Kurz vor Weihnachten haben CDU und SPD im Berliner Abgeordnetenhaus einen Gesetzentwurf eingebracht.
Er trägt einen sperrigen Titel. Es geht um ein Rahmengesetz für Vergesellschaftungen nach Artikel 15 des Grundgesetzes.
Übersetzt: Berlin schreibt zum ersten Mal auf, nach welchen Regeln Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel in Gemeineigentum überführt werden dürfen. Der Antrag ist die Drucksache 19/2842 vom 18. Dezember 2025.
Wer in Berlin eine Wohnung besitzt, wird aufhorchen. Wer anderswo Immobilien hält, sollte es auch. Denn ein Rahmengesetz ist genau das: ein Rahmen. Er wartet darauf, gefüllt zu werden. Wie Enteignung in Deutschland rechtlich funktioniert und welche Formen es gibt, beschreibt unsere Seite zur Enteignung.
Der Artikel, der noch nie angewendet wurde
Artikel 15 des Grundgesetzes ist kurz. Er lautet:
„Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.“ So steht es im Grundgesetz.
Seit 1949 steht dieser Satz in der Verfassung. Angewendet wurde er nie. Der Entwurf selbst nennt ihn ein „praktisch bislang nicht angewandtes Instrument“.
Dass es jetzt einen Rahmen dafür gibt, hat eine Vorgeschichte. Am 26. September 2021 haben die Berliner über den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ abgestimmt. Nach dem amtlichen Endergebnis stimmten 1.035.950 Menschen mit Ja. Das waren 57,6 Prozent der Abstimmenden. Der Beschlussentwurf war damit angenommen.
Seitdem steht die Frage im Raum, wie man den Artikel anwendet. Der Entwurf vom 18. Dezember ist die Antwort der Regierungsfraktionen.
Was der Entwurf regelt
Der Text ist kurz. Acht Paragrafen. Aber jeder davon ist für Eigentümer aufschlussreich.
Wofür vergesellschaftet werden darf
Vergesellschaftet werden darf im Bereich der Daseinsvorsorge. Das sind Güter und Leistungen, auf die breite Schichten der Bevölkerung angewiesen sind. Ziel ist, ein Missverhältnis zwischen dem Versorgungsinteresse der Allgemeinheit und der Versorgungswirklichkeit zu beseitigen.
Das Gemeinwohlziel muss für jede Vergesellschaftung geprüft und im jeweiligen Anwendungsgesetz benannt werden.
Die Begründung wird konkreter. Vergesellschaftet werden dürfen danach Güter, die nicht beliebig vermehrbar sind, die der Versorgung breiter Schichten dienen und die von einem Kreis von Anbietern beherrscht werden, der die Versorgungslage unzureichend befriedigt. Eine Vergesellschaftung dürfe nicht aus rein ideologischen Gründen erfolgen. Sie sei kein Selbstzweck.
Lies diese Kriterien einmal mit Blick auf Grund und Boden. Boden ist per Definition nicht beliebig vermehrbar. Wohnraum in einer Großstadt gilt politisch schnell als unzureichend versorgt. Ob ein Anbieterkreis den Markt „beherrscht“, stellt der Gesetzgeber fest, der das Anwendungsgesetz schreibt. Die Kriterien sind Grenzen. Aber es sind Grenzen, deren Auslegung in der Hand derer liegt, die sie anwenden.
Wie vergesellschaftet wird
Zwei Formen sieht der Entwurf vor.
Die erste ist die Überführung in Gemeineigentum. Das Gesetz muss den neuen Träger konkret benennen oder gleich mit schaffen. Die Begründung nennt als geeignete Form eine Anstalt des öffentlichen Rechts.
Die zweite ist die Überführung in andere Formen der Gemeinwirtschaft. Hier wird es interessant. Die Begründung erklärt, dass Gemeinwirtschaft nicht voraussetzt, dass der Eigentümer aus seiner Stellung verdrängt wird. Es könne genügen, den Umgang mit dem Eigentum anderen Regeln zu unterwerfen.
Das heißt: Du kannst Eigentümer bleiben und trotzdem vergesellschaftet sein. Dein Name steht weiter im Grundbuch. Was du mit deinem Eigentum tun darfst, bestimmt jemand anders.
Als geeignete Formen nennt die Begründung Genossenschaften, juristische Personen des öffentlichen Rechts und gemischt-wirtschaftliche Unternehmen. Auch privatrechtliche Formen wie Stiftungen kämen in Betracht, wenn ihre Verträge eine gemeinwirtschaftliche Verwaltung sicherstellen. Und die Begründung räumt ein, dass das Verhältnis dieser Form zu den gewöhnlichen Eigentumsbeschränkungen des Grundgesetzes bisher noch unklar ist.
Grenzen, die der Entwurf selbst zieht
Der Entwurf setzt auch Hürden.
Das Anwendungsgesetz muss zeigen, dass mildere Mittel nicht reichen, also bloße Regeln über Inhalt und Schranken des Eigentums. Jede Vergesellschaftung muss verhältnismäßig sein: geeignet, erforderlich, angemessen. Und die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts darf durch die Vergesellschaftung nicht auf Dauer erheblich eingeschränkt sein.
