Am 26. Juni 2026 ist ein Gesetz im Bundesgesetzblatt erschienen, dessen Name vor allem nach Verwaltung klingt: Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare. Ausgefertigt am 22. Juni, verkündet vier Tage später.
Auf den ersten Blick ist das Verwaltungsmodernisierung. Weniger Papier, weniger Porto, schnellere Eintragungen.
Auf den zweiten Blick ist es etwas anderes. Dein Immobilienkauf wird zum strukturierten Datensatz. Er geht elektronisch an das Finanzamt, an den Gutachterausschuss und, sobald die Technik steht, auf einer eigenen Leitung an die Geldwäsche-Zentralstelle des Bundes.
Das Gesetz ist ein weiterer Baustein in einem Gebäude, das seit Jahren wächst. Wie weit die Erfassung von Vermögen in Deutschland und Europa heute schon reicht, haben wir in unserer Übersicht zu dem, was über dein Vermögen längst gespeichert ist, zusammengetragen. Das neue Gesetz fügt dort eine Zeile hinzu. Eine wichtige.
Was ab dem 1. Oktober 2026 gilt
Das Gesetz hat 20 Artikel. Die meisten treten nach Artikel 20 am 1. Oktober 2026 in Kraft. Zwischen Verkündung und diesem Stichtag liegen damit gut drei Monate. Drei Punkte betreffen dich als Eigentümer direkt.
Erstens: Die Anzeige an das Finanzamt wird digital. Jeder Notar muss heute schon jeden Grundstückskauf dem Finanzamt melden, wegen der Grunderwerbsteuer. Ab Oktober erstattet er diese Anzeige elektronisch, nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz, über eine amtlich bestimmte Schnittstelle. Die Abschrift der Urkunde geht mit. Das Bundesfinanzministerium darf per Verordnung festlegen, dass die Angaben ganz oder teilweise in strukturierter, maschinenlesbarer Form geliefert werden.
Zweitens: Du selbst wirst auskunftspflichtig. Wer einen Kaufvertrag schließt, muss dem Gutachterausschuss auf Aufforderung die erforderlichen Daten zum Grundstück mitteilen. Das gilt für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Das Gesetz zählt auf, was in der Regel dazugehört: Lage, tatsächliche und geplante Nutzung, bei vermieteten Objekten die Erträge, Baujahr, Modernisierungen, Wohn- und Nutzfläche, Ausstattung, Qualität, die Daten des Energieausweises, eine geplante Abrissabsicht und mitverkauftes Zubehör.
Hast du keine genauen Zahlen, reicht eine Schätzung, als Schätzung gekennzeichnet. Die Frist beträgt mindestens einen Monat.
Drittens: Die Bodenrichtwerte fließen automatisch zum Fiskus. Die Gutachterausschüsse müssen ihre Bodenrichtwerte künftig nach amtlichem Datensatz elektronisch an die Finanzbehörden übermitteln. So steht es jetzt im Baugesetzbuch und, gleichlautend, im Bewertungsgesetz.
Kaufpreise gehen also hinein. Bewertungsgrundlagen kommen heraus. Und auf genau diesen Bewertungsgrundlagen setzt jede Wertermittlung für Erbschaft-, Schenkung- und Grundsteuer auf.
Die Leitung zur Geldwäsche-Zentralstelle
Jetzt der Teil, der in der Überschrift steht.
Die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, kurz FIU, ist nach § 27 des Geldwäschegesetzes Deutschlands zentrale Meldestelle für Geldwäscheverdacht. Eine Bundesbehörde, die Verdachtsmeldungen sammelt, auswertet und weitergibt.
Das neue Gesetz schreibt zwei Dinge fest. In die Abgabenordnung kommt eine Regel, nach der die Landesfinanzbehörden die elektronisch eingegangenen Grunderwerbsteuer-Datensätze im automatisierten Verfahren an die FIU übermitteln. Und ins Geldwäschegesetz kommt eine Befugnis, nach der die FIU diese Datensätze bei den Ländern erheben und verarbeiten darf, soweit Tatsachen einen Zusammenhang mit einem anzeigepflichtigen Grundstücksvorgang nahelegen.
