Seit dem 1. Mai 2025 gilt eine neue Regel für das Grundbuch. Sie kam ohne Debatte im Bundestag, als Verordnung des Bundesjustizministeriums mit Zustimmung des Bundesrates. Am 30. April stand sie im Bundesgesetzblatt, am Tag danach trat sie in Kraft.
Ihr Titel: „Verordnung zur Erleichterung der Grundbucheinsicht für Windenergieanlagen, Solaranlagen und Telekommunikationsnetze“. Ihr Inhalt: Unternehmen, die Wind- oder Solaranlagen ab 750 Kilowatt betreiben oder planen, dürfen in der Regel in dein Grundbuch schauen. Um ihr Interesse zu begründen, genügt eine Eigenerklärung.
Das klingt technisch. Es ist aber eine Verschiebung an einer empfindlichen Stelle. Das Grundbuch ist das vollständigste Register über Immobilienvermögen in Deutschland. Wer darin liest, sieht, wem ein Grundstück gehört, welche Rechte darauf lasten und wie hoch die Grundschulden sind. Wie du deine Immobilie grundsätzlich vor staatlichem und privatem Zugriff schützt, steht auf unserer Seite zum Immobilienschutz.
Was im Grundbuch steht
Jedes Grundbuchblatt besteht nach der Grundbuchverfügung aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Das Bestandsverzeichnis bezeichnet die Grundstücke nach dem amtlichen Verzeichnis, mit Gemarkung und vermessungstechnischer Bezeichnung, also genau so, dass man sie auf der Karte findet.
In der ersten Abteilung steht der Eigentümer, bei natürlichen Personen nach der Grundbuchverfügung mit Vorname, Familienname und Geburtsdatum. In der zweiten Abteilung stehen alle Belastungen außer Grundpfandrechten, also etwa Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vormerkungen und Beschränkungen der Verfügung. In der dritten Abteilung stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, jeweils mit Betrag.
Wer ein Grundbuchblatt liest, weiß also mehr als die Adresse. Er weiß, wer der Eigentümer ist, wie das Grundstück belastet ist und wie viel Kredit darauf eingetragen ist. Er kann daraus ableiten, wie viel freies Vermögen in der Immobilie steckt.
Wer bisher in dein Grundbuch schauen durfte
Das Grundbuch ist in Deutschland nicht öffentlich. Die Grundbuchordnung erlaubt die Einsicht jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das ist eine echte Hürde. Neugier genügt nicht.
Für einige Gruppen ist die Hürde schon lange gefallen. Nach der Grundbuchverfügung dürfen Beauftragte inländischer Behörden das Grundbuch einsehen, ohne ein Interesse darzulegen. Dasselbe gilt für Notare, für öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und für alle, die an dem Grundstück ein eingetragenes Recht haben.
Dazu kommen Versorgungsunternehmen. Wer Strom, Gas, Fernwärme, Wasser oder Abwasser leitet, kann nach der Regel für Versorgungsunternehmen vom Grundbuchamt eine Einsicht „in allgemeiner Form auch für sämtliche Grundstücke eines Grundbuchamtsbezirks“ erhalten. Nicht ein Grundstück. Alle.
Was die neue Verordnung ändert
Die Verordnung vom 24. April 2025 fügt zwei Dinge hinzu.
Erstens eine neue Regel für Wind und Solar. Bei Unternehmen, die Windenergieanlagen an Land oder Solaranlagen mit mindestens 750 Kilowatt installierter Leistung betreiben oder projektieren, liegt ein berechtigtes Interesse „in der Regel“ vor, wenn sie auf dem Grundstück eine solche Anlage oder Nebenanlagen betreiben oder planen wollen. Für die Darlegung dieses Plans „genügt die Vorlage einer Eigenerklärung“.
Zusätzlich muss das Unternehmen darlegen, wo das Grundstück liegt: in einem ausgewiesenen Windenergiegebiet, im Bereich eines Bebauungsplans für eine Solaranlage oder im Außenbereich nach dem Baugesetzbuch.
Zweitens eine Erweiterung der Regel für Versorgungsunternehmen. Bisher sprach sie von Telekommunikationsanlagen. Jetzt nennt sie Telekommunikationsnetze und zugehörige Einrichtungen. Und sie erweitert die Gründe für die Sammeleinsicht über ganze Grundbuchamtsbezirke: Ein berechtigtes Interesse liegt in der Regel vor, wenn konkrete Planungen für neue oder erweiterte Anlagen laufen, etwa weil sie in einem bestätigten Netzentwicklungsplan stehen, oder wenn der Bezirk in einem Suchkreis für den Netzausbau im Bereich Mobilfunk liegt.
Warum der Außenbereich zählt
Das Wort Außenbereich klingt nach Randlage. Für Grundbesitzer ist es das Gegenteil. Außenbereich im Sinne des Baugesetzbuchs ist alles, was weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Also Äcker, Wiesen, Wälder und Streulagen.
