt unverändert. Die Steuer beträgt 25 Prozent der Zuwendung, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- Die Stiftung oder vergleichbare Vermögensmasse ist nicht mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar.
- Die Stiftungsurkunde und die übrigen Dokumente zur inneren Organisation werden dem Finanzamt nicht rechtzeitig offengelegt.
- Die Stiftung unterliegt keiner Pflicht, die Begünstigten mitzuteilen.
- Sie ist nicht in einem öffentlichen Register eingetragen.
- Mit ihrem Sitzstaat besteht keine umfassende Amts- und Vollstreckungshilfe.
Das ist die eigentliche Botschaft an jeden Österreicher, der über eine Struktur im Ausland nachdenkt. Wer sein Vermögen in eine intransparente ausländische Vermögensmasse einbringt, zahlt zehnmal so viel wie beim Weg in eine heimische Privatstiftung zum heutigen Satz. Das Gesetz belastet die Struktur, die der Staat einsehen kann, mit 2,5 Prozent. Und die, die er nicht einsehen kann, mit 25 Prozent.
Maßnahme 2: Das Ende der Share-Deal-Lücke
Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie verkauft, sondern die Gesellschaft, der sie gehört. Nach bisherigem Recht blieb die Grunderwerbsteuer in vielen Fällen aus, solange nicht mindestens 95 Prozent der Anteile übergingen. Bei Personengesellschaften zählte dabei ein Wechsel im Gesellschafterbestand innerhalb von fünf Jahren. So stand es im Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung bis Ende Juni 2025.
Das Budgetbegleitgesetz verschiebt diese Grenzen deutlich:
- Die Schwelle sinkt von 95 auf 75 Prozent.
- Der Beobachtungszeitraum steigt von fünf auf sieben Jahre.
- Die Regel zum Gesellschafterwechsel gilt nicht mehr nur für Personengesellschaften, sondern auch für Kapitalgesellschaften.
- Anteile werden nicht mehr nur beim einzelnen Erwerber zusammengerechnet, sondern bei einer Erwerbergruppe, also bei Erwerbern unter einheitlicher Leitung oder beherrschendem Einfluss.
- Mittelbare Beteiligungen zählen mit. Die Prozentsätze werden über alle Ebenen multipliziert.
- Treuhändig gehaltene Anteile werden dem Treugeber zugerechnet.
Dazu kommt ein neuer Datenweg. Wird die Finanzmarktaufsicht über den Erwerb oder die Veräußerung von mindestens 75 Prozent der Stimmrechte an einem börsennotierten Unternehmen unterrichtet, muss sie das dem Finanzamt elektronisch mitteilen. Die Aufsicht über den Kapitalmarkt wird damit zur Quelle für die Grunderwerbsteuer.
Die Regeln treten am 1. Juli 2025 in Kraft. Sie gelten für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.
Der Gesetzesbeschluss enthält Übergangsregeln, die du kennen solltest. Das Inkrafttreten selbst löst keinen Erwerbsvorgang aus. Wechsel im Gesellschafterbestand einer Kapitalgesellschaft vor dem 1. Juli 2025 zählen für die neue Sieben-Jahres-Regel nicht mit. Bei Personengesellschaften läuft für ältere Wechsel der bisherige Fünfjahreszeitraum weiter. Und wer am 30. Juni 2025 bereits mindestens 75 Prozent hält, kann eine Steuer auslösen, wenn sich seine Beteiligung danach verändert, aber nicht unter 75 Prozent fällt, sofern für diese Anteile nicht schon früher ein steuerpflichtiger Vorgang verwirklicht wurde.
Das klingt technisch. Praktisch heißt es: Jede Umschichtung in einer Immobiliengesellschaft wird ab Juli zur Steuerfrage. Auch die innerhalb der Familie.
Der teure Teil: Immobiliengesellschaften
Noch schwerer wiegt der Steuersatz. Bisher kosteten Share Deals 0,5 Prozent vom Grundstückswert. Künftig gilt für sogenannte Immobiliengesellschaften ein Satz von 3,5 Prozent, und zwar vom gemeinen Wert, also vom Verkehrswert. Für alle übrigen Fälle bleibt es bei 0,5 Prozent.
