Am 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof entschieden.
Die neue Grundsteuer im sogenannten Bundesmodell ist verfassungsgemäß.
Geklagt hatten drei Wohnungseigentümer. Einer aus Köln, eine aus Sachsen, einer aus Berlin. Alle drei haben verloren. So steht es in der Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs vom 10. Dezember 2025.
Auf den ersten Blick geht es um einen Steuerstreit um ein paar hundert Euro im Jahr.
Die Tragweite ist größer.
Das Urteil bestätigt ein System, in dem der Staat den Wert jedes einzelnen Grundstücks kennt, selbst berechnet und künftig automatisch fortschreibt. Wer eine Immobilie besitzt, sollte verstehen, was da gerade höchstrichterlich abgesegnet wurde. Und was du mit deiner Immobilie tun kannst, damit sie geschützt bleibt, steht auf unserer Seite zum Immobilienschutz.
Worum es in den drei Verfahren ging
Die Kläger besitzen kleine Wohnungen. 54 Quadratmeter im Souterrain in Köln. 70 Quadratmeter selbst genutzt in Sachsen. 58 Quadratmeter vermietet in Berlin.
Das Finanzamt hatte für jede dieser Wohnungen einen Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022 festgestellt. Auf dieser Grundlage setzen die Gemeinden seit dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer fest.
Die Kläger haben vorgetragen:
Die Werte sind zu grob. Die Mieten, mit denen gerechnet wird, sind Pauschalen für ein ganzes Bundesland. Ob deine Wohnung in einer teuren Gegend liegt oder in einem sozialen Brennpunkt, spielt für den Mietansatz innerhalb einer Stadt keine Rolle. Die Bodenrichtwertzonen sind oft sehr grob geschnitten. Besonderheiten deines Grundstücks, etwa Altlasten oder eine abweichende Größe, werden nicht berücksichtigt.
Der Bundesfinanzhof hat diese Punkte gesehen. Einen Teil davon hat er sogar ausdrücklich bestätigt.
Und hat trotzdem entschieden: verfassungsgemäß.
Was der Bundesfinanzhof dem Staat erlaubt
Die Begründung ist für jeden Eigentümer lesenswert. Nicht wegen der Juristerei. Sondern weil sie zeigt, wie weit der Staat bei der Bewertung deines Eigentums gehen darf.
Pauschalen statt deiner tatsächlichen Miete
Die Nettokaltmieten im Bundesmodell stammen aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts. Die Pauschalen unterscheiden nach Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und Bundesland. Innerhalb eines Landes gibt es nur pauschale Zu- und Abschläge nach sogenannten Mietniveaustufen. Diese Stufen stammen aus dem Wohngeldrecht.
Das Gericht räumt ein: Für Immobilien in guten Lagen liegt der Ansatz in der Regel unter der tatsächlichen Miete. Für Immobilien in schlechteren Lagen liegt er häufig darüber.
Wer also in einer einfachen Lage wohnt oder vermietet, zahlt Grundsteuer auf eine Miete, die er so am Markt gar nicht erzielt.
Das hält der Bundesfinanzhof für gerechtfertigt. Der Grund steht wörtlich in der Pressemitteilung: das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs.
Besteuert wird, was du erzielen könntest
Noch wichtiger ist ein anderer Satz. Der Bundesfinanzhof beschreibt, was die neue Grundsteuer überhaupt belastet.
Es ist nicht dein Einkommen aus der Immobilie. Es ist die Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung. Das Gericht nennt das den Sollertrag.
Das heißt: Die Steuer knüpft daran an, was dein Grundstück abwerfen könnte. Nicht daran, was es tatsächlich abwirft. Ob du vermietest, selbst wohnst oder leer stehen lässt, ändert am Grundsteuerwert nichts.
Für einen Eigentümer ist das ein bemerkenswerter Gedanke. Dein Eigentum an sich wird als Leistungsfähigkeit behandelt. Unabhängig davon, ob Geld fließt.
Bodenrichtwerte mit 30 Prozent Spielraum
Der Bodenwert wird aus den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse abgeleitet. Das Gericht akzeptiert, dass dein Grundstück um bis zu 30 Prozent nach oben oder unten vom Durchschnittsgrundstück der Zone abweichen darf, ohne dass das korrigiert werden muss.
Die Beweislast liegt bei dir
Wer meint, sein Grundsteuerwert sei zu hoch, hat einen Ausweg. Er muss nachweisen, dass der festgestellte Wert den tatsächlichen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. So steht es im Bewertungsgesetz.
Liegt die Abweichung bei 35 Prozent, bleibt es beim Wert des Finanzamts.