Wer Land besitzt, also Acker, Grünland oder Wald, besitzt es in aller Regel im Außenbereich. Für diese Flächen genügt jetzt die Erklärung eines Projektierers, er wolle dort eine Anlage planen, um Name, Belastungen und Grundschulden des Eigentümers zu sehen.
Die Verordnung verlangt keinen Vertrag, keine Genehmigung und keinen Nachweis, dass der Eigentümer überhaupt verkaufen oder verpachten will. Sie verlangt eine Erklärung.
Der Eigentümer wird nicht gefragt
Ein Punkt fehlt in der Verordnung vollständig: du. Sie sieht keine Zustimmung des Eigentümers vor. Sie sieht auch keine Benachrichtigung vor. Das Grundbuchamt prüft die Eigenerklärung und die Lage des Grundstücks. Dann gewährt es die Einsicht.
Du erfährst davon nur, wenn du selbst nachfragst. Und selbst dann nur innerhalb der Frist, in der das Protokoll aufbewahrt wird.
Das ist keine Besonderheit der neuen Regel. Es ist die Grundarchitektur des deutschen Grundbuchs. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, bekommt Einsicht, ohne dass der Eigentümer beteiligt wird. Neu ist nur, dass für eine wachsende Zahl von Interessenten die Darlegung selbst zur Formsache wird.
Warum die dritte Abteilung sensibel ist
Name und Adresse eines Eigentümers lassen sich oft auch anders herausfinden. Die dritte Abteilung nicht. Dort steht, welche Bank welche Grundschuld in welcher Höhe eingetragen hat. Wer eine solche Eintragung liest, kennt also auch den Gläubiger, bei dem der Eigentümer seine Finanzierung hat, und kann Zeitpunkte und Größenordnungen früherer Kredite nachvollziehen.
Wer diese Zahlen kennt, kennt die Verhandlungsposition des Eigentümers. Ein Grundstück mit hohen Grundschulden gehört einem Eigentümer, der möglicherweise auf Einnahmen angewiesen ist. Ein unbelastetes Grundstück gehört einem Eigentümer, der warten kann. Für ein Unternehmen, das Flächen pachten oder kaufen will, ist das wertvolles Wissen.
Für den Staat gilt dasselbe in größerem Maßstab. Die Summe der Grundschulden in einer Region sagt, wie viel freies Vermögen in ihren Immobilien steckt. Genau diese Größe ist es, an die jede Abgabe auf Grundbesitz anknüpfen würde.
Die Logik der Verordnung
Die Verordnung trägt das Datum vom 24. April 2025 und die Unterschrift des Bundesministers der Justiz. Der Bundesrat hat zugestimmt. Der Bundestag war nicht beteiligt, und er musste es auch nicht sein. Der Zweck steht im Titel. Der Ausbau von Wind- und Solarenergie braucht Flächen, und wer Flächen sucht, muss die Eigentümer finden. Die Verordnung macht diese Suche schneller.
Genau das ist der Punkt, den du im Blick behalten solltest. Die Hürde für den Blick ins Grundbuch wird nicht für dich gesenkt. Sie wird für politisch priorisierte Vorhaben gesenkt. Heute sind das Wind, Solar und Mobilfunk. Die Verordnung zeigt, wie das geht: Das Justizministerium kann per Rechtsverordnung festlegen, bei welchen Behörden und Personen von der Darlegung des Interesses abgesehen werden kann. Die Grundbuchordnung gibt ihm diese Befugnis ausdrücklich.
Jede neue Gruppe mit erleichtertem Zugang ist für sich begründbar. Zusammen machen sie aus einem geschützten Register Stück für Stück eine offene Datenquelle. Präzedenz ist nicht das einzelne Vorhaben. Präzedenz ist das Verfahren, mit dem es eingeführt wurde: ohne Gesetz, per Verordnung, mit einer Eigenerklärung als Schlüssel.
Das Grundbuch wird zur Datenbank
Parallel ändert sich die Technik. Die Grundbuchordnung erlaubt den Ländern, das Grundbuch nicht nur elektronisch, sondern „in strukturierter Form mit logischer Verknüpfung der Inhalte“ zu führen. Das Gesetz nennt das Datenbankgrundbuch. Zur maschinellen Führung gehört ausdrücklich auch ein Verzeichnis der Eigentümer und der Grundstücke.
Ein Datenbankgrundbuch lässt sich anders auswerten als ein Blatt. Man kann nach Eigentümern suchen statt nach Grundstücken. Man kann Belastungen summieren, Regionen vergleichen, Muster erkennen.
