Heute ist es amtlich.
Das Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 27. März 2026 enthält auf Seite 138 ein Gesetz mit einem langen Namen: „Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen im Zusammenhang mit der Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz“. Unterschrieben am 18. März 2026. Verkündet vom Regierenden Bürgermeister.
In der Sache regelt es, wie Vergesellschaftung in Berlin funktionieren soll.
Artikel 15 des Grundgesetzes gibt es seit 1949. Er erlaubt, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel in Gemeineigentum zu überführen. Angewandt wurde er nie. Die Präambel des neuen Gesetzes spricht selbst von der Anwendung „dieses praktisch bislang nicht angewandten Instruments“.
Berlin hat diesem Instrument jetzt eine Gebrauchsanweisung gegeben.
Wie Enteignung und Vergesellschaftung im Grundgesetz zusammenhängen, haben wir unter Enteignung beschrieben. Seit heute steht im Gesetzblatt, wie dieser Zusammenhang praktisch umgesetzt werden soll.
Wie es dazu kam
Am 26. September 2021 stimmten die Berliner über einen Beschlussentwurf ab. Der Senat sollte ein Gesetz erarbeiten zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen. Laut amtlichem Endergebnis stimmten 1.035.950 Menschen mit Ja. Das waren 57,6 Prozent der Teilnehmer.
Der Volksentscheid war ein Beschluss, kein Gesetz.
Im Dezember 2025 brachten die Fraktionen von CDU und SPD einen Antrag ins Abgeordnetenhaus ein: kein Vergesellschaftungsgesetz, sondern ein Rahmen dafür. Der Rechtsausschuss empfahl am 25. Februar 2026 die Annahme, mehrheitlich mit CDU und SPD gegen Grüne, Linke und AfD. Das Abgeordnetenhaus hat das Gesetz beschlossen. Heute ist es verkündet.
Was im Gesetz steht
Das Gesetz ist kurz. Acht Paragrafen auf zwei Seiten. Jeder davon verdient einen genauen Blick.
Anwendungsbereich. Das Gesetz setzt den Rahmen für Vergesellschaftungen „im Bereich der Daseinsvorsorge“. Es gilt ausdrücklich nicht für Enteignungen nach Artikel 14 und nicht für Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums.
Ziel. Vergesellschaftung soll dem Gemeinwohl dienen, insbesondere der Versorgung „breiter Schichten der Bevölkerung“. Sie soll das Missverhältnis zwischen dem Versorgungsinteresse der Allgemeinheit und der Versorgungswirklichkeit beseitigen.
Form. Das Vermögen kann in Gemeineigentum überführt werden. Dann muss ein Träger benannt oder durch Gesetz geschaffen werden. Oder es wird in „andere Formen der Gemeinwirtschaft“ überführt.
Verhältnismäßigkeit. Jede Vergesellschaftung muss geeignet, erforderlich und angemessen sein. Der Landeshaushalt darf nicht auf Dauer erheblich eingeschränkt werden.
Entschädigung. Sie muss angemessen sein und „unter gerechter Güterabwägung“ bestimmt werden. Dabei ist eine Gesamtschau aller wirtschaftlichen Folgen anzustellen. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert.
Sicherung der Umsetzung. Rechtsgeschäfte, die dem Vergesellschaftungszweck zuwiderlaufen oder seine Umgehung bezwecken, sind der Senatsverwaltung anzuzeigen. Die Senatsverwaltung darf sie untersagen.
Rechtsschutz. Gegen das Gesetz ist die abstrakte Normenkontrolle möglich. Über die Höhe der Entschädigung entscheiden die Zivilgerichte.
Inkrafttreten. 24 Monate nach der Verkündung. Also im März 2028.
Der Satz, der in der Überschrift fehlt
Das Gesetz stellt Bedingungen auf. Jede davon ist zugleich eine Anleitung. Ein Anwendungsgesetz, das diese Bedingungen erfüllt, hat nach der Logik des Gesetzes den Rahmen eingehalten. Aus der Frage „Darf Berlin das?“ wird die Frage „Hat Berlin es richtig gemacht?“
Die Begründung ist dabei offen. In der Drucksache steht: Ob Vergesellschaftungen in Berlin zulässig sind, ist „rechtlich umstritten“. Und die Zuständigkeit des Landes leitet sie her, „auch wenn Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bleiben“. Deshalb die lange Frist bis zum Inkrafttreten. Sie soll eine verfassungsgerichtliche Kontrolle ermöglichen, bevor das erste Anwendungsgesetz kommt.
Das Gesetz baut also das Verfahren, bevor die Frage geklärt ist, ob das Verfahren überhaupt zulässig ist.
Die Entschädigung: ausgehend vom Verkehrswert
Für jeden Eigentümer ist das der wichtigste Satz. Die Entschädigung geht vom Verkehrswert aus.
Ausgehen heißt nicht: dabei bleiben.
Die Begründung sagt es in einem Satz: „Ausgehend vom Verkehrswert sind unterschiedliche Modifikationen denkbar.“ Die Grenze setzt die Rechtsprechung. Der Verkehrswert dürfe nicht „beliebig und ohne sachliche Gründe unterschritten werden“.
