Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Deutschland ein neues Recht für Personengesellschaften. Das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz, kurz MoPeG, wurde schon im August 2021 verkündet. Jetzt ist es in Kraft.
Für viele Familien ist das keine Fachfrage. Es ist eine Frage über ihr Haus. Denn Immobilien werden in Deutschland oft in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehalten. Geschwister, die ein Elternhaus gemeinsam geerbt haben. Ehepaare, die ein Mietshaus gemeinsam gekauft haben. Freunde, die zusammen ein Grundstück entwickeln.
Wie du deine Immobilie vor Zugriffen schützt, beschreiben wir auf der Seite zum Immobilienschutz. Hier geht es um die Regel, die seit dem Jahreswechsel für jede Grundstücks-GbR gilt, und darum, was sie für Haftung und Gläubiger bedeutet.
Die neue Regel im Grundbuch
Sie steht in der Grundbuchordnung und ist nur einen Satz lang: Für eine GbR soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.
Eine Übergangsvorschrift im Einführungsgesetz zum BGB macht daraus eine Sperre für alle bestehenden Gesellschaften. Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, sollen nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen und danach nach den neuen Regeln im Grundbuch eingetragen ist.
Was heißt das praktisch? Solange deine GbR nicht im Register steht, passiert im Grundbuch nichts, was ihr Recht betrifft. Kein Verkauf, der eingetragen wird. Keine neue Grundschuld für einen Kredit. Keine Änderung, die die GbR als Berechtigte berührt. Erst das Register, dann das Grundbuch.
Für die Eintragung der Gesellschaft im Grundbuch braucht es die Bewilligung der Gesellschafter, die nach altem Recht im Grundbuch stehen. Wer noch vor dem Jahreswechsel alles unter Dach und Fach hatte, also Einigung oder Bewilligung erklärt und den Antrag beim Grundbuchamt gestellt, für den gilt insoweit noch das alte Recht.
Vorher standen die Gesellschafter im Grundbuch
Bis Ende 2023 war das anders geregelt. Wurde ein Recht für eine GbR eingetragen, mussten nach der alten Fassung der Grundbuchordnung auch ihre Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch zeigte also die Namen der Menschen hinter der Gesellschaft. Diese alten Eintragungen bleiben stehen. Sie werden nach der Übergangsvorschrift nicht berichtigt, auch wenn sie inzwischen unrichtig geworden sind, etwa weil ein Gesellschafter gestorben ist.
Künftig steht im Grundbuch die eingetragene Gesellschaft selbst. Wer ihre Gesellschafter sind, ergibt sich aus dem Gesellschaftsregister. Die Namen wandern vom Grundbuch in ein anderes Register. Und dieses andere Register folgt anderen Regeln für die Einsicht.
Die Gesellschaft selbst ist seit dem neuen Recht ausdrücklich rechtsfähig, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Sie kann selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Eine GbR, die als Eigentümerin eines Mietshauses auftritt, Mietverträge schließt und Rechnungen bezahlt, nimmt am Rechtsverkehr teil. Das Grundstück ist Vermögen der Gesellschaft, nicht der einzelnen Gesellschafter.
Was im Gesellschaftsregister steht
Das Gesellschaftsregister ist neu. Es wird beim Amtsgericht geführt, ähnlich wie das Handelsregister. Die Anmeldung ist freiwillig. Aber wer im Grundbuch etwas ändern will, kommt an ihr nicht vorbei.
Die Anmeldung muss enthalten: Name, Sitz und Anschrift der Gesellschaft. Und für jeden Gesellschafter, der ein Mensch ist, Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort. Dazu die Vertretungsbefugnis. Wer aus- oder eintritt, muss das später ebenfalls anmelden. Die Anmeldung erfolgt durch sämtliche Gesellschafter.
Nach der Eintragung trägt die Gesellschaft den Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“. Und für das Register gilt ein Grundsatz aus dem Handelsrecht. Das Gesetz erklärt die Regeln des Handelsgesetzbuchs zur Einsicht für entsprechend anwendbar. Danach ist die Einsichtnahme jedem zu Informationszwecken gestattet.
Vom Grundbuch zum offenen Register
Hier liegt eine Verschiebung, die kaum jemand bemerkt. Das Grundbuch ist in Deutschland kein offenes Register. Wer Einsicht nehmen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Wer also wissen wollte, wer hinter einer Grundstücks-GbR steht, musste bisher begründen, warum.
Das Gesellschaftsregister funktioniert anders. Jeder kann einsehen, zu Informationszwecken. Die Namen, das Geburtsdatum und der Wohnort der Gesellschafter einer eingetragenen GbR stehen damit in einem Register, das offen ist. Wer ein Haus mit seinen Geschwistern hält, ist nach dem Eintrag für jeden Interessierten als Gesellschafter dieser GbR auffindbar.