Für den Zugriff gibt es ein automatisiertes Abrufverfahren. Es darf Gerichten, Behörden, Notaren, Vermessungsingenieuren und dinglich Berechtigten genehmigt werden. Der Abruf darf die zulässige Einsicht nicht überschreiten, und er wird protokolliert. Eine Schranke gibt es: Anträge auf Auskunft dürfen nur dann vollautomatisch bearbeitet werden, wenn der Eigentümer zustimmt oder die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betrieben werden soll. Die abrufende Stelle muss das elektronisch versichern. Die Schranke ist also eine Versicherung des Abrufenden, keine Prüfung im Einzelfall.
Was eine solche Datenbank für eine Vermögensabgabe bedeuten würde, liegt auf der Hand. Ein künftiger Lastenausgleich würde auf Basis des Grundbuchs festgesetzt. Wie eng Grundbesitz, Bewertung und Abgabe zusammenhängen, haben wir am Beispiel der Grundsteuerreform beschrieben. Und wie die EU über ein Register für Vermögen nachdenkt, fasst unsere Seite zum EU-Vermögensregister zusammen.
Du darfst fragen, wer geschaut hat
Eine Regel spricht für dich. Über jede Einsicht in das Grundbuch und jede Abschrift muss das Grundbuchamt ein Protokoll führen. Das steht in der Grundbuchordnung.
Als Eigentümer bekommst du auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll. Du kannst also beim Grundbuchamt nachfragen, wer dein Grundbuch eingesehen hat. Das gilt auch für automatisierte Abrufe.
Es gibt Ausnahmen. Die Auskunft unterbleibt, wenn sie strafrechtliche Ermittlungen, Verfassungsschutz, Bundesnachrichtendienst, Militärischen Abschirmdienst oder bestimmte Finanzermittler gefährden würde. Und das Protokoll darf nach zwei Jahren vernichtet werden. Wer wissen will, wer sich für sein Grundstück interessiert, sollte deshalb nicht zu lange warten.
Drei Schritte, die du heute gehen kannst
Erstens: Hol dir deinen eigenen Grundbuchauszug. Als Eigentümer hast du immer ein berechtigtes Interesse. Lies ihn so, wie ihn ein Fremder lesen würde. Welche Grundschulden stehen noch drin, obwohl der Kredit längst getilgt ist? Welche Rechte Dritter sind eingetragen?
Zweitens: Frag nach dem Protokoll. Beim zuständigen Grundbuchamt kannst du Auskunft verlangen, wer in den letzten zwei Jahren Einsicht genommen oder Abschriften erhalten hat. Die Antwort sagt dir, ob sich jemand für dein Grundstück interessiert.
Drittens: Denk über den Inhalt nach, nicht nur über den Zugang. Den Zugang zum Grundbuch regelt der Staat. Was im Grundbuch steht, bestimmst zu einem guten Teil du.
Deutschland, Österreich, Schweiz
Die Verordnung betrifft das deutsche Grundbuch. Sie gilt für jedes Grundstück in Deutschland, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Wer in Österreich oder der Schweiz lebt und ein Grundstück in Deutschland besitzt, etwa Ackerland oder Wald im Außenbereich, ist genauso betroffen wie ein deutscher Eigentümer.
Österreich und die Schweiz führen eigene Grundbücher nach eigenem Recht, mit eigenen Regeln zur Einsicht. Die neue Verordnung ändert daran nichts. Wer von dort aus ein Grundstück in Deutschland besitzt, hat dieselben Rechte wie ein deutscher Eigentümer. Auch die Auskunft aus dem Protokoll kann er beim zuständigen Grundbuchamt verlangen.
Was das für deine Immobilie heißt
Das Grundbuch wird offener, und es wird maschinenlesbar. Beides ist Stand heute Recht. Du kannst das nicht ändern. Du kannst aber beeinflussen, was im Grundbuch über deine Immobilie steht.
Genau dort setzt unsere Lösung über das Grundbuch an. Wir gründen eine Gesellschaft im Nicht-EU-Ausland, entweder als Stiftungs-Limited in UK oder als Wyoming LLC in den USA, die dir gehört oder von dir kontrolliert wird. Zu Gunsten dieser Gesellschaft nimmt dein Notar Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs vor. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt. Der Fachbegriff für den zentralen Eintrag in Abteilung II ist die Auflassungsvormerkung.
Wichtig ist, was dabei nicht passiert. Es gibt keinen Eigentümerwechsel. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Du kannst deine Immobilie jederzeit verkaufen.
Beide Gesellschaften sind gleichwertige Wege. Die Wyoming LLC bietet maximale geographische Distanz und ein hohes Maß an Vertraulichkeit mit kaum Veröffentlichungen im Handelsregister. Die Stiftungs-Limited in London kontrollierst du als Geschäftsführer, sie steht allerdings im öffentlichen Companies House Register.
Wer in dein Grundbuch schaut, sieht künftig nicht nur dich. Er sieht, dass deine Immobilie bereits belastet ist.