Als Immobiliengesellschaft gilt nach dem Gesetz eine Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden. Oder deren Einkünfte überwiegend aus Verkauf, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken stammen. Vermietung und Verwaltung gelten dabei ausdrücklich nicht als betrieblicher Zweck.
Das trifft genau die typische Familien-Holding, die ein Zinshaus oder mehrere vermietete Wohnungen hält. Bei einem Gebäude mit einem Verkehrswert von fünf Millionen Euro sind das 175.000 Euro Grunderwerbsteuer. Nach altem Recht waren es 0,5 Prozent vom Grundstückswert. Selbst wenn dieser Wert dem Verkehrswert entsprochen hätte, wären das 25.000 Euro gewesen. Die Steuer steigt in diesem Beispiel also auf das Siebenfache.
Maßnahme 3: Der Umwidmungszuschlag
Die dritte Maßnahme trifft Grundbesitzer, deren Land umgewidmet wird. Wird ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet, etwa von Grünland in Bauland, und danach verkauft, erhöht sich der Veräußerungsgewinn um einen Umwidmungszuschlag von 30 Prozent. Der Zuschlag ist so gedeckelt, dass Gewinn und Zuschlag zusammen den Verkaufserlös nicht übersteigen.
Die Regel gilt für Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025. Maßgeblich ist, dass die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist. Wer also Land hält, das in diesem Jahr oder später umgewidmet wird, trägt den Zuschlag bei jedem späteren Verkauf mit sich. Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer die Umwidmung selbst betrieben hat oder nicht.
Die Immobilienertragsteuer auf private Grundstücksverkäufe beträgt in Österreich nach dem Einkommensteuergesetz 30 Prozent. Mit dem Zuschlag werden aus 100.000 Euro Gewinn für die Steuer 130.000 Euro. Die Steuer steigt damit von 30.000 auf 39.000 Euro. Auf den tatsächlichen Gewinn gerechnet sind das 39 Prozent statt 30 Prozent.
Der Staat nimmt damit einen Teil des Wertsprungs, den die Umwidmung auslöst. Einen Wertsprung, den erst eine hoheitliche Planungsentscheidung geschaffen hat.
Das Muster: Jeder Ausweg wird enger
Nimm die drei Maßnahmen zusammen, und du siehst eine klare Richtung.
Die Stiftung war ein Weg, Vermögen über Generationen zu binden. Sie wird teurer. Der Share Deal war ein Weg, Immobilien ohne volle Grunderwerbsteuer zu übertragen. Er wird fast geschlossen. Der Wertzuwachs aus einer Umwidmung war bisher normal besteuert. Er wird höher besteuert.
In allen drei Fällen geht es um dasselbe Prinzip: Jede Bewegung von Eigentum wird zum Steuertatbestand. Wer überträgt, einbringt, umstrukturiert oder verkauft, zahlt mehr als vorher.
Das Gesetz enthält noch eine vierte Belastung, die nicht nach Steuererhöhung klingt: das Aussetzen des letzten Drittels der Inflationsanpassung bei der kalten Progression. Wenn Tarifstufen nicht mit der Inflation mitwachsen, rutschen Einkommen in höhere Stufen, ohne real zu steigen. Das ist eine Steuererhöhung ohne neuen Steuersatz.
Die Begründung des Ministeriums ist die Budgetkonsolidierung. Das Muster ist älter als dieses Budget. Deutschland kennt schärfere Share-Deal-Regeln bereits. Nach dem deutschen Grunderwerbsteuergesetz liegt die Schwelle dort bei 90 Prozent, der Beobachtungszeitraum bei zehn Jahren, für Personen- wie für Kapitalgesellschaften. Österreich zieht nach, mit einer noch niedrigeren Schwelle.
Wenn Haushalte unter Druck geraten, sucht der Staat dort, wo Vermögen sichtbar und unbeweglich ist. Immobilien stehen im Grundbuch. Stiftungen stehen im Firmenbuch. Beides ist leicht zu finden und schwer zu verlegen.
Was das für dich in Österreich heißt
Für österreichische Eigentümer ergeben sich aus dem Gesetz einige unmittelbare Fragen.
Planst du eine Zuwendung an deine Privatstiftung? Bis Ende 2025 gilt der alte Satz von 2,5 Prozent. Danach 3,5 Prozent.