Als Nachweis kann nach dem Gesetz auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Wer nicht gerade verkauft oder gekauft hat, braucht in der Praxis ein Gutachten. Das kostet Geld. Und es dreht die Rollen um: Der Staat schätzt, du beweist.
Du meldest selbst, was sich ändert
Noch ein Detail. Der Grundsteuerwert ist kein einmaliger Bescheid, den man abheftet.
Änderungen an deinem Grundstück, die sich auf den Wert auswirken können, musst du von dir aus anzeigen. Das gilt etwa für einen Anbau oder eine geänderte Nutzung. Die Frist beträgt drei Monate nach Ablauf des Jahres, in dem sich etwas geändert hat. So regelt es das Bewertungsgesetz.
Das Register pflegt sich also nicht nur durch die Finanzverwaltung. Es pflegt sich auch durch deine Pflicht, es aktuell zu halten.
Wer betroffen ist
Das Bundesmodell gilt in elf Ländern. Die drei Urteile betreffen deshalb nicht nur Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Der Bundesfinanzhof nennt ausdrücklich auch Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle. Für Eigentümer dort haben die Urteile keine direkte Folge. Gegen mehrere dieser Landesmodelle laufen eigene Verfahren beim Bundesfinanzhof. Für Baden-Württemberg plant das Gericht nach eigener Ankündigung mündliche Verhandlungen voraussichtlich im April 2026.
Die vollständig begründeten Urteile sollen Anfang 2026 veröffentlicht werden.
Und falls du in Österreich oder der Schweiz lebst und eine Immobilie in Deutschland besitzt: Auch dich betrifft das Urteil. Die Grundsteuer hängt nicht an deinem Wohnsitz. Steuergegenstand ist der inländische Grundbesitz. Wo das Grundstück liegt, entscheidet über Modell, Wert und Hebesatz. Dein Wohnort im Ausland schützt die deutsche Immobilie weder vor der Bewertung noch vor dem Zugriff, der auf ihr aufbauen kann.
Warum ein Wertregister mehr ist als eine Steuergrundlage
Jetzt der Teil, der über die Steuer hinausreicht.
Der Bundesfinanzhof spricht von der Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken im Massenverfahren. Jeder dieser Werte liegt bei der Finanzverwaltung. Er wird dem Eigentümer zugerechnet. Und er wird fortgeschrieben.
Das Bewertungsgesetz sieht eine neue Hauptfeststellung alle sieben Jahre vor. Der Bundesfinanzhof hebt hervor, dass der Gesetzgeber einen erneuten Bewertungsstau vermeiden wollte, indem die künftigen Fortschreibungen automatisiert laufen. Genau diese Automatisierung war für das Gericht ein tragender Grund, die Pauschalen zu akzeptieren.
Halte das kurz fest:
Der Staat hat jetzt eine flächendeckende, aktuelle und maschinell fortschreibbare Datenbank über den Wert von Grund und Boden in Deutschland.
Die Grundsteuer ist nur die erste Anwendung.
Wer eine Abgabe auf Immobilienvermögen erheben will, braucht genau zwei Dinge. Er muss wissen, wem was gehört. Und er muss wissen, was es wert ist. Das Erste steht im Grundbuch. Das Zweite steht jetzt im Grundsteuerwertbescheid.
Wir haben diesen Zusammenhang bereits 2023 beschrieben, als die Erklärungen eingesammelt wurden: Grundsteuerreform und Lastenausgleich. Mit dem Urteil vom 10. Dezember steht die Datengrundlage auf höchstrichterlich bestätigtem Fundament.
Ob und wann eine Vermögensabgabe kommt, sagt das Urteil nicht. Aber die Befugnis, Eigentum flächendeckend zu bewerten und daran eine Abgabe zu knüpfen, ist jetzt geprüft und bestätigt. Und Deutschland hat einen Lastenausgleich schon einmal durchgeführt.
Warum Pauschalen dem Staat nützen
Ein Massenverfahren braucht Vereinfachung. 36 Millionen Einzelgutachten wären nicht zu leisten.
Die Vereinfachung hat eine zweite Seite.
Ein System, das mit Pauschalen arbeitet, braucht keinen Sachbearbeiter, der dein Haus je gesehen hat. Es braucht Tabellen, Zonen und einen Rechenweg. Jede neue Feststellung ist dann eine Frage der Software. Genau das hat der Bundesfinanzhof als Ziel anerkannt: Fortschreibung ohne neuen Bewertungsstau.
Für dich als Eigentümer heißt das zweierlei.
