Am 17. Februar 2026 hat das Bundesverfassungsgericht einen Beschluss veröffentlicht, der jeden Vermieter in Deutschland betrifft. Eine Vermieterin, die von der Berliner Verordnung betroffen war, hatte sich gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse aus dem Jahr 2020 gewehrt. Die 2. Kammer des Ersten Senats hat ihre Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Der Beschluss stammt vom 8. Januar 2026, Aktenzeichen 1 BvR 183/25.
Das Ergebnis folgt der bisherigen Rechtsprechung. Bemerkenswert ist die Begründung. Denn in ihr steht ein Satz, den jeder Eigentümer kennen sollte:
„Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums.“
Das Grundgesetz schützt dein Eigentum. Es schützt nicht, was du damit am Markt erzielen könntest. Das ist die Kurzfassung. Die lange Fassung lohnt sich trotzdem, weil sie zeigt, wie weit der Gesetzgeber bei vermieteten Immobilien gehen darf. Was das für deinen Bestand heißt und welche Wege es gibt, deine Immobilien vor staatlichem Zugriff zu sichern, beschreiben wir ausführlich beim Immobilienschutz.
Worum es ging
Die Mietpreisbremse steht in § 556d BGB. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen per Verordnung.
Eingeführt wurde die Regel 2015, ursprünglich auf fünf Jahre angelegt. 2020 hat der Bundestag sie verlängert. Berlin hat daraufhin das gesamte Stadtgebiet erneut für fünf Jahre als angespannten Markt ausgewiesen. Gegen beides richtete sich die Beschwerde.
Seitdem ist die Regel ein zweites Mal verlängert worden. Der Bundestag hat am 26. Juni 2025 beschlossen, sie bis Ende 2029 fortzuführen. Das Gesetz ist am 22. Juli 2025 im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Nach der heutigen Fassung muss jede Landesverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Aus einer befristeten Maßnahme für fünf Jahre sind damit fast fünfzehn geworden, knapp das Dreifache der ursprünglich angelegten Frist.
Was Karlsruhe gesagt hat
Die Kammer knüpft ausdrücklich an den Beschluss vom 18. Juli 2019 an. Damals hatte das Gericht die Einführung der Mietpreisbremse gebilligt. Jetzt heißt es, auch die Entwicklungen seither führten zu keinem anderen Ergebnis.
Die wichtigsten Punkte der Begründung, wie sie die Pressemitteilung zusammenfasst:
Erstens: Der Eingriff ist nicht schwer. Die Regulierung der Miete bei Mietbeginn bilde „keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit“. Die Regel solle Preisspitzen abschneiden, die aus einer Mangellage entstehen. Eine solche Nutzung des Eigentums genieße „im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinen verfassungsrechtlichen Schutz“.
Zweitens: Dass sich viele nicht daran halten, spricht nicht gegen die Regel. Zahlreiche Überschreitungen der zulässigen Miete stellen die Eignung nicht in Frage. Wörtlich: „Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.“
Drittens: Die Gegenseite wiegt schwer. Den Interessen der Eigentümer stünden berechtigte Interessen Wohnungssuchender und gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Dazu zählt die Kammer ausdrücklich „gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation“.
Viertens: Auf die Befristung durfte niemand vertrauen. Aus dem Umstand, dass die Mietpreisbremse ursprünglich auf fünf Jahre befristet war, lasse sich kein besonderer Vertrauensschutz ableiten. Das gelte auch für Staffelmieten, die vor der Verlängerung vereinbart waren.
Drei Richter, keine Verhandlung
Wie der Beschluss zustande kam, sagt auch etwas. Entschieden hat nicht der Senat, sondern eine Kammer. Eine Kammer besteht nach dem Bundesverfassungsgerichtsgesetz aus drei Richtern. Sie kann eine Verfassungsbeschwerde ablehnen, ohne mündliche Verhandlung, und diese Entscheidung ist unanfechtbar. Einen Rechtsbehelf gegen den Beschluss gibt es damit nicht mehr.
Die Kammer stützt sich ausdrücklich auf die Erwägungen von 2019. Für eine neue Befassung des Senats mit der Eigentumsgarantie von Vermietern sah sie keinen Anlass. Für Eigentümer ist das die eigentliche Botschaft: Die Frage gilt in Karlsruhe als beantwortet.
