Der Bundesfinanzhof hat entschieden. Das Grundsteuermodell in Baden-Württemberg ist nach seiner Überzeugung nicht verfassungswidrig. So steht es in der Pressemitteilung vom 20. Mai 2026. Zwei Revisionen von Eigentümern aus Karlsruhe und Stuttgart hat der II. Senat zurückgewiesen, eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht lehnt er ab.
Für Eigentümer in Baden-Württemberg heißt das: Der Grundsteuerwert deines Grundstücks ergibt sich aus Fläche mal Bodenrichtwert, und daran rüttelt vorerst kein Finanzgericht. Was auf dem Grundstück steht, spielt keine Rolle. Was nebenan an Lärm entsteht, auch nicht.
Die Urteile sind mehr als eine Steuerfrage. Sie bestätigen eine Methode, mit der der Staat jedes Grundstück eines Landes in einem Massenverfahren bewertet und automatisch fortschreibt. Wie verwundbar Immobilien als Anlageklasse gegenüber staatlichem Zugriff sind, haben wir bei den Immobilien beschrieben. Der 20. Mai hat diesem Befund ein Kapitel hinzugefügt.
Die beiden Fälle
Im ersten Verfahren ging es um ein rund 1.100 Quadratmeter großes Grundstück in Karlsruhe mit einem Zweifamilienhaus von 1968. Das Grundstück ist etwa 63 Meter lang und 18 Meter breit. Der Gutachterausschuss hatte einen Bodenrichtwert von 510 Euro je Quadratmeter ermittelt und in seinen Erläuterungen selbst festgehalten, dass dieser Wert nur bis zu einer Grundstückstiefe von 40 Metern gelten solle. Für das Gartenland dahinter hielt er ein Drittel davon für angemessen.
Die Eigentümerin erklärte ihr Grundstück genau so und kam auf einen Grundsteuerwert von etwa 430.000 Euro. Das Finanzamt rechnete die volle Fläche mit dem vollen Richtwert und setzte 565.000 Euro fest.
Im zweiten Verfahren klagte ein Ehepaar aus Stuttgart. Ihre Doppelhaushälfte von 1938 steht auf 434 Quadratmetern, der Bodenrichtwert lag bei 1.400 Euro. Das Finanzamt kam auf 607.000 Euro. Die Eigentümer verwiesen auf starken Verkehrslärm und eine schlechtere Wohnlage als das Richtwertgrundstück der Zone und wollten einen Abschlag von sieben Prozent.
Beide Klagen scheiterten vor dem Finanzgericht. Beide Revisionen scheiterten jetzt vor dem Bundesfinanzhof.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Die Kernaussagen stehen in der Pressemitteilung, und sie sind deutlich.
Maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Zone, für die gesamte Fläche. Ob ein Teil des Grundstücks bebaut ist oder als Garten dient, ist gleichgültig. Individuelle Merkmale wie Verkehrslärm, Hochwassergefahr oder die konkrete Bebauung sind für die Berechnung ohne Bedeutung, so der Senat.
Das Gebäude zählt nicht. Das Land durfte nach Auffassung des Gerichts allein an den Wert von Grund und Boden anknüpfen. Die Grundsteuer sei keine Gegenleistung für eine kommunale Leistung, sondern werde gegenleistungslos zur Deckung des allgemeinen Finanzbedarfs erhoben. Wer sein Grundstück nicht bebaut, zahlt entsprechend mehr, als es seiner tatsächlichen Nutzung entspricht. Maßgeblich sei die typisierte Ertragsfähigkeit.
Die Typisierung ist gerechtfertigt. Der Gesetzgeber dürfe in einem Massenverfahren Praktikabilität vor Genauigkeit stellen und beträchtliche Bewertungsunschärfen in Kauf nehmen. Die Methode vereinfache die automatisierte Fortschreibung alle sieben Jahre und verhindere einen Bewertungsstau.
Als Ventil dient der Gutachtennachweis. Liegt der pauschale Wert um mehr als 30 Prozent über dem tatsächlichen, kann der Eigentümer mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Der Senat nennt das großzügiger als im Bundesmodell, wo die Schwelle bei 40 Prozent liegt.
Das Gutachten, das zu spät kam
Ein Detail aus dem Karlsruher Fall verdient besondere Aufmerksamkeit. Die Eigentümerin legte im Revisionsverfahren ein Gutachten vor. Es bewertete das Grundstück mit 361.000 Euro, also 36 Prozent unter dem festgesetzten Wert. Die Schwelle von 30 Prozent war damit überschritten.
Der Bundesfinanzhof konnte das Gutachten nicht berücksichtigen. Es handelte sich um neuen Tatsachenvortrag, und der ist in der Revision grundsätzlich ausgeschlossen. Über das Gutachten muss nun das Finanzamt entscheiden.
Die Lehre daraus ist praktisch und hart. Das Ventil existiert, aber du musst es selbst öffnen, auf eigene Kosten und rechtzeitig. Die Eigentümerin hatte vorgetragen, dass sie die Kosten des Gutachtens tragen muss. Das Gericht hielt die Regel trotzdem für ausreichend.