Dazu kommt das Geldwäschegesetz. Es verpflichtet eingetragene Personengesellschaften, ihre wirtschaftlich Berechtigten einzuholen, aktuell zu halten und dem Transparenzregister mitzuteilen. Die eGbR ist eine eingetragene Personengesellschaft. Mit dem Registereintrag wird aus der Familien-GbR eine meldepflichtige Einheit.
Die Haftung steht jetzt ausdrücklich im Gesetz
Der zweite große Punkt betrifft die Haftung. Das neue Recht schreibt ausdrücklich fest, was vorher aus der Rechtsprechung folgte. Die Gesetzesbegründung sagt es selbst: Die Regeln greifen die neuere Rechtsprechung zur unbeschränkten Gesellschafterhaftung auf und gleichen die Haftung der GbR vollständig an die der offenen Handelsgesellschaft an. Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich. Eine Vereinbarung, die das ausschließen soll, ist Dritten gegenüber unwirksam.
Das heißt: Jeder Gesellschafter haftet für alles. Nicht anteilig, sondern für die volle Schuld. Der Gläubiger kann sich aussuchen, von wem er das Geld holt. Er wird sich den aussuchen, bei dem am meisten zu holen ist.
Die Begründung wird noch deutlicher. Die Haftung der Gesellschafter sei „weder gegenständlich noch summenmäßig begrenzt“. Eine Beschränkung durch einen Eintrag im Gesellschaftsregister gebe es nicht. Möglich bleibt nur, mit einem einzelnen Gläubiger ausdrücklich eine Beschränkung zu vereinbaren. Die Bank, die einen Kredit gibt, wird sich darauf in der Regel nicht einlassen. Und wer aus einem Unfall Schadensersatz fordert, hat vorher nichts vereinbart.
Die Begründung erwähnt Ausnahmen, die die Rechtsprechung für bestimmte Fälle entwickelt hat, etwa für geschlossene Immobilienfonds oder Bauherrengemeinschaften. Für die typische Familien-GbR mit einem Mietshaus ist die unbeschränkte Haftung der Regelfall.
Was sind Verbindlichkeiten einer Grundstücks-GbR? Ein Darlehen für die Sanierung. Die Rechnung eines Handwerkers. Ein Schadensersatz, weil ein Mieter auf einer vereisten Treppe stürzt. Nebenkostenforderungen. All das trifft die Gesellschaft, und über die Gesellschaft jeden Gesellschafter mit seinem gesamten Privatvermögen.
Wie weit persönliche Haftung reicht und warum sie für Unternehmer und Eigentümer ein eigenes Risiko ist, beschreiben wir auf der Seite zur persönlichen Haftung.
Wenn der Gläubiger von außen kommt
Es gibt auch den umgekehrten Weg. Ein Gesellschafter hat private Schulden, die mit der Immobilie nichts zu tun haben. Was kann sein Gläubiger tun?
Das Gesetz gibt ihm eine klare Möglichkeit. Hat er einen endgültig vollstreckbaren Titel und ist eine Vollstreckung in das bewegliche Vermögen innerhalb der letzten sechs Monate erfolglos geblieben, kann er den Anteil pfänden. Und dann kann er die Mitgliedschaft des Gesellschafters kündigen, mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende.
Für die übrigen Gesellschafter heißt das: Die Schulden eines Mitgesellschafters können das gemeinsame Haus erreichen. Nicht direkt, aber über den Anteil und die Abfindung, die ihm beim Ausscheiden zusteht. Wer mit anderen eine Immobilie hält, hängt auch an deren finanzieller Lage.
Was im Todesfall passiert
Das neue Recht ändert auch eine Regel, die für die Nachfolge wichtig ist. Nach dem Gesetz führt der Tod eines Gesellschafters zu seinem Ausscheiden aus der Gesellschaft, sofern der Gesellschaftsvertrag nicht die Auflösung vorsieht. Dasselbe gilt für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Gesellschafters.
Die Gesellschaft läuft also mit den übrigen Gesellschaftern weiter. Ob die Erben in die Gesellschaft eintreten, hängt vom Vertrag ab. Regelt der Vertrag nichts anderes, muss die Gesellschaft dem Ausgeschiedenen eine dem Wert seines Anteils angemessene Abfindung zahlen. Dieser Anspruch fällt in den Nachlass.