Erstens: Die Hürde, deinen Wert neu festzusetzen, sinkt. Die alten Einheitswerte hatte das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt, darauf verweist auch der Bundesfinanzhof. Das neue System ist gebaut, damit so ein Stillstand nicht wieder eintritt. Neue Werte kommen künftig im Takt der Hauptfeststellung.
Zweitens: Die Hürde, dich dagegen zu wehren, steigt. Gegen eine Pauschale argumentiert man schwer. Der Bundesfinanzhof hat die Pauschalen ausdrücklich gebilligt. Was dir bleibt, ist der Nachweis im Einzelfall, mit Gutachten, ab 40 Prozent Abweichung.
Bewerten ist billig geworden. Widersprechen ist teuer geworden. Das ist die eigentliche Verschiebung, die das Urteil bestätigt.
Der Hebesatz bleibt ein Regler
Noch ein Punkt.
Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Dieser Wert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Für Wohnungseigentum beträgt sie nach Angaben des Bundesfinanzhofs 0,31 Promille. Auf das Ergebnis wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an.
Den Hebesatz bestimmt die Gemeinde selbst. So steht es im Grundsteuergesetz.
Der Bundesfinanzhof argumentiert sogar mit dieser dritten Stufe. Unterschiede in der Bewertung würden sich wegen der kleinen Messzahl auf die zu zahlende Steuer eher gering auswirken.
Das heißt aber auch: Der Wert steht fest. Wie viel davon am Ende als Steuer fällig wird, entscheidet ein Gemeinderat. Jedes Jahr neu, im Rahmen der Gesetze. Kommunen mit leeren Kassen haben damit einen Regler, an dem sie drehen können. Die Infrastruktur dafür steht jetzt.
Was das Urteil nicht ändert
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer. Du zahlst sie, solange dir das Grundstück gehört. Daran ändert keine Struktur und kein Grundbucheintrag etwas.
Worum es beim Vermögensschutz geht, ist eine andere Frage. Nicht die laufende Steuer. Sondern der Zugriff auf die Substanz: eine Zwangshypothek, eine einmalige Abgabe, eine Pfändung.
Und genau hier wird das Wertregister wichtig. Denn eine Zwangshypothek setzt beim Grundbuch an: Die Hypothek wird auf Antrag des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Wer weiß, was im Grundbuch steht und was das Grundstück wert ist, weiß, wo sich ein Zugriff lohnt.
Was du jetzt tun kannst
Für Eigentümer, die in Deutschland bleiben und ihre Immobilie behalten wollen, gibt es einen Weg, der im Grundbuch selbst ansetzt.
Dein Notar nimmt Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs vor, zugunsten einer rechtssicheren Struktur außerhalb der EU. Die Eintragung in Abteilung II ist die Auflassungsvormerkung.
Das Entscheidende:
Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer. Die steuerliche Situation bleibt unverändert. Alle Maßnahmen sind reversibel. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt. Du behältst die volle wirtschaftliche Kontrolle.
Zwei Strukturen stehen dafür gleichrangig zur Wahl.
Die Wyoming LLC: außerhalb jeder EU-Zuständigkeit, kein öffentliches Register, und Schutz durch den Deutsch-Amerikanischen Staatsvertrag von 1954.
Die Stiftungs-Limited London: eine bekannte europäische Rechtsstruktur im Common-Law-Raum, bewährt für Erbschafts- und Nachfolgeplanung, und passend für Eigentümer, die Nachfolge gleich mitdenken wollen.
Welche besser zu dir passt, hängt an deinem Profil. Den Vergleich beider Wege findest du auf der Seite zur Lösung für Immobilieneigentümer. Einen Überblick über Immobilien als Anlageklasse und ihre Risiken gibt die Seite Immobilien.
Ein Hinweis zur Einordnung: Das Urteil vom 10. Dezember macht keinen dieser Schritte dringender als am Tag davor. Es macht nur sichtbarer, worauf der Zugriff im Ernstfall aufbauen würde.
Die Werte sind festgestellt. Die Rechtsprechung trägt sie. Die Frage ist, wie dein Grundbuch aussieht, wenn jemand sie nutzen will.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag hat sich der Verfahrensstand geändert. Der Bundesfinanzhof hat die vollständig abgefassten Urteile am 22. Januar 2026 veröffentlicht. In den Leitsätzen steht ausdrücklich, dass die Bewertungsregeln für Wohnungseigentum materiell verfassungsgemäß sind und dass Belastungsgrund der Sollertrag ist.
Gegen zwei der drei Urteile sind inzwischen Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Das letzte Wort hat damit Karlsruhe. Bis dahin gilt die Grundsteuer im Bundesmodell so, wie der Bundesfinanzhof sie bestätigt hat. Wie du deine Immobilie heute schützt, steht auf der Seite Immobilienschutz.