Mit sachlichen Gründen also schon.
Und die Begründung liefert gleich mit, woher der Druck nach unten kommt. Sie zitiert den Rechnungshof von Berlin aus einem Bericht von 2024 zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen. Dort heißt es: „Um die Mieten zu senken oder zumindest zu entdynamisieren, müsste die Entschädigungssumme sehr niedrig ausfallen. Aber je weiter sich die Entschädigung vom Verkehrswert entfernt, desto größer wird das rechtliche Risiko.“
Das ist der Zielkonflikt in Reinform. Eine Vergesellschaftung zum vollen Wert kostet den Haushalt Milliarden. Der Rechnungshof hat laut Begründung berechnet, dass schon Entschädigungssummen über 11 Milliarden Euro zu Defiziten bei der Bewirtschaftung der Bestände führen würden. Eine Vergesellschaftung zu einem niedrigen Wert erreicht das politische Ziel, trägt aber das größte Rechtsrisiko.
Die Entschädigungshöhe ist damit keine Rechenfrage, sondern eine politische Größe. Wessen Eigentum vergesellschaftet wird, erfährt erst im Anwendungsgesetz, wie hoch „angemessen“ ist. Und erst vor den Zivilgerichten, ob es dabei bleibt.
Gemeinwirtschaft: Eigentümer bleiben, Kontrolle verlieren
Ein Teil des Gesetzes reicht weiter. Vergesellschaftung heißt nicht zwingend, dass dir etwas weggenommen wird.
Das Gesetz kennt eine zweite Form: die Überführung in „andere Formen der Gemeinwirtschaft“. Die Begründung erklärt, was damit gemeint ist, und zitiert dafür einen Grundgesetzkommentar: „Gemeinwirtschaft setzt nicht voraus, dass ein Eigentümer aus seiner Stellung verdrängt werde. Es kann genügen, den Umgang mit den Eigentumsgegenständen anderen Regeln zu unterwerfen.“
Lies den Satz zweimal.
Du stehst weiter im Grundbuch. Aber wie du vermietest, zu welchem Preis, an wen, wie du investierst und was du mit den Erträgen tust, bestimmen andere. Die Begründung nennt als geeignete Organisationsformen Genossenschaften, juristische Personen des öffentlichen Rechts, gemischtwirtschaftliche Unternehmen und, unter Bedingungen, sogar private Gesellschaften und Stiftungen.
Das ist Vergesellschaftung ohne Eigentumswechsel. Formal bleibt alles, wie es war. Wirtschaftlich bestimmen andere mit.
Die Begründung räumt selbst ein, dass die Abgrenzung dieser Form zu den ausgleichspflichtigen Eigentumsbeschränkungen nach Artikel 14 „bisher noch unklar“ ist. Unklare Grenzen sind in der Hand des Staates ein Spielraum. In der Hand des Eigentümers sind sie ein Risiko.
Die Anzeigepflicht: wenn die Tür vorher zugeht
Der Paragraf mit der größten praktischen Wucht steht ganz unten. Er heißt „Sicherung der Umsetzung“.
Rechtsgeschäfte, die dem Vergesellschaftungszweck zuwiderlaufen oder seine Umgehung bezwecken, müssen angezeigt werden. Die zuständige Senatsverwaltung darf sie untersagen.
Laut Begründung ist das angelehnt an Sicherungsmaßnahmen aus dem Planungsrecht. Es soll „missbräuchliche Umgehung“ verhindern.
Übersetzt heißt das: Sobald ein Bereich zur Vergesellschaftung ansteht, verlieren Eigentümer die Freiheit, über ihr Eigentum zu verfügen, wie sie wollen. Verkaufen. Aufteilen. Umstrukturieren. Belasten. Alles, was dem Zweck zuwiderläuft, kann der Staat vorher stoppen.
Das ist dasselbe Muster wie bei Kapitalverkehrskontrollen. Dein Eigentum bleibt formal deins. Nur die Tür geht zu. Und sie kann zugehen, bevor die eigentliche Überführung vollzogen ist.
Deshalb ist Timing alles. Was vor dem Zugriff geordnet ist, steht anders da als das, was erst geordnet werden soll, wenn die Anzeigepflicht schon greift.
Wen es trifft
Das Rahmengesetz nennt keine Größenschwelle. Keine Zahl von Wohnungen. Keinen Mindestwert. Keine Unternehmensform.
Es nennt Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel im Bereich der Daseinsvorsorge. Wer im Einzelnen betroffen ist, legt erst ein Anwendungsgesetz fest.
Der Volksentscheid von 2021 zielte auf große Wohnungsunternehmen. Das ist der politische Ausgangspunkt. Aber Schwellen stehen in einfachen Gesetzen, und einfache Gesetze ändert eine einfache Mehrheit.