Die Vergleichsmiete, die sich selbst senkt
Ein Punkt der Begründung ist technisch, aber er hat Folgen für jeden Vermieter.
Die Mietpreisbremse misst die zulässige Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diese Vergleichsmiete fließen aber zunehmend Mieten ein, die selbst schon unter der Mietpreisbremse vereinbart wurden. Die Kammer erkennt das ausdrücklich an. Sie schreibt, dass in angespannten Märkten zunehmend Mieten in die Vergleichsmiete einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln.
Die Folge: Der Maßstab, an dem die Bremse gemessen wird, bewegt sich selbst nach unten. Je länger die Regulierung läuft, desto weiter entfernt sich die Vergleichsmiete vom Markt.
Das Gericht hält das für hinnehmbar. Es handle sich trotzdem noch um eine grundsätzlich am Markt orientierte Vergleichsmiete, die die Wirtschaftlichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstelle. Und es fügt hinzu, der Rechtsprechung lasse sich nicht entnehmen, dass Artikel 14 eine Orientierung am unregulierten Markt gebiete. Übersetzt: Einen verfassungsrechtlichen Anspruch auf eine Miete, die sich am freien Markt orientiert, gibt es nicht.
Warum der vierte Punkt der wichtigste ist
Die ersten drei Punkte sind bekannte Rechtsprechung. Der vierte hat eine Wirkung weit über das Mietrecht hinaus.
Die Mietpreisbremse kam 2015 als Ausnahme. Befristet, begründet mit einer besonderen Lage. Wer damals eine Wohnung gekauft hat, konnte davon ausgehen, dass die Regel nach fünf Jahren ausläuft. Diese Erwartung ist nach dem Beschluss verfassungsrechtlich nichts wert. Eine Befristung ist kein Versprechen. Sie ist eine Frist, die verlängert werden kann.
Für jede künftige Maßnahme heißt das: Wenn ein Eingriff in Eigentum mit dem Zusatz „vorübergehend“ kommt, ist der Zusatz keine Garantie. Er ist eine Formulierung.
Der Beschluss sieht darin sogar einen Schutzmechanismus. Weil die Landesregierungen jede Verordnung regelmäßig neu begründen müssen, gehe die Regulierung weder zeitlich noch räumlich über das Gebotene hinaus. Das ist die Logik des Gerichts. Die Logik des Eigentümers ist eine andere: Er erlebt keine Befristung, sondern eine Kette von Verlängerungen.
Die Sozialbindung als Maßstab
Das Grundgesetz sagt es selbst. Artikel 14 gewährleistet das Eigentum, und im selben Artikel steht: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“
Bei der Wohnung legt das Gericht diesen Satz weit aus. Je größer die soziale Bedeutung eines Guts, desto mehr darf der Gesetzgeber seine Nutzung regeln. Wohnraum steht dabei ganz oben. Die vermietete Wohnung gehört damit zu dem Eigentum, dessen Nutzung der Gesetzgeber am weitesten regeln darf.
Das heißt nicht, dass der Gesetzgeber alles darf. Aber der Spielraum ist groß. Und er wird vom Gericht mit jedem Beschluss bestätigt, nicht verengt.
Was der Mietendeckel damals zeigte
Berlin ist mit seinem Mietendeckel in Karlsruhe gescheitert. Entscheidend ist die Begründung.
Am 25. März 2021 hat der Zweite Senat das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung für nichtig erklärt. Der Grund war die Zuständigkeit. Der Bund habe das Mietpreisrecht im BGB abschließend geregelt, deshalb habe das Land keine Befugnis gehabt, eigene Regeln zur Miethöhe zu erlassen.
Über die Frage, ob ein Mietenstopp mit der Eigentumsgarantie vereinbar ist, hat das Gericht damals nicht entschieden. Gescheitert ist der Mietendeckel an der Kompetenz, nicht am Eigentum. Die Eigentumsfrage eines Mietenstopps hat Karlsruhe damit offengelassen.
Was das für Vermieter heißt
Drei Konsequenzen lassen sich ziehen.
Die erste betrifft die Rendite. Wer in einem ausgewiesenen Gebiet vermietet, bekommt bei Neuvermietung höchstens die Vergleichsmiete plus 10 Prozent, solange die Landesverordnung gilt, nach heutigem Recht längstens bis Ende 2029. Das Gericht hat klargemacht, dass es dagegen keinen verfassungsrechtlichen Schutz gibt. Kalkulationen, die auf Marktmieten bei Neuvermietung beruhen, sollten das einpreisen.
