Seit dem 1. Januar 2025 zahlst du Grundsteuer nach neuem Recht. Das steht schlicht im Gesetz: Die neue Fassung gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025. Die alten Einheitswerte sind Geschichte. In diesen Wochen landen die neuen Grundsteuerbescheide der Gemeinden in den Briefkästen.
Leg den Bescheid nicht einfach ab. Die neue Grundsteuer ist mehr als eine neue Rechnung. Sie ist die erste flächendeckende Neubewertung deutscher Grundstücke seit 1964. Und sie ruht direkt auf deinem Grundstück, nicht auf deinem Konto.
Was das für dein Eigentum heißt, und wie du deine Immobilie gegen staatlichen Zugriff aufstellst, beschreiben wir ausführlich beim Schutz deiner Immobilie.
Warum es überhaupt eine neue Grundsteuer gibt
Die alte Grundsteuer beruhte in Westdeutschland auf Werten von 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat das am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Das Festhalten an diesem Stichtag führe zu gravierenden Ungleichbehandlungen. Der Gesetzgeber bekam eine Frist. Die alten Regeln durften längstens bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.
Der Bund hat 2019 reformiert. Jedes Grundstück wurde auf den 1. Januar 2022 neu erfasst. Du hast dafür 2022 eine Erklärung abgegeben. Mit dem Jahreswechsel sind die alten Bescheide kraft Gesetzes zum 31. Dezember 2024 aufgehoben. Seit dem 1. Januar gilt nur noch das Neue.
Das Gericht hat 2018 noch etwas festgehalten. Die Grundsteuer sei keine Steuer im vernachlässigbaren Bereich. Ihr Aufkommen war damals auf knapp 14 Milliarden Euro gestiegen. 2023 nahmen die Gemeinden allein aus der Grundsteuer B 15,1 Milliarden Euro ein. Der durchschnittliche Hebesatz lag bei 493 Prozent, sieben Punkte höher als im Jahr davor.
Drei Bescheide, drei Ebenen
Die neue Grundsteuer kommt in drei Stufen. Wer das nicht auseinanderhält, verliert seine Einwände.
Erste Stufe: der Grundsteuerwertbescheid. Das Finanzamt stellt den Wert deines Grundstücks fest. Stichtag ist der 1. Januar 2022. Diesen Bescheid hast du meist schon 2022 oder 2023 bekommen.
Zweite Stufe: der Grundsteuermessbescheid. Das Finanzamt multipliziert den Wert mit einer gesetzlichen Messzahl. Heraus kommt der Messbetrag.
Dritte Stufe: der Grundsteuerbescheid. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das ist die Zahl, die du zahlst. Dieser Bescheid kommt jetzt.
Der entscheidende Punkt: Die Stufen binden einander. Was im Wertbescheid entschieden ist, greifst du nur über den Wertbescheid an, nicht über den späteren Bescheid der Gemeinde. Ist die Wohnfläche falsch, das Baujahr falsch oder der Bodenrichtwert falsch, hilft dir ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht. Der Fehler sitzt eine Ebene höher.
Und der Wertbescheid ist bei vielen Eigentümern längst bestandskräftig. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Wer 2022 oder 2023 nichts getan hat, zahlt jetzt auf Grundlage eines Werts, den er nicht mehr ohne Weiteres angreifen kann.
Was du jetzt prüfst
Nimm dir die drei Bescheide nebeneinander. Prüfe in dieser Reihenfolge.
Die Daten im Wertbescheid. Stimmen Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksart? Stimmt der angesetzte Bodenrichtwert mit der Zone deines Grundstücks überein? Bist du als Eigentümer richtig erfasst? Ein Tippfehler in der Erklärung von 2022 wirkt jedes Jahr neu.
Den Messbescheid. Er übernimmt den Wert. Prüfe, ob der Wert aus dem Wertbescheid korrekt übernommen ist und ob eine Ermäßigung fehlt, die dir zusteht, etwa für ein Baudenkmal.
Den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Hier zählt der Hebesatz. Die Gemeinde legt ihn selbst fest. Den Beschluss dazu kann sie bis zum 30. Juni mit Wirkung für das ganze Jahr fassen. Gegen diesen Bescheid gilt ebenfalls eine Monatsfrist, beim Widerspruch ein Monat ab Bekanntgabe. Welcher Rechtsbehelf gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids.
Das Modell deines Landes. Nicht überall gilt dasselbe Recht. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuergesetze. Das Saarland und Sachsen weichen bei den Messzahlen ab. Wer Immobilien in mehreren Ländern hält, hat es mit mehreren Systemen zu tun.