Diese letzte Grenze ist der Schlüssel zur Entschädigung.
Der Verkehrswert ist nur der Ausgangspunkt
Artikel 15 verweist für die Entschädigung auf Artikel 14. Dort heißt es: Die Entschädigung ist „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen“. So steht es im Grundgesetz.
Der Berliner Entwurf übernimmt das. Vergesellschaftungen sind nur gegen angemessene Entschädigung zulässig. Und dann kommt der Satz, auf den es ankommt: Ausgangspunkt der Entschädigung ist der Verkehrswert.
Lies das Wort genau. Ausgangspunkt. Nicht Untergrenze.
Die Begründung sagt ausdrücklich, dass der Entwurf keine detaillierten Vorgaben zur Bemessung macht. Das soll das jeweilige Anwendungsgesetz tun. Ausgehend vom Verkehrswert seien unterschiedliche Modifikationen denkbar. Der Verkehrswert dürfe nur nicht beliebig und ohne sachliche Gründe unterschritten werden.
Mit sachlichen Gründen also schon.
Warum die Entschädigung am Haushalt hängt
Die Begründung macht auch klar, warum das so wichtig ist. Der Entwurf zitiert ausführlich den Rechnungshof von Berlin und dessen Bericht vom 20. Februar 2024 über eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen.
Der Rechnungshof hat danach berechnet, dass bereits Entschädigungssummen über 11 Milliarden Euro zu Defiziten bei der Bewirtschaftung der vergesellschafteten Bestände führen würden. Er beschreibt einen Zielkonflikt: Um die Mieten zu senken, müsste die Entschädigung sehr niedrig ausfallen. Je weiter sie sich aber vom Verkehrswert entfernt, desto größer wird das rechtliche Risiko.
Der Entwurf übernimmt diese Logik. Eine Vergesellschaftung kann danach nur verhältnismäßig sein, wenn die Entschädigung das Ziel nicht verfehlen lässt und die Finanzen des Landes nicht dauerhaft überfordert.
Halte fest, was daraus folgt: Die Höhe deiner Entschädigung wird an der Kassenlage des Landes gemessen. Nicht nur am Wert deines Eigentums.
Über die Höhe der Entschädigung entscheiden im Streitfall die Zivilgerichte. Das garantiert das Grundgesetz, und der Entwurf wiederholt es. Aber ein Prozess um die Höhe ist ein Prozess nach dem Verlust.
Anzeigepflicht und Untersagung
Ein Paragraf verdient besondere Aufmerksamkeit. Er heißt „Sicherung der Umsetzung“.
Rechtsgeschäfte, die dem Vergesellschaftungszweck zuwiderlaufen oder ihn umgehen sollen, sind der zuständigen Senatsverwaltung anzuzeigen. Und die Senatsverwaltung wird ermächtigt, solche Rechtsgeschäfte zu untersagen.
Die Begründung nennt als Vorbild die Sicherungsinstrumente des Planungsrechts, etwa die Veränderungssperre im Baugesetzbuch.
Übersetzt heißt das: Sobald ein Anwendungsgesetz einen Bereich erfasst, kann der Verkauf, die Umstrukturierung oder die Belastung eines betroffenen Vermögens meldepflichtig werden. Und verboten.
Das Gesetz nennt dabei keine Liste. Es spricht allgemein von Rechtsgeschäften, die dem Zweck zuwiderlaufen oder ihn umgehen sollen. Ob ein Geschäft darunter fällt, beurteilt zuerst die Behörde, die es untersagen darf. Wer sich wehren will, muss danach klagen.
Wer erst reagiert, wenn das Anwendungsgesetz steht, reagiert womöglich zu spät. Das ist die nüchterne Lehre aus diesem Paragrafen.
Der Entwurf zweifelt an sich selbst
Bemerkenswert ist auch, was der Entwurf offen zugibt.
Die Begründung räumt ein, dass Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bleiben. Ob Vergesellschaftungen in Berlin überhaupt zulässig sind, sei rechtlich umstritten. Diese Ungewissheit könne ein Rahmengesetz allein nicht lösen. Als Belege nennt die Begründung unter anderem ein Sondervotum im Abschlussbericht der Expertenkommission zum Volksentscheid aus dem Jahr 2023 und ein Rechtsgutachten aus dem Jahr 2025. Die Regierungsfraktionen legen also einen Entwurf vor, dessen verfassungsrechtliche Grundlage sie selbst für offen halten.
Deshalb der Kniff: Das Gesetz soll erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft treten. In dieser Zeit soll es vor dem Bundesverfassungsgericht oder dem Berliner Verfassungsgerichtshof überprüft werden können, noch bevor irgendein Anwendungsgesetz greift.
Die Folge: Der Rahmen wird gebaut, geprüft und dann bereitgestellt. Wer ihn später füllt, muss die Grundsatzfragen nicht mehr klären.