Die Beweislast liegt damit beim Eigentümer. Der Staat setzt einen Wert fest, der nach seinem eigenen Gutachterausschuss für einen Teil des Grundstücks zu hoch ist. Du musst beweisen, dass er zu hoch ist, und du bezahlst den Beweis.
Woher der Bodenrichtwert kommt
Der Bodenrichtwert klingt nach einer technischen Größe. Seine Herkunft ist aufschlussreich.
Nach dem Baugesetzbuch muss jeder Notar eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss schicken. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Sie darf an das zuständige Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.
Aus dieser Sammlung ermittelt der Gutachterausschuss flächendeckend die Bodenrichtwerte. Er bildet Zonen mit ähnlicher Nutzung und legt für jede Zone einen Durchschnittswert fest, so als wäre der Boden unbebaut. Die Werte werden dem Finanzamt mitgeteilt und veröffentlicht.
Das heißt: Jeder Kaufpreis, den jemand in deiner Straße zahlt, fließt in den Wert ein, mit dem dein Grundstück besteuert wird. Du hast den Vertrag nicht unterschrieben, du kennst die Umstände nicht, und du kannst den Durchschnitt nicht angreifen, solange kein konkreter Ermittlungsfehler vorliegt.
In Baden-Württemberg wird dieser Durchschnitt nach dem Urteil ohne Abschläge auf dein gesamtes Grundstück angewendet. Der Karlsruher Fall zeigt, was das bedeutet: Selbst die Erläuterung des Gutachterausschusses, das Gartenland sei weniger wert, half der Eigentümerin nicht. Maßgeblich war allein der Wert des Richtwertgrundstücks.
Die Maschine, die das Urteil bestätigt
Tritt man einen Schritt zurück, wird sichtbar, was hier eigentlich bestätigt wurde.
Jedes Grundstück eines Bundeslandes hat einen festgestellten Wert. Dieser Wert entsteht aus zwei Zahlen, die der Staat kennt: der Fläche aus dem Liegenschaftskataster und dem Bodenrichtwert, den ein staatlich eingesetzter Gutachterausschuss festlegt. Der Wert wird alle sieben Jahre automatisch fortgeschrieben. Individuelle Besonderheiten bleiben außen vor. Die Zonenwerte selbst prüfen die Gerichte nach dem Urteil zum Bundesmodell nur, wenn konkrete Fehler bei ihrer Ermittlung substantiiert vorgetragen werden.
Das ist, in den Worten des Gerichts, ein Massenverfahren. Es ist darauf ausgelegt, ohne Mitwirkung des Eigentümers zu funktionieren.
Für die Grundsteuer ist das eine Verwaltungsvereinfachung. Für jede andere Abgabe, die an Grundbesitz anknüpft, ist es eine fertige Bemessungsgrundlage. Den Zusammenhang zwischen Grundsteuerreform und einer möglichen Vermögensabgabe haben wir schon früher im Beitrag zur Grundsteuerreform und zum Lastenausgleich beschrieben.
Ein Staat, der jedes Grundstück automatisch bewerten kann, braucht für eine Abgabe auf Grundbesitz nur noch einen Satz. Wie eine solche Abgabe im Grundbuch gesichert werden kann, zeigt der Mechanismus der Zwangshypothek.
Wen das Modell besonders trifft
Aus der Logik des Urteils lässt sich ablesen, welche Eigentümer das Bodenwertmodell am stärksten spüren.
Große Grundstücke in teuren Zonen. Wer ein altes, kleines Haus auf einem großen Grundstück in guter Lage besitzt, zahlt auf die volle Fläche den vollen Zonenwert. Das Haus selbst mindert nichts, auch wenn es sanierungsbedürftig ist.
Gartenland und Hinterland. Der Karlsruher Fall ist typisch für gewachsene Ortslagen mit tiefen Grundstücken. Die Fläche hinter dem Haus wird bewertet wie Bauland, auch wenn dort nie gebaut wird.
Unbebaute Grundstücke. Wer Bauland hält, ohne es zu bebauen, wird nach der Überlegung des Senats nach der möglichen Nutzung besteuert, nicht nach der tatsächlichen.
Dagegen profitieren dichte Bebauungen auf kleinen Grundstücken, etwa Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke sieht das Landesgesetz zudem eine um 30 Prozent ermäßigte Steuermesszahl vor, wie der Senat ausdrücklich erwähnt.
Das Ergebnis folgt aus einem System, das auf den Durchschnitt einer Zone schaut und den Einzelfall nur über ein Gutachten zulässt.
Das Bundesmodell hatte der BFH schon bestätigt
Baden-Württemberg ist nicht das erste Modell, das vor dem Bundesfinanzhof bestanden hat. Das sogenannte Bundesmodell, das in der Mehrzahl der Länder gilt, hatte der II. Senat bereits mit Urteil vom 12. November 2025 gebilligt. Auch dort geht es um typisierte Werte: pauschale Nettokaltmieten je Quadratmeter und Bodenrichtwerte, die das Finanzgericht grundsätzlich ohne weitere Aufklärung zugrunde legen darf.