Wenn der Wert offensichtlich zu hoch ist
Das Bundesmodell arbeitet mit Pauschalen. Durchschnittsmieten aus einer Tabelle, Bodenrichtwerte für ganze Zonen. Das kann an deinem Grundstück vorbeigehen. Der Bundesfinanzhof hat dazu am 27. Mai 2024 eine wichtige Tür geöffnet. Im Eilverfahren hat er entschieden, dass im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren Werts möglich sein muss. Voraussetzung ist, dass der festgestellte Wert erheblich über das normale Maß hinausgeht. Der Nachweis läuft in der Regel über ein Gutachten.
Das ist kein Freibrief. Es ist ein Werkzeug für echte Ausreißer. Ob es sich für dein Grundstück lohnt, hängt an der Abweichung und an den Kosten des Gutachtens.
Wichtig ist der Weg. Der Nachweis gehört zum Wert, also zum Wertbescheid des Finanzamts. Ist dieser Bescheid bestandskräftig, wird es deutlich schwerer. Und das Gutachten muss sich auf die Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt beziehen, also auf den 1. Januar 2022, nicht auf den heutigen Markt. Ein Makler, der dir einen aktuellen Preis nennt, reicht dafür nicht.
Die Steuer ruht auf dem Grundstück, nicht auf dir
Jetzt zum eigentlichen Grund, den Bescheid ernst zu nehmen.
Die Grundsteuer ist keine gewöhnliche Schuld. Das Gesetz sagt es in einem Satz: Die Grundsteuer ruht auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last. Sie klebt am Grundstück. Wer im Grundbuch als Eigentümer steht, muss wegen dieser Steuer die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz dulden.
Drei Eigenschaften machen diese Last besonders.
Sie steht nicht im Grundbuch. Öffentliche Lasten sind von der Eintragung ausgeschlossen, solange kein Gesetz etwas anderes anordnet. Wer das Grundbuch liest, sieht sie nicht.
Sie geht den Banken vor. In der Zwangsversteigerung gilt eine feste Rangordnung. Öffentliche Lasten stehen in der dritten Klasse. Grundschulden und Hypotheken erst in der vierten. Laufende Grundsteuer und Rückstände der letzten zwei Jahre werden also vor deiner Bank bedient.
Sie hat einen Vorläufer. In derselben Rangvorschrift, direkt bei den öffentlichen Lasten, steht bis heute ein Verweis auf das Gesetz über den Lastenausgleich vom 14. August 1952. Dessen Vorschriften bleiben dort ausdrücklich unberührt. Das Zwangsversteigerungsrecht führt den Lastenausgleich also bis heute mit.
Rechne das zusammen. Seit dem 1. Januar 2025 gibt es für jedes Grundstück in den Ländern des Bundesmodells einen amtlich festgestellten Wert auf aktuellem Stand. Es gibt eine Abgabe, die ohne Grundbucheintrag auf dem Grundstück ruht und den Banken im Rang vorgeht. Und es gibt ein Vollstreckungsrecht, das den Lastenausgleich von 1952 noch immer mitführt.
Die Werkzeuge liegen bereit, sauber sortiert und auf dem Stand von 2022. Welche Rolle die Grundsteuerreform in dieser Debatte schon früh gespielt hat, haben wir 2023 unter Lastenausgleich und Grundsteuerreform beschrieben. Den historischen Lastenausgleich mit Abgabe, Raten und Stichtag erklären wir auf der Seite zum Lastenausgleich.
Die Bewertung bleibt, und sie wiederholt sich
Die Grundsteuererklärung von 2022 ist der Anfang eines Kreislaufs.
Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass die Grundsteuerwerte alle sieben Jahre allgemein neu festgestellt werden. Auf die Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 folgt also die nächste zum 1. Januar 2029. Jedes Mal fließen die Verhältnisse zu Beginn des Jahres ein, jedes Mal auf aktuellem Stand.
Dazwischen läuft eine laufende Anzeigepflicht. Ändert sich etwas, das den Wert, die Vermögensart oder die Grundstücksart berührt, musst du das anzeigen. Anbau, Ausbau des Dachgeschosses, Abriss, neue Nutzung: Die Frist beträgt drei Monate nach Ablauf des Jahres, in dem sich etwas geändert hat. Die Finanzverwaltung muss dich dafür nicht mehr auffordern.
Was dabei entsteht, ist ein Datenbestand. Für jede Wohnung und jedes Haus in den Ländern des Bundesmodells liegen Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und ein festgestellter Wert bei der Finanzverwaltung. Er wird im Sieben-Jahres-Takt erneuert und dazwischen von dir selbst aktuell gehalten.
Für die Grundsteuer ist das folgerichtig. Für alles andere ist es eine Infrastruktur, die schon steht. Wer eines Tages eine Abgabe auf Grundvermögen bemessen will, muss keine Erhebung mehr organisieren. Die Werte liegen vor, sortiert nach Eigentümer und Grundstück.