Die zweite betrifft die Planung. Befristungen sind politische Größen. Wer eine Immobilie für zwanzig Jahre hält, sollte nicht darauf setzen, dass eine befristete Regel auch wirklich endet.
Die dritte betrifft den Blick aufs Ganze. Die Mietpreisbremse regelt, was du mit deinem Eigentum verdienen darfst. Sie greift nicht in das Eigentum selbst ein. Aber sie zeigt, wie gering der verfassungsrechtliche Widerstand ist, wenn der Staat die Nutzung von Wohneigentum steuern will. Das ist der Maßstab, an dem auch andere Eingriffe gemessen würden, bis hin zu einer Abgabe auf Immobilienvermögen.
Was Vermieter jetzt prüfen sollten
Wer vermietet, sollte seinen Bestand nach diesem Beschluss einmal nüchtern durchgehen. Drei Fragen stehen dabei im Vordergrund.
Liegt die Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung ausgewiesen hat? Nur dort gilt die Bremse. Die Verordnungen sind Landesrecht und unterscheiden sich von Land zu Land und oft von Gemeinde zu Gemeinde.
Greift eine Ausnahme? Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Wie hoch war die Vormiete? Nach § 556e BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn diese über der zulässigen Grenze lag. Auch Modernisierungen der letzten drei Jahre können berücksichtigt werden.
Wichtig dabei: Wer sich auf die Vormiete, eine Modernisierung oder eine Ausnahme stützt, muss den Mieter nach § 556g BGB vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter herausgeben.
Diese Regeln sind kein Schlupfloch. Sie sind Teil desselben Gesetzes. Wer sie kennt, vermietet innerhalb der Regeln zum bestmöglichen Preis. Wer sie nicht kennt, verschenkt Geld oder riskiert Rückforderungen.
Wenn du in Österreich oder der Schweiz lebst
Die Mietpreisbremse ist deutsches Recht. Sie gilt für Wohnungen in Deutschland, unabhängig davon, wo der Vermieter lebt. Wer von Wien, Salzburg, Zürich oder Basel aus eine Wohnung in einer deutschen Großstadt vermietet, unterliegt denselben Grenzen.
Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Sozialbindung gilt für deutsche Immobilien genauso. Der Wohnsitz des Eigentümers spielt dafür keine Rolle. Entscheidend ist, wo das Grundstück liegt.
Was du selbst in der Hand hast
Die Mietregulierung kann kein Vermieter wegverhandeln. Keine Gesellschaft und keine Struktur hebt sie auf.
Was du in der Hand hast, ist eine andere Frage: wie erreichbar deine Immobilie für einen Zwangszugriff ist. Für deutsche Immobilien gibt es dafür zwei gleichwertige Wege. Eine Wyoming LLC oder eine Stiftungs-Limited in London. Dein Notar nimmt Eintragungen im Grundbuch zugunsten der Gesellschaft vor. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt. Wie das Grundbuch dabei als Schutzinstrument wirkt, zeigt unsere Lösung gegen die Zwangshypothek.
Die weitestgehende Antwort ist eine andere, und sie steht auf unserer Lösungsseite an erster Stelle: die deutsche Immobilie zu verkaufen und ins Ausland zu ziehen. Wer das tut, entzieht sich nicht nur der Mietregulierung, sondern jeder Form des Zugriffs auf deutschen Grundbesitz. Aber der Wegzug ist nicht für alle eine Option, und für wen er es nicht ist, bleibt das Grundbuch als Schutzinstrument.
Und es gibt eine zweite Frage, die sich jeder Vermieter nach diesem Beschluss stellen darf: Wie viel seines Vermögens will er in einer Anlageklasse halten, deren Nutzung der Gesetzgeber so weitgehend steuern darf? Wie Immobilien im Gesamtvermögen einzuordnen sind, beschreiben wir unter Immobilien. Warum Vermögensteile außerhalb der EU eine andere Rechtslage haben, steht unter Warum außerhalb der EU.
Karlsruhe hat die Mietpreisbremse zweimal gehalten, 2019 und 2026. Die Frage ist, wie du dein Vermögen aufstellst, wenn du das als gegeben nimmst.