Eine Erbengemeinschaft ist die schwächste Form, in der Vermögen den Besitzer wechseln kann. Keiner entscheidet allein, jeder kann jederzeit die Teilung verlangen. Wer sie auflösen will, kauft oft den anderen ihre Anteile ab. Und dann verkauft er das Haus.
Genau an dieser Stelle hat das Finanzamt fast zwei Jahrzehnte lang zugegriffen. Am 18. Januar 2024 hat der Bundesfinanzhof ein Urteil veröffentlicht, das diesem Zugriff die Grundlage nimmt. Sein Urteil vom 26. September 2023 ist eine Rechtsprechungsänderung, und es stellt sich ausdrücklich gegen die Finanzverwaltung. Für jeden, der eine Immobilie mit Geschwistern erbt, ist das eine gute Nachricht. Es ist aber auch eine Erinnerung daran, wie schnell der Staat im Erbfall an der Tür steht, wenn die Nachfolge nicht geordnet ist. Wie du genau das vorher regelst, steht in unserem Überblick zur Vermögensnachfolge ohne Notverkauf.
Der Fall: ein Erbe, zwei Miterben, ein Haus
Die Erblasserin starb 2015. Sie hinterließ Grundbesitz und einen GmbH-Anteil. Erben wurden drei Personen: der spätere Kläger mit 52 Prozent, ihre beiden Kinder mit je 24 Prozent. Im August 2015 standen alle drei als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch.
2017 verkauften die beiden Kinder ihre Erbteile an einen Dritten. Das Gesetz gibt Miterben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht. Nach dessen Ausübung gingen die Anteile im Oktober 2017 an den Kläger. Er hielt damit den ganzen Nachlass. Im Februar 2018 verkaufte er den Grundbesitz.
Das Finanzamt rechnete so: Der Kauf der beiden Erbteile sei ein anteiliger Kauf des Grundstücks, zu 48 Prozent. Zwischen diesem Kauf und dem Verkauf lagen keine zehn Jahre. Also sei ein privates Veräußerungsgeschäft entstanden, früher Spekulationsgeschäft genannt. Das Finanzamt setzte einen Gewinn an und verlangte Einkommensteuer. Das Finanzgericht München gab ihm recht.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hob das Urteil auf und gab der Klage statt. Seine Pressemitteilung Nr. 001/24 fasst es in einem Satz zusammen: Wird eine Nachlassimmobilie verkauft, fällt darauf keine Einkommensteuer an, jedenfalls soweit zuvor ein Anteil an der Erbengemeinschaft gekauft wurde.
Die Begründung ist einfach. Besteuert wird nach der Vorschrift über private Veräußerungsgeschäfte nur, wer ein Grundstück anschafft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft. Anschaffung heißt entgeltlicher Erwerb. Und was angeschafft und was verkauft wurde, muss dasselbe Wirtschaftsgut sein.
Der Kläger hat aber kein Grundstück gekauft. Er hat Anteile an einer Erbengemeinschaft gekauft. Das ist zivilrechtlich etwas anderes. Ein Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, aber nicht über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand. Wer einen Erbteil kauft, kauft eine Quote an einer Gemeinschaft. Ein Recht am Haus erwirbt er damit nicht. Verkauft hat er danach das Grundstück. Angeschafftes und Verkauftes sind nicht identisch. Damit fehlt der Tatbestand.
Der Senat hat diese Sicht nicht erfunden. Er stützt sich auf zwei ältere Urteile, die dasselbe für Anteile an Personengesellschaften entschieden hatten, und erklärt: Diese Grundsätze gelten ohne Einschränkung für alle Gesamthandsgemeinschaften, also auch für die Erbengemeinschaft. Eine eigene frühere Entscheidung aus dem Jahr 2004, die in die andere Richtung ging, gibt er ausdrücklich auf.
Das Erbe selbst war nie das Problem
Wichtig ist, was hier gar nicht zur Debatte stand. Wer eine Immobilie erbt, schafft sie nicht an. Das Erbe ist unentgeltlich. Für den Erben beginnt deshalb keine neue Zehnjahresfrist. Das Finanzamt hat im Fall auch nur die 48 Prozent besteuern wollen, die der Kläger den anderen abgekauft hatte, nicht seinen eigenen Erbteil.
Die Frage war also eng. Sie lautete: Wenn ein Erbe die anderen auszahlt, hat er dann einen Teil des Hauses neu gekauft? Genau diese Konstellation ist typisch. Eine Mutter stirbt, drei Kinder erben ein Haus, eines will es halten, zwei wollen Geld. Das eine Kind zahlt die Geschwister aus, bewohnt das Haus nicht selbst und verkauft ein paar Jahre später, weil sich die Lage geändert hat. Nach der Linie der Finanzverwaltung lief dann für den ausgezahlten Anteil eine frische Spekulationsfrist von zehn Jahren. Nach dem Urteil nicht.