Hältst du Immobilien über eine Gesellschaft? Prüfe, ob sie als Immobiliengesellschaft gilt. Dann kann schon ein Gesellschafterwechsel von 75 Prozent innerhalb von sieben Jahren Grunderwerbsteuer vom Verkehrswert auslösen. Auch Übertragungen in der Familie und Umgliederungen innerhalb einer Gruppe verdienen einen zweiten Blick.
Hältst du Vermögen in einer Stiftung oder Vermögensmasse im Ausland oder planst du eine? Prüfe, ob sie die Transparenzbedingungen erfüllt. Sonst droht bei jeder Zuwendung der Satz von 25 Prozent. Das gilt unabhängig von der Erhöhung auf 3,5 Prozent.
Besitzt du Land, das umgewidmet wurde oder werden könnte? Dann rechne mit dem Zuschlag, wenn du nach dem 30. Juni 2025 verkaufst.
Die Details deines Falls gehören zu einem österreichischen Steuerberater. Die Richtung aber ist klar: Die Kosten jeder Übertragung steigen.
Und für Eigentümer in Deutschland
Für Leser in Deutschland ist das österreichische Gesetz ein Blick auf ein bekanntes Muster. Auch hier gilt: Wer eine Immobilie überträgt, löst in aller Regel Steuern aus. Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer, und je nach Fall auch Einkommensteuer.
Genau deshalb arbeitet die Grundbuchlösung für Immobilien in Deutschland ohne Übertragung. Gezielte Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs zugunsten einer Gesellschaft außerhalb der EU. Zwei Strukturen stehen gleichrangig zur Wahl: eine Wyoming LLC oder eine Stiftungs-Limited London. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Weil kein Eigentum übergeht, wird weder Grunderwerbsteuer noch Schenkungsteuer ausgelöst.
Die beiden Wege unterscheiden sich in Anonymität, Verwaltungsaufwand und Rechtsraum. Die Wyoming LLC sitzt in den USA, außerhalb jeder EU-Zuständigkeit, ohne öffentliches Register und ohne jährliche Buchführungspflicht in Wyoming. Die Stiftungs-Limited sitzt in London, im Common-Law-Raum, mit öffentlichem Register beim Companies House und jährlichem Jahresabschluss. Beide sind für Eigentümer gedacht, die keinen Wegzug planen.
Diese Lösung ist für das deutsche Grundbuch beschrieben. Für Immobilien in Österreich gilt das österreichische Recht, und das braucht eine eigene Prüfung.
Wer über Immobilien als Anlageklasse und ihre Risiken nachdenkt, findet die Grundlagen bei den Immobilien als Asset-Klasse. Und wer die Übergabe an die nächste Generation plant, sollte wissen, warum es dabei so sehr auf die Reihenfolge ankommt. Welche Vermögensteile in welche Struktur gehören, was zu Lebzeiten übertragen wird und was nicht, entscheidet am Ende darüber, wie viel der Staat bei jedem Schritt mitnimmt.
Der Stand am 27. Juni 2025
Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat Nationalrat und Bundesrat passiert. Die Kundmachung im Bundesgesetzblatt steht noch aus. Die Share-Deal-Regeln und der Umwidmungszuschlag sollen ab dem 1. Juli 2025 greifen, die höhere Stiftungseingangssteuer ab dem 1. Jänner 2026. Der Satz von 25 Prozent für intransparente Vermögensmassen gilt schon heute und bleibt.
Für Eigentümer in Österreich heißt das: Die Zeit, in der sich Übertragungen noch zu den alten Bedingungen machen lassen, ist in Tagen und Monaten gezählt.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag ist das Gesetz kundgemacht. Das Budgetbegleitgesetz 2025 erschien am 30. Juni 2025 im Bundesgesetzblatt. Die neuen Share-Deal-Regeln gelten seit dem 1. Juli 2025, der Steuersatz von 3,5 Prozent für Immobiliengesellschaften steht unverändert im Tarif. Seit dem 1. Jänner 2026 beträgt die Stiftungseingangssteuer nach dem geltenden Gesetzestext 3,5 Prozent, der Satz von 25 Prozent für intransparente Vermögensmassen gilt weiter. Für Immobilien in Deutschland bleibt der Weg ohne Eigentümerwechsel derselbe, beschrieben beim Immobilienschutz.