Anhängig sind nach Angaben des Gerichts noch Verfahren gegen die Landesmodelle in Hamburg, Hessen und Bayern. Mündliche Verhandlungen zu Hamburg und Hessen plant der BFH voraussichtlich im November 2026, zu Bayern in der ersten Jahreshälfte 2027.
Das Muster ist über die Modelle hinweg dasselbe. Die Methoden unterscheiden sich, die Rechtfertigung ist gleich: Massenverfahren, Typisierung, Praktikabilität. Die Gerichte haben dem Gesetzgeber in allen bisher entschiedenen Fällen einen weiten Spielraum zugestanden.
Was du als Eigentümer jetzt tun kannst
Aus den Urteilen folgen einige praktische Punkte, unabhängig davon, in welchem Land dein Grundstück liegt.
Prüfe deinen Grundsteuerwertbescheid gegen die Erläuterungen des Gutachterausschusses. Weichen Fläche, Zone oder Richtwert ab, ist das ein Fehler, den du im Einspruch geltend machen kannst. Individuelle Nachteile deines Grundstücks helfen dir in Baden-Württemberg dagegen nicht.
Rechne die 30-Prozent-Schwelle nach. Ein langes Gartengrundstück, eine Hanglage, eine Lärmbelastung können den Verkehrswert deutlich drücken. Liegt die Abweichung über der Schwelle, ist ein qualifiziertes Gutachten dein einziger Weg. Lass es früh erstellen, nicht erst in der letzten Instanz.
Denke in Fristen. Wer die Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwertbescheid verpasst, verliert den wichtigsten Hebel. Spätere Bescheide der Gemeinde bauen auf dem festgestellten Wert auf.
Wo Vermögensschutz ansetzt und wo nicht
Hier ist Klarheit wichtig. Die Grundsteuer zahlst du, solange du Eigentümer bist. Daran ändert keine Struktur etwas.
Die Frage, die sich aus den Urteilen ergibt, ist eine andere. Wenn der Staat den Wert deines Grundstücks jederzeit kennt und fortschreibt, was schützt dich dann vor einem Zugriff, der über die laufende Steuer hinausgeht?
Für deutsche Immobilieneigentümer, die weder verkaufen noch wegziehen wollen, gibt es darauf zwei gleichwertige Antworten, die wir unter Immobilienschutz vergleichen: die Wyoming LLC und die Stiftungs-Limited in London. Dein Notar nimmt dabei Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs zugunsten der Gesellschaft vor. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Die steuerliche Situation bleibt unverändert, auch die Grundsteuer. Alle Maßnahmen sind reversibel.
Die Eintragungen belasten die Immobilie wirtschaftlich, sodass für einen Zwangszugriff nichts Werthaltiges übrig bleibt. Du bleibst Eigentümer und behältst die volle wirtschaftliche Kontrolle. Genau diese Trennung zwischen dem Wert, den der Staat kennt, und dem Wert, der für einen Zugriff noch erreichbar ist, macht den Unterschied.
Deutschland, Österreich, Schweiz
Die Urteile betreffen deutsche Grundstücke, genauer das Landesrecht in Baden-Württemberg. Wer in Österreich oder der Schweiz lebt und in Baden-Württemberg Grundbesitz hält, ist als Eigentümer genauso betroffen wie ein Inländer. Die Grundsteuer knüpft an das Grundstück an, nicht an den Wohnsitz.
Für Grundbesitz in Österreich und der Schweiz gelten eigene Bewertungs- und Steuerregeln, die mit dem deutschen Reformmodell nicht vergleichbar sind.
Die Urteile vom 20. Mai beenden den Rechtsstreit vor den Fachgerichten. Die Methode steht. Was ein künftiger Gesetzgeber mit einem vollständig bewerteten Grundstücksbestand anfängt, entscheidet kein Finanzgericht.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag haben die unterlegenen Eigentümer den Weg nach Karlsruhe beschritten. Gegen beide Urteile, die inzwischen im Volltext mit Datum der mündlichen Verhandlung vom 22. April 2026 veröffentlicht sind, sind beim Bundesverfassungsgericht Verfassungsbeschwerden anhängig: 1 BvR 1977/26 gegen das Karlsruher Urteil II R 26/24 und 1 BvR 2005/26 gegen das Stuttgarter Urteil II R 27/24. So führt es der Bundesfinanzhof auf seiner Übersicht zur Grundsteuer. Auch gegen die Urteile zum Bundesmodell sind dort zwei Verfassungsbeschwerden aufgeführt. Entschieden ist über keine davon. Für dich heißt das: Die Bewertung nach Bodenrichtwert gilt weiter, eine endgültige verfassungsrechtliche Klärung steht aus. Was das für Immobilien als Anlageklasse bedeutet, ordnen wir bei den Immobilien ein.