Das hat eine praktische Kehrseite, die man kennen sollte. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum steht in derselben Vorschrift: Steuerfrei bleibt, was ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer das geerbte Haus bewohnt, war schon vorher auf der sicheren Seite. Das Urteil hilft vor allem dem, der vermietet oder leer stehen lässt und dann verkauft.
Die Finanzverwaltung sah das 18 Jahre lang anders
Der interessanteste Satz steht im Leitsatz. Der Bundesfinanzhof entscheidet entgegen dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 14. März 2006. In diesem Schreiben hatte die Verwaltung festgelegt, dass der entgeltliche Erwerb eines Erbteils als anteilige Anschaffung der Nachlassgrundstücke gilt. Seitdem haben Finanzämter danach veranlagt.
Das bedeutet: Fast 18 Jahre lang wurde eine Steuer erhoben, die das höchste deutsche Steuergericht nun für nicht gesetzlich gedeckt hält. Nicht, weil ein Gesetz das so vorsah. Sondern weil ein Verwaltungsschreiben das Gesetz so auslegte.
Das ist kein Einzelfall, sondern Struktur. Ein BMF-Schreiben bindet die Finanzämter, nicht die Gerichte. Wer sich nicht wehrt, zahlt nach dem Schreiben. Der Kläger im Fall hat den ganzen Weg genommen: Sprungklage zum Finanzgericht, Niederlage, Revision zum Bundesfinanzhof. Zwischen dem Steuerbescheid vom August 2020 und der Veröffentlichung des Urteils im Januar 2024 lagen fast dreieinhalb Jahre.
Halte fest: Die Auslegung der Verwaltung ist die Regel, bis jemand sie kippt. Und wer nicht klagt, bekommt nichts zurück.
Präzedenz: Der Gesetzgeber hat schon einmal nachgezogen
Der Bundesfinanzhof erklärt in seiner Begründung selbst, wie die Geschichte beim letzten Mal weiterging. 1990 hatte ein anderer Senat entschieden, dass der Kauf eines Anteils an einer Personengesellschaft kein anteiliger Kauf ihrer Grundstücke ist. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert. Er hat eine eigene Regel eingefügt, die heute im vierten Satz der Vorschrift über private Veräußerungsgeschäfte steht: Der Erwerb einer Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung der anteiligen Wirtschaftsgüter. Das Gesetz fingiert also, was die Rechtsprechung verneint hatte.
Dieser Satz nennt nur Personengesellschaften. Genau deshalb konnte der Bundesfinanzhof ihn auf die Erbengemeinschaft nicht anwenden. Er schreibt, der Gesetzgeber habe den Anwendungsbereich damals bewusst auf Personengesellschaften beschränkt. Eine Lücke, die ein Gericht schließen dürfte, gebe es nicht.
Daraus folgt eine nüchterne Beobachtung über Befugnisse. Das Gericht legt das geltende Gesetz aus. Das Parlament kann das Gesetz ändern. Das Muster von 1990 ist dokumentiert: Urteil zugunsten der Steuerpflichtigen, danach eine gesetzliche Fiktion zugunsten des Fiskus. Ob und wann sich das wiederholt, steht in keinem Dokument vom Januar 2024. Dass das Werkzeug existiert, steht im Urteil selbst.
Für deine Planung heißt das: Ein günstiges Urteil ist ein Stand, kein Versprechen. Wer eine Erbauseinandersetzung mit anschließendem Verkauf plant, sollte die Rechtslage zum Zeitpunkt des Verkaufs prüfen lassen, nicht zum Zeitpunkt des Urteils.
Was du als Miterbe jetzt prüfen solltest
Aus dem Urteil folgen ein paar handfeste Punkte, wenn du in einer Erbengemeinschaft steckst oder gerade Geschwister auszahlst.
Erstens: die Selbstnutzung. Bewohnst du das geerbte Haus selbst, greift die Ausnahme für eigene Wohnzwecke ohnehin. Dann spielt die Frage nach dem Erbteilskauf keine Rolle. Wohnst du nicht selbst darin, bist du genau der Fall, um den es in München ging.
Zweitens: der Bescheid. Ein Steuerbescheid lässt sich mit dem Einspruch nur innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat angreifen. Wer nach einem Erbteilskauf und anschließendem Verkauf einen Bescheid mit Einkünften aus einem privaten Veräußerungsgeschäft bekommt, hat mit dem Urteil ein Argument in der Hand. Es nützt nur, solange der Bescheid offen ist.