Für die verbleibenden Gesellschafter kann das eine erhebliche Summe sein, die aus dem Gesellschaftsvermögen kommen muss. Ist das Vermögen der Gesellschaft vor allem eine Immobilie, stellt sich schnell die Frage, woher das Geld kommen soll. Eine Abfindung kann eine Familien-GbR zum Verkauf zwingen. Viele alte Familien-GbRs haben keinen Vertrag, der diese Frage regelt, oder einen, der auf das alte Recht zugeschnitten ist. Der Gesellschaftsvertrag deiner Grundstücks-GbR ist seit dem 1. Januar 2024 ein anderes Dokument als vorher, auch wenn kein Wort darin geändert wurde, weil das Gesetz, auf das er sich stützt, ein anderes ist.
Warum das eine Schutzfrage ist
Das MoPeG modernisiert das Recht der Personengesellschaften. Trotzdem verändert es die Lage von Eigentümern auf drei Achsen.
Erstens: Sichtbarkeit. Gesellschafter einer eingetragenen Grundstücks-GbR stehen in einem öffentlich einsehbaren Register und im Transparenzregister.
Zweitens: Handlungsfähigkeit. Ohne Registereintrag keine Änderung im Grundbuch. Wer in einer Krise schnell handeln will, etwa verkaufen oder beleihen, muss zuerst den Weg über das Register gehen, und dafür alle Gesellschafter an einen Tisch bringen.
Drittens: Haftung. Die persönliche, gesamtschuldnerische Haftung jedes Gesellschafters steht jetzt ausdrücklich im Gesetz. Das Gesellschaftsvermögen ist Vermögen der Gesellschaft, aber die Gläubiger der Gesellschaft greifen trotzdem auf die Gesellschafter durch.
Wer seine Immobilie in einer GbR hält, sollte deshalb drei Dinge prüfen: ob die Eintragung jetzt ohnehin ansteht, ob der Gesellschaftsvertrag zum neuen Recht passt, und wie das Privatvermögen der einzelnen Gesellschafter gegen Haftung geschützt ist.
Fünf Fragen für deine Grundstücks-GbR
Wer eine Immobilie in einer GbR hält, kann seine Lage mit fünf Fragen einordnen.
Gibt es einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag? Viele Familien-GbRs sind durch einen gemeinsamen Kauf oder einen Erbfall entstanden, ohne dass je ein Vertrag geschrieben wurde. Dann gilt das Gesetz, und zwar seit dem 1. Januar 2024 das neue.
Wer steht heute im Grundbuch? Stimmen die eingetragenen Gesellschafter noch? Ist jemand verstorben, ausgeschieden oder hinzugekommen? Für die Eintragung der Gesellschaft braucht es die Bewilligung der eingetragenen Gesellschafter.
Steht eine Änderung an? Ein Verkauf, eine Beleihung, eine Übertragung an die nächste Generation. Dann muss die Gesellschaft zuerst ins Register. Das kostet Zeit, und es braucht alle Gesellschafter.
Wie sieht das Privatvermögen der Mitgesellschafter aus? Private Schulden eines Gesellschafters können über die Pfändung seines Anteils bis in die Gesellschaft wirken.
Was passiert beim Tod eines Gesellschafters? Nach neuem Recht scheidet er aus, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt. Die Erben haben dann einen Abfindungsanspruch, nicht automatisch einen Platz in der Gesellschaft.
Wie Eigentümer ihre Immobilie heute schützen
Für Immobilieneigentümer in Deutschland gibt es zwei gleichrangige Wege, die das Grundbuch selbst als Schutzinstrument nutzen. Wir stellen sie auf der Seite zum Immobilienschutz vor: die Wyoming LLC und die Stiftungs-Limited London.
In beiden Fällen werden Eintragungen im Grundbuch deiner Immobilie zugunsten einer Struktur außerhalb der EU vorgenommen. Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, und alle Maßnahmen sind reversibel.
Die Eintragungen schützen nicht nur gegen staatliche Zugriffe. In Verbindung mit individuellen Verträgen schützen sie auch vor anderen Maßnahmen, wie den Folgen einer Privatinsolvenz oder Pfändungen. Die Wyoming LLC bietet Gläubigerschutz durch Charging Order Protection. Die Stiftungs-Limited ist eine britische Company Limited by Guarantee, die du als Geschäftsführer kontrollierst. Beide Wege stellen wir auch auf der Seite zur Lastenausgleich-Lösung nebeneinander.
Ob dieser Weg für eine Immobilie passt, die heute in einer GbR steht, hängt von der konkreten Lage ab: vom Gesellschaftsvertrag, von den übrigen Gesellschaftern, von den bestehenden Eintragungen im Grundbuch. Das ist eine Frage für die Einzelprüfung, nicht für eine allgemeine Antwort.
Für Leser in Österreich und der Schweiz gilt: Das MoPeG ist deutsches Recht. Es betrifft dich, wenn du Gesellschafter einer deutschen GbR bist, die eine Immobilie in Deutschland hält. Dann gelten Register, Haftung und Grundbuchsperre für dich genauso wie für einen deutschen Mitgesellschafter.