Wann das scharf geschaltet wird, entscheidet kein Parlament mehr. Nach Artikel 20 Absatz 5 treten diese Teile an dem Tag in Kraft, an dem das Bundesfinanzministerium ihn im Bundesgesetzblatt bekannt gibt. Voraussetzung ist nur, dass die technischen und organisatorischen Voraussetzungen vorliegen.
Ein Detail zeigt die Richtung. Eine solche Übermittlung stand schon vorher im Gesetz, allerdings nur für den Fall, dass das Bundesfinanzministerium eine Verordnung zur elektronischen Anzeige erlässt. Diese alten Fassungen werden bereits am Tag nach der Verkündung gestrichen. An ihre Stelle treten die neuen Regeln, sauber verzahnt mit dem neuen elektronischen Anzeigeweg. Die Leitung wurde nicht aufgegeben. Sie wurde neu verlegt, passend zum neuen Rohr.
Für dich heißt das: Der Kauf deiner Immobilie ist nicht mehr nur ein Vorgang beim Finanzamt am Ort. Er wird ein Datensatz mit Name, Objekt, Preis und Urkunde, den eine Bundesbehörde maschinell auswerten kann.
Der Fahrplan in fünf Daten
Das Gesetz kommt nicht an einem Tag. Es kommt in Stufen, und jede Stufe hat ihr eigenes Datum:
- 27. Juni 2026: Die alten Übermittlungsregeln zur FIU fallen weg, die Verordnungsermächtigung im Grunderwerbsteuergesetz wird neu gefasst.
- 1. Oktober 2026: Elektronische Grunderwerbsteuer-Anzeige der Notare, Auskunftspflicht gegenüber dem Gutachterausschuss, elektronische Bodenrichtwerte an die Finanzbehörden.
- 1. Januar 2027: Notare übermitteln Kaufverträge elektronisch an Gemeinde und Gutachterausschuss, der Gutachterausschuss muss ein Online-Formular anbieten.
- 1. Januar 2028: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, ohne die nach § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes kein Erwerber ins Grundbuch kommt, wird dem Notar elektronisch erteilt.
- Ein Tag, den das Bundesfinanzministerium bestimmt: Steuer-ID-Abfrage, elektronische Erbschaftsteuer-Anzeigen und die automatisierte Leitung zur FIU.
Was beim Gutachterausschuss ab 2027 ankommt, regelt eine Änderung der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung im selben Gesetz. Dem Vertrag liegt dann ein Datensatz im Format XML bei. Mindestinhalt: die Beteiligten, der Anteil des Erwerbers, der Kaufpreis, das Grundbuchblatt. Soweit der Notar sie kennt, außerdem Flurstück, Größe, Baujahr, Wohnfläche, die Wohn- oder Geschäftsanschriften und die E-Mail-Adressen der Beteiligten. Aus einem Kaufvertrag wird eine Zeile in einer Datenbank.
Die Steuer-ID läuft mit
Noch ein Baustein betrifft den Datensatz selbst. Kennt der Notar die steuerliche Identifikationsnummer eines Beteiligten nicht, muss er sie künftig über die Bundesnotarkammer beim Bundeszentralamt für Steuern maschinell abfragen. So steht es in den neuen Absätzen des Grunderwerbsteuergesetzes und des Erbschaftsteuergesetzes.
Der Datenaustausch läuft über die Bundesnotarkammer im Auftrag des Notars. Die datenschutzrechtliche Verantwortung für jeden einzelnen Abruf trägt nach dem Gesetzestext der Notar, der ihn auslöst. Das Verfahren ist damit keine Ausnahme, sondern Routine: Jede Urkunde, bei der die Nummer fehlt, löst eine maschinelle Anfrage an eine Bundesbehörde aus.