Warum das nicht nur Berlin betrifft
Heute geht es in Berlin um große Wohnungsunternehmen. Wen ein Anwendungsgesetz am Ende trifft, legt aber erst das Anwendungsgesetz fest. Der Rahmen selbst nennt keine Schwelle, keine Mindestzahl an Wohnungen, keine Unternehmensgröße.
Er nennt Grund und Boden. Er nennt Daseinsvorsorge. Er nennt ein Missverhältnis, das der Gesetzgeber feststellt.
Und Artikel 15 gilt nicht nur für Berlin. Er gilt überall in Deutschland.
Die Begründung erklärt auch, warum ein Land hier überhaupt handeln darf. Die Vergesellschaftung gehört zur sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung. Der Bund hat von seiner Zuständigkeit dafür bisher keinen Gebrauch gemacht. Solange das so bleibt, können die Länder eigene Regeln schaffen. Genau darauf stützt sich Berlin.
Das bedeutet: Was Berlin kann, kann grundsätzlich jedes andere Land auch. Der Berliner Entwurf ist ein Muster, das andere Länder lesen und übernehmen können. Und wenn das Rahmengesetz die verfassungsgerichtliche Prüfung übersteht, die es selbst einplant, ist es ein geprüftes Muster.
Für Eigentümer außerhalb Berlins heißt das nicht, dass morgen etwas passiert. Es heißt, dass die rechtliche Vorarbeit, die bisher gefehlt hat, gerade geleistet wird. Von den Fraktionen der Regierungskoalition aus CDU und SPD, nicht von einer Protestbewegung.
Das ist die Präzedenz, um die es geht. Nicht die Frage, ob morgen Wohnungen vergesellschaftet werden. Sondern die Tatsache, dass eine seit 1949 schlafende Befugnis jetzt ein Verfahren bekommt.
Was du tun kannst
Für Eigentümer, die in Deutschland bleiben und ihre Immobilie behalten wollen, setzt der Schutz dort an, wo jeder Zugriff ansetzt: im Grundbuch.
Dein Notar nimmt Eintragungen in den Abteilungen I, II und III vor, zugunsten einer rechtssicheren Struktur außerhalb der EU. Die Eintragung in Abteilung II ist die Auflassungsvormerkung. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt.
Zwei Strukturen stehen gleichrangig zur Wahl: die Wyoming LLC und die Stiftungs-Limited London.
Für die Wyoming LLC kommt ein Punkt hinzu, der bei diesem Thema ins Gewicht fällt. Der Deutsch-Amerikanische Freundschafts-, Handels- und Schifffahrtsvertrag von 1954 regelt, dass Eigentum von Staatsangehörigen und Gesellschaften der anderen Vertragspartei nur zum Wohl der Allgemeinheit und in einem ordnungsgemäßen Verfahren entzogen werden darf. Und nur gegen eine gerechte Entschädigung, die dem Gegenwert des entzogenen Eigentums entspricht, in tatsächlich verwertbarer Form und ohne unnötige Verzögerung. So steht es im Vertragstext.
Der Gegenwert. Nicht ein Ausgangspunkt, von dem abgewichen werden kann. Eine Wyoming LLC gilt als Unternehmen der USA im Sinne dieses Vertrags, so beschreiben wir es auf der Seite Immobilienschutz. Ob der Schutz in einem konkreten Fall greift, hängt von der Ausgestaltung des jeweiligen Gesetzes ab und muss rechtlich geprüft werden. Wir sehen ihn als zusätzlichen Schutzfaktor. Mehr zum Standort steht auf der Seite Vermögensschutz Wyoming.
Die Stiftungs-Limited London ist die bewährte europäische Alternative, eine bekannte Rechtsstruktur im Common-Law-Raum.
Beide Wege im direkten Vergleich zeigt die Seite zur Lösung für Immobilieneigentümer. Welche Risiken Immobilien als Anlageklasse insgesamt tragen, steht unter Immobilien.
Und falls du in Österreich oder der Schweiz lebst und in Berlin eine Wohnung besitzt: Ein Anwendungsgesetz würde an das Grundstück anknüpfen, das in Berlin liegt. Dein Wohnsitz im Ausland ändert daran nichts. Der Schutz muss deshalb dort ansetzen, wo die Immobilie eingetragen ist.
Der Berliner Entwurf verändert heute niemandes Eigentum. Er verändert, wie schnell es später gehen kann.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag ist aus dem Entwurf ein Gesetz geworden. Das Rahmengesetz wurde am 18. März 2026 ausgefertigt und im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 9 vom 27. März 2026 auf den Seiten 138 und 139 verkündet.
Die Kernpunkte sind unverändert: Der Verkehrswert ist Ausgangspunkt der Entschädigung, die Senatsverwaltung kann Rechtsgeschäfte zur Sicherung einer Vergesellschaftung untersagen, und das Gesetz tritt 24 Monate nach der Verkündung in Kraft, also Ende März 2028. Ein Anwendungsgesetz gibt es noch nicht. Wie du dich heute gegen die verschiedenen Formen der Enteignung aufstellst, beschreibt die Seite Enteignung.