Berlin hat gewählt. Und vorn liegt die Partei, die die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände zu einer ihrer obersten Prioritäten erklärt hat.
Nach dem vorläufigen Ergebnis des Landeswahlleiters vom 21. September 2026 kommt die Linke bei der Wahl zum Abgeordnetenhaus auf 25,7 Prozent der Zweitstimmen. Das sind 13,4 Punkte mehr als bei der letzten Wahl. Die CDU fällt auf 18,8 Prozent, die AfD kommt auf 16,3 Prozent, die Grünen auf 14,3 Prozent, die SPD auf 12,1 Prozent. BSW und FDP scheitern an der Fünfprozenthürde. Die Wahlbeteiligung lag bei 74,2 Prozent.
Ein Wahlergebnis ist noch keine Regierung. Aber es verschiebt, wer in Berlin über Eigentum entscheiden kann.
Wie Enteignung und Vergesellschaftung im Grundgesetz zusammenhängen, haben wir unter Enteignung und Vergesellschaftung beschrieben. Was die Wahl vom 20. September für Eigentümer in Berlin und darüber hinaus bedeutet, zeigen drei Dinge: die Sitzverteilung, das Programm der Wahlsiegerin und ein Gesetz, das schon im Gesetzblatt steht.
Die Sitzverteilung
Nach dem vorläufigen Ergebnis hat das neue Abgeordnetenhaus 158 Sitze. Die Linke stellt 47 Abgeordnete, die CDU 34, die AfD 29, die Grünen 26 und die SPD 22. Für eine Mehrheit braucht eine Koalition 80 Sitze.
Die Arithmetik ist schnell erzählt. Linke, Grüne und SPD kämen zusammen auf 95 Sitze. CDU, Grüne und SPD kämen auf 82. Linke und Grüne allein kämen auf 73, das reicht nicht.
Welche Koalition entsteht, entscheiden die Verhandlungen der kommenden Wochen. Sicher ist nur: Ohne die Linke gibt es rechnerisch genau eine Mehrheit ohne AfD, und die ist knapp. Mit der Linken gibt es eine komfortable.
Was die Linke verspricht
Das Wahlprogramm der Berliner Linken lässt an seinem Ziel keinen Zweifel. Schon auf den ersten Seiten steht, man wolle „die großen Immobilienkonzerne vergesellschaften".
Konkreter wird es im Kapitel zum Volksentscheid von 2021. Dort heißt es, Berlin wolle vergesellschaften und 220.000 Wohnungen in öffentliche Hand überführen. Der Volksentscheid müsse nun zügig umgesetzt werden.
Und dann folgt der Satz, der für jeden Eigentümer zählt: Jede Regierungskoalition unter Beteiligung der Linken werde „innerhalb der Legislatur auf Grundlage eines im Koalitionsvertrag festgelegten Zeitplans und auf Grundlage des Entwurfs der Initiative ‚Deutsche Wohnen & Co enteignen' verbindlich ein Berliner Vergesellschaftungsgesetz erarbeiten".
Das ist keine vage Absichtserklärung. Es ist eine Zusage für jede Regierungsbeteiligung, mit Zeitplan und Vorlage.
Das Rahmengesetz, das schon im Gesetzblatt steht
Die Linke fängt nicht bei null an. Seit dem 27. März 2026 steht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin ein Rahmengesetz zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes. Eingebracht hatten es im Dezember 2025 die Fraktionen von CDU und SPD. Im Rechtsausschuss stimmten Grüne, Linke und AfD dagegen.
Das Gesetz tritt 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft, also im März 2028. Es regelt, unter welchen Bedingungen ein späteres Anwendungsgesetz Grund und Boden im Bereich der Daseinsvorsorge vergesellschaften darf. Vier Punkte daraus sind für Eigentümer entscheidend.
Die Entschädigung. Sie muss angemessen sein und unter gerechter Güterabwägung bestimmt werden. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert. Ausgangspunkt heißt nicht Endpunkt. Die Begründung sagt es selbst: Ausgehend vom Verkehrswert seien „unterschiedliche Modifikationen denkbar". Die Grenze setze die Rechtsprechung: Der Verkehrswert dürfe nicht beliebig und ohne sachliche Gründe unterschritten werden. Mit sachlichen Gründen also schon.
Die Form. Vergesellschaftung kann heißen, dass Eigentum in Gemeineigentum übergeht. Sie kann aber auch heißen, dass es in „andere Formen der Gemeinwirtschaft" überführt wird. Jedes Anwendungsgesetz muss darlegen, dass bloße Beschränkungen des Eigentums nicht ausreichen und dass die gewählte Ausgestaltung erforderlich ist, um die „Kollektivierung der Entscheidungsmacht" dauerhaft herzustellen. So steht es im Gesetz.
Die Anzeigepflicht. Rechtsgeschäfte, die dem Vergesellschaftungszweck zuwiderlaufen oder seine Umgehung bezwecken, sind der zuständigen Senatsverwaltung anzuzeigen. Die Senatsverwaltung darf sie untersagen.
Der Rechtsschutz. Gegen das Gesetz ist die abstrakte Normenkontrolle möglich. Über die Höhe der Entschädigung entscheiden die Zivilgerichte.
Die Linke hält von diesem Rahmen wenig. Ihr Programm nennt ihn ein „juristisch unsinniges, sogenanntes Rahmengesetz". Das ist wichtig. Denn das Rahmengesetz ist ein einfaches Landesgesetz. Eine neue Mehrheit kann es ändern, wie jedes andere Gesetz auch.
Eigentümer bleiben, Kontrolle verlieren
Ein Teil des Rahmens wird fast immer überlesen. Vergesellschaftung heißt nicht zwingend, dass dir etwas weggenommen wird.
Die Begründung zum Gesetz zitiert dazu einen Grundgesetzkommentar: „Gemeinwirtschaft setzt nicht voraus, dass ein Eigentümer aus seiner Stellung verdrängt werde. Es kann genügen, den Umgang mit den Eigentumsgegenständen anderen Regeln zu unterwerfen."
Lies den Satz zweimal. Du stehst weiter im Grundbuch. Aber wie du vermietest, zu welchem Preis, an wen und was du mit den Erträgen tust, bestimmen andere. Das ist Vergesellschaftung ohne Eigentumswechsel.
Die Begründung räumt selbst ein, dass die Abgrenzung dieser Form zu ausgleichspflichtigen Eigentumsbeschränkungen „bisher noch unklar" ist. Unklare