Auch diese Abfrage startet erst, wenn das Bundesfinanzministerium den Tag bekannt gibt. Aber sie ist beschlossen.
Die Steuer-ID ist das Schlüsselfeld. Sie verbindet den Grundstückskauf mit allem anderen, was der Staat unter derselben Nummer über dich führt. Ein Datensatz ohne Steuer-ID ist eine Akte. Ein Datensatz mit Steuer-ID ist ein Eintrag in deinem Profil.
Auch Schenkungen und Erbfälle werden digital
Dasselbe Muster gilt für die Erbschaftsteuer. Notare müssen die Anzeigen an die Erbschaftsteuerstellen künftig elektronisch erstatten, nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle. Das betrifft Beurkundungen, die für eine Erbschaft- oder Schenkungsteuer von Bedeutung sein können. Auch Vereinbarungen zur Erbauseinandersetzung, die ein Notar beurkundet, laufen dann elektronisch.
Auch dieser Teil wartet auf den Stichtag des Bundesfinanzministeriums.
Wer eine Immobilie an seine Kinder überträgt, erzeugt damit also künftig ebenfalls einen digitalen Datensatz. Wer erbt und die Erbengemeinschaft beim Notar auseinandersetzt, genauso. Jede Bewegung von Grundvermögen innerhalb der Familie hinterlässt eine maschinenlesbare Spur.
Warum das mehr ist als Bürokratieabbau
Jede Vorschrift für sich regelt einen einzelnen Verwaltungsschritt: schnellere Grundbucheintragung, bessere Kaufpreisstatistik, Geldwäscheaufsicht.
Die Frage ist, was entsteht, wenn man die Teile nebeneinanderlegt.
Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt, Bezirk für Bezirk. Es ist nach Grundstücken geordnet, nicht nach Menschen. Die Verknüpfung von Person, Objekt und Preis existierte bisher, aber verstreut, auf Papier, bei vielen Stellen.
Genau das ändert sich. Nicht durch ein neues Register. Sondern durch einheitliche Datensätze über einheitliche Schnittstellen. Wer strukturierte Daten aus allen Ländern zusammenführen kann, braucht kein Register mehr. Er hat eines.
Dazu passt Europa. Die Richtlinie (EU) 2024/1640 verpflichtet jeden Mitgliedstaat, den zentralen Meldestellen und anderen zuständigen Behörden sofortigen und direkten Zugang zu Immobilieninformationen zu geben. Kostenlos, über eine zentrale Zugangsstelle, digital und möglichst maschinenlesbar. Dazu gehören ausdrücklich auch historische Angaben: wem die Immobilie gehörte, zu welchen Preisen sie erworben wurde, welche Belastungen eingetragen waren. Frist für diese Zugangsstellen ist der 10. Juli 2029.
Die deutschen Datensätze, die ab Oktober entstehen, sind der natürliche Rohstoff dafür.
Erfassung kommt vor dem Zugriff
Die Geschichte kennt die Reihenfolge. Erst wird gezählt, dann wird gefordert. Wie eng Zählung und Vermögensabgabe historisch beieinanderlagen, haben wir schon 2023 am Beispiel des Zensus beschrieben.
Das Grundgesetz kennt das Instrument, für das eine vollständige Übersicht über Grundbesitz gebraucht wird. Artikel 106 Absatz 1 weist dem Bund ausdrücklich „die einmaligen Vermögensabgaben und die zur Durchführung des Lastenausgleichs erhobenen Ausgleichsabgaben“ zu. Das steht dort seit Jahrzehnten.