Drittens: die Urkunden. Der Bundesfinanzhof hat genau hingesehen, was der Kläger erworben hat. Laut notarieller Urkunde waren es die Erbanteile der beiden Kinder, also die Teilhabe an der Gemeinschaft, und nicht das Grundstück. Halte deshalb die Urkunden über jeden Erbteilskauf bereit und lass prüfen, was genau darin gekauft wird.
Viertens: der Zeitpunkt. Maßgeblich ist die Rechtslage im Jahr des Verkaufs. Ein Urteil von heute schützt keinen Verkauf in drei Jahren, wenn sich bis dahin das Gesetz ändert.
Die eigentliche Lehre: Der Nachlass gehört vorher geordnet
Der Fall zeigt noch etwas anderes, und das ist für dich wichtiger als die Steuerfrage. Die Erbengemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Einigen sich die Erben nicht, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Kauft ein Dritter einen Erbteil, sitzt plötzlich ein Fremder mit am Tisch, bis ein Miterbe das Vorkaufsrecht zieht und zahlt.
Das alles kostet Geld, das nie beim Erben ankommt. Notar für jeden Erbteilskauf, Vorfinanzierung der Auszahlung, Streit, Zeit. Und obendrauf die Erbschaftsteuer, die in Geld fällig wird, nicht in Ziegelsteinen. Die Einkommensteuer auf den Verkauf ist nur die letzte Stufe in einer Kette von Zugriffen, die alle an derselben Stelle ansetzen: an einem Vermögen, das bei einer einzigen natürlichen Person liegt und im Todesfall ungeordnet auf mehrere übergeht.
Die Reihenfolge entscheidet. Was zu Lebzeiten geregelt ist, muss im Erbfall nicht verhandelt werden. Wer ein Haus an mehrere Kinder vererbt, ohne festzulegen, wer es hält und wie die anderen ausgeglichen werden, lädt die Erbengemeinschaft geradezu ein. Und mit ihr jeden, der an ihren Schwachstellen verdienen will.
Was das für deine Immobilie heißt
Für Eigentümer, die mit ihrem Immobilienvermögen in Deutschland bleiben, gibt es einen Weg, der ohne Übertragung auskommt und deshalb gerade bei Fristen keine neuen Risiken schafft: gezielte Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs zugunsten einer Struktur außerhalb der EU. Zwei Strukturen stehen dafür gleichrangig zur Wahl, die Wyoming LLC und die Stiftungs-Limited in London.
Der entscheidende Punkt: Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel. Weil kein Eigentum übergeht, wird weder Grunderwerbsteuer noch Schenkungsteuer ausgelöst, und laufende Fristen, etwa die zehnjährige Haltefrist für den steuerfreien Verkauf, laufen einfach weiter. Für die Nachfolge heißt das: Die Immobilie geht geschützt auf die Erben über, statt ungeschützt in die Verhandlungsmasse zu fallen. Wie das Verfahren abläuft, erklärt die Seite zum Immobilienschutz.
Wer über Trust oder Family Investment Company nachdenkt, sollte eines wissen: Beides sind Wegzugsstrukturen. Sie kommen erst in Betracht, wenn ein Wegzug aus Deutschland tatsächlich ansteht, und gehören dann in die Wegzugsplanung, nicht in die Nachfolgeplanung eines Bleibenden.
Das Urteil vom Januar 2024 nimmt der Finanzverwaltung einen Zugriff, den sie sich selbst genommen hatte. Es ändert nichts daran, dass ein ungeordneter Nachlass an jeder Stelle angreifbar bleibt. Die Frage ist nicht, ob der Staat im Erbfall zugreift. Die Frage ist, wie viel du ihm vorher überlassen hast.
Nachtrag (Stand: 23.09.2026)
Seit dem Beitrag hat der Gesetzgeber das Urteil überholt. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (Bundesgesetzblatt vom 5. Dezember 2024) wurde die Regel für Personengesellschaften um die Worte „oder Gesamthandsgemeinschaft“ erweitert. Der Erwerb eines Erbteils gilt damit wieder als anteilige Anschaffung der Nachlassgrundstücke. Die Neufassung ist nach der Anwendungsvorschrift in allen offenen Fällen anzuwenden, also auch auf Erbteilskäufe vor Dezember 2024, soweit der Fall steuerlich noch nicht abgeschlossen ist. Das Muster von 1990 hat sich damit wiederholt. Wer Miterben auszahlt und danach verkauft, muss heute wieder mit einer eigenen Zehnjahresfrist für den gekauften Anteil rechnen. Den aktuellen Stand zur geordneten Nachfolge findest du im Überblick zur Vermögensnachfolge.