Auch der Begriff der Daseinsvorsorge ist weit. Die Begründung sagt selbst, Daseinsvorsorge sei „primär ein soziologischer Begriff“. Sie bindet ihn an Güter, auf die breite Schichten der Bevölkerung angewiesen sind. Wohnraum gehört dazu. Darüber hinaus heißt es nur allgemein: „Hierunter fallen zentrale Infrastrukturen und Einrichtungen der Daseinsvorsorge.“
Für dich als Eigentümer heißt das: Nicht die heutige Debatte bestimmt dein Risiko, sondern die Befugnis, die jetzt im Gesetzblatt steht. Und die gilt für jeden, der in Berlin Grund und Boden besitzt, egal ob er in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnt.
Was Berlin für den Rest des Landes bedeutet
Artikel 15 ist Bundesverfassungsrecht. Er gilt in jedem Land.
Die Gesetzgebung dafür ist konkurrierend. Der Bund hat bisher nichts geregelt, so die Begründung. Damit kann jedes Land eigene Wege gehen. Berlin geht diesen Weg jetzt.
Ein Präzedenzfall wirkt nicht nur dort, wo er entsteht. Wenn Karlsruhe dieses Rahmengesetz prüft und es trägt, liegt die Vorlage für jedes andere Land auf dem Tisch. Wenn es scheitert, liegt dort eine Liste der Fehler, die man beim nächsten Mal vermeidet.
In beiden Fällen ist das Instrument aus der Schublade. Nach 77 Jahren ist aus einem Verfassungsartikel ein Verfahren geworden.
Was du jetzt tun kannst
Bis März 2028 gilt das Gesetz nicht. Danach braucht es ein Anwendungsgesetz. Das klingt nach viel Zeit.
Es ist genau die Zeit, in der du noch frei handeln kannst.
Deine Immobilie in Deutschland
Der Staat greift am leichtesten auf das zu, was im Grundbuch steht. Deine Immobilie kann nicht weglaufen, und jeder Zugriff, ob Abgabe, Zwangshypothek oder Vergesellschaftung, beginnt mit einem Blick ins Grundbuch.
Genau dort setzt unser Weg an. Gezielte Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs zugunsten einer Struktur außerhalb der EU, beschrieben unter Immobilienschutz. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer. Die steuerliche Situation bleibt unverändert. Alle Maßnahmen sind reversibel.
Zwei Strukturen stehen gleichrangig zur Wahl: die Stiftungs-Limited in London und die Wyoming LLC in den USA.
Für die Wyoming-Struktur beschreiben wir unter Immobilienschutz einen zusätzlichen Schutzfaktor: den Freundschafts-, Handels- und Schifffahrtsvertrag zwischen Deutschland und den USA von 1954. Sein Wortlaut steht in der Vertragssammlung der Vereinten Nationen. Artikel V erlaubt, Eigentum von Staatsangehörigen und Gesellschaften der anderen Seite nur zum Wohl der Allgemeinheit und in einem ordentlichen Verfahren zu entziehen. Die Entschädigung muss dem Gegenwert des entzogenen Eigentums entsprechen, in effektiv verwertbarer Form und ohne unnötige Verzögerung. Ein Zusatzprotokoll erstreckt diese Regel auf Eigentum, an dem Staatsangehörige oder Gesellschaften der anderen Seite ein direktes oder indirektes Interesse haben. Und der Vertrag sichert Unternehmen mit wesentlicher amerikanischer Beteiligung Inländerbehandlung zu, auch wenn private Unternehmen in öffentliches Eigentum oder unter öffentliche Kontrolle überführt werden.
Neben „ausgehend vom Verkehrswert“ ist das ein anderer Maßstab. Ob und wie weit dieser Schutz im konkreten Fall trägt, hängt von der Ausgestaltung des jeweiligen Gesetzes ab und muss anwaltlich geprüft werden. Wir sehen ihn als zusätzlichen Faktor, nicht als Garantie.
Welche der drei Optionen für dich passt, Wegzug, klassische Übertragung oder die Grundbuchlösung ohne Eigentumsübertragung, haben wir unter Lastenausgleich-Lösung gegenübergestellt.
Deine Verfügungsfreiheit
Die Anzeigepflicht greift erst mit einem Anwendungsgesetz. Bis dahin bist du frei.
Das Gesetz lässt ausdrücklich die abstrakte Normenkontrolle zu, laut Begründung vor dem Bundesverfassungsgericht und vor dem Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin. Ob jemand sie beantragt und wie die Gerichte entscheiden, ist offen. Deine Planung sollte nicht auf ein Urteil warten, das vielleicht nie kommt oder das den Rahmen am Ende bestätigt. Nutze diese Freiheit, solange sie besteht. Eine Gestaltung, die vor dem Zugriff steht, ist etwas anderes als eine, die man während eines laufenden Verfahrens anzeigen muss.
Deine Streuung
Wer sein gesamtes Vermögen in Berliner Wohnungen hält, trägt das gesamte Berliner Risiko. Das gilt für jeden einzelnen Ort und jede einzelne Rechtsordnung. Vertraue keinem einzigen Land mit allem.
Das Gesetz, das heute verkündet wurde, nimmt niemandem etwas weg. Es schafft den Weg dahin, mit Formvorschriften, Entschädigungsmaßstab und Sperrbefugnis. Wann jemand diesen Weg geht, entscheidet die Politik. Ob du dann schon geordnet bist, entscheidest du.