Wie eine solche Abgabe auf Immobilien technisch durchgesetzt würde, beschreiben wir unter dem Stichwort Zwangshypothek. Der Kern ist einfach: Eine Abgabe auf Immobilien braucht einen Namen und einen Wert. Den Namen hatte der Staat immer. Den Wert bekommt er jetzt Objekt für Objekt, mit Ertrag, Zustand und Energiedaten, dazu das Schlüsselfeld Steuer-ID.
Eine Vermögensabgabe ist nicht angekündigt. Befugnisse und Infrastruktur wachsen trotzdem, und beide bleiben, egal wer später regiert. Die Datenleitung, die heute für die Geldwäscheaufsicht gelegt wird, fragt nicht, wofür man sie morgen nutzt. Sie liegt einfach da, mit Schnittstelle, Datensatz und Schlüsselfeld. Und eine Befugnis, deren Starttag ein Ministerium per Bekanntmachung setzt, ist eine Befugnis, die man jederzeit einschalten kann.
Wenn du in Österreich oder der Schweiz lebst
Das Gesetz ist deutsches Recht. Es knüpft an das Grundstück an, nicht an deinen Wohnsitz. Wer in Wien oder Zürich lebt und eine Wohnung in München, Hamburg oder Leipzig kauft, verkauft oder verschenkt, landet mit diesem Vorgang in denselben Datensätzen wie jemand aus Köln. Die Auskunftspflicht gegenüber dem Gutachterausschuss trifft dich als Verkäufer genauso, egal von wo aus du den Vertrag unterschreibst. Ein Wohnsitz im Ausland ändert daran nichts.
Für Österreich gilt die EU-Richtlinie zur zentralen Zugangsstelle für Immobilieninformationen ebenso, mit derselben Frist 2029. Die Schweiz ist an diese Richtlinie nicht gebunden. Deutsche Grundstücke von Eigentümern mit Wohnsitz in der Schweiz sind es trotzdem, denn sie liegen in Deutschland. Das Grundstück bestimmt das Recht, nicht der Pass und nicht die Meldeadresse.
Was du jetzt tun kannst
Die ehrliche Konsequenz lautet: Unsichtbarkeit ist bei Immobilien keine Strategie. Eine Immobilie steht im Grundbuch. Ihr Kauf steht beim Finanzamt. Ab Oktober steht er zusätzlich als Datensatz in der Kaufpreissammlung, und später auf einer Leitung zur FIU.
Was du ändern kannst, ist nicht die Sichtbarkeit. Es ist die Angriffsfläche.
Für deutsche Immobilien gibt es dafür zwei gleichwertige Wege: eine Wyoming LLC oder eine Stiftungs-Limited in London. In beiden Fällen nimmt dein Notar Eintragungen im Grundbuch zugunsten der Gesellschaft vor. Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt.
Wichtig: Diese Eintragungen sind keine Datenlücke. Sie stehen genauso im Grundbuch wie alles andere, und Eintragungen dort brauchen nach § 29 der Grundbuchordnung öffentlich beglaubigte Erklärungen. Sie wirken nicht, weil niemand sie sieht. Sie wirken, weil sie da sind.
Welcher der beiden Wege zu dir passt, hängt an Anonymität, Verwaltungsaufwand und Rechtsraum. Die Wyoming LLC liegt außerhalb jeder EU-Zuständigkeit und hat kein öffentliches Register. Die Stiftungs-Limited ist die bekannte europäische Struktur mit einfacherer Bankkontoeröffnung. Den direkten Vergleich zeigt unsere Übersicht zum Immobilienschutz. Warum das Grundbuch beim letzten großen Zugriff den Ausschlag gab, steht in unserer Analyse zum Lastenausgleich.
Der Zeitpunkt ist dabei nicht egal. Gesetze mit Stichtag schauen zurück, nicht nach vorn. Und jede Grundbucheintragung, die nach dem 1. Oktober 2026 beurkundet wird, läuft ohnehin durch die neuen digitalen Kanäle. Eine Struktur, die erst entsteht, wenn eine Abgabe angekündigt ist, kommt zu spät.