Wenn du mehrere Objekte hältst, vervielfacht sich das. Jedes Grundstück hat seinen eigenen Wertbescheid, seinen eigenen Messbescheid und seinen eigenen Grundsteuerbescheid. Jede Gemeinde hat ihren eigenen Hebesatz. Leg dir eine Übersicht an, mit Aktenzeichen, Datum der Bekanntgabe und Frist pro Bescheid. Sonst verlierst du eine Frist, ohne es zu merken.
Was das für Eigentümer in Österreich und der Schweiz heißt
Das deutsche Grundsteuerrecht gilt für Grundstücke in Deutschland. Dein Wohnsitz spielt dafür keine Rolle. Wer in Österreich oder in der Schweiz lebt und eine Wohnung in München, ein Haus an der Ostsee oder ein Mietshaus in Leipzig besitzt, bekommt denselben Bescheid. Und das Grundstück trägt dieselbe öffentliche Last.
Für den Rest deines Vermögens gilt das Recht deines Wohnsitzlandes. Für die deutsche Immobilie gilt deutsches Recht, vollständig.
Wo du ansetzen kannst und wo nicht
Die Grundsteuer selbst zahlst du weiter. Keine Struktur und kein Grundbucheintrag ändert etwas an deiner Pflicht als Eigentümer, die laufende Steuer zu zahlen.
Die eigentliche Frage liegt eine Ebene tiefer. Sie lautet: Wie erreichbar ist dein Grundstück, wenn der Staat einmal mehr will als die jährliche Grundsteuer? Die neue Bewertung hat diese Frage schärfer gemacht, weil sie den Wert deines Grundstücks amtlich und aktuell festhält.
Hier setzt der Grundbuchweg an. Wir gründen für dich eine Gesellschaft außerhalb der EU, entweder eine Wyoming LLC in den USA oder eine Stiftungs-Limited in London. Beide Wege stehen gleichrangig nebeneinander. Zu Gunsten dieser Gesellschaft nimmt dein Notar Eintragungen in den Abteilungen I, II und III deines Grundbuchs vor. Der Fachbegriff für den Eintrag in Abteilung II ist die Auflassungsvormerkung.
Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Deine Immobilie wird nicht übertragen. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Du kannst deine Immobilie jederzeit verkaufen. Das Vertrags-Set wird individuell an die Eintragungen angepasst, die schon in deinem Grundbuch stehen.
Warum das Grundbuch? Weil der letzte Lastenausgleich auf Basis des Grundbuchs festgesetzt wurde. Mit den Eintragungen ist deine Immobilie so geschützt, dass du dich gegen eine Zwangshypothek im Falle eines Lastenausgleichs wehren könntest. Wie die beiden Gesellschaften sich unterscheiden, in Anonymität, Verwaltungsaufwand und Rechtsraum, zeigt die Lösung für den Lastenausgleich im direkten Vergleich.
Und der Zeitpunkt zählt. Solche Eintragungen wirken nur, wenn sie stehen, bevor der Staat seinen Stichtag setzt. Wer erst reagiert, wenn ein Gesetz im Bundesgesetzblatt steht, reagiert zu spät.
Deine Liste für die nächsten Wochen
- Leg Wertbescheid, Messbescheid und Grundsteuerbescheid nebeneinander.
- Prüf im Wertbescheid Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Eigentümer.
- Notier dir das Datum, an dem der Grundsteuerbescheid der Gemeinde bei dir eingegangen ist. Ab dann läuft die Monatsfrist.
- Vergleich den Hebesatz deiner Gemeinde mit dem Vorjahr.
- Prüf bei offensichtlich überhöhten Werten, ob ein Gutachten die Abweichung trägt.
- Schau in dein Grundbuch. Nicht wegen der Grundsteuer, sondern wegen allem, was danach kommen kann.
Die neue Grundsteuer ist eingeführt. Die Bewertung ist gemacht. Was davon abhängt, ob du dein Grundstück schützt, entscheidet sich nicht an diesem Bescheid, sondern an deinem Grundbuch.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag hat der Bundesfinanzhof in der Hauptsache entschieden. Mit drei Urteilen vom 12. November 2025 hat er das Bundesmodell bestätigt: Das Grundsteuer-Reformgesetz ist formell verfassungsgemäß, die Bewertungsregeln für Wohnungseigentum sind materiell verfassungsgemäß. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse dürfen die Finanzgerichte grundsätzlich ohne weitere Aufklärung zugrunde legen. Gegen zwei dieser Urteile sind Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig, ebenso gegen zwei Urteile vom 22. April 2026, mit denen der Bundesfinanzhof das Landesmodell Baden-Württemberg bestätigt hat. Den Stand führt der Bundesfinanzhof auf seiner Übersicht zur Grundsteuer. Für dich heißt das: Die neuen Werte gelten, das letzte Wort hat Karlsruhe. Wie du deine Immobilie heute aufstellst, beschreibt der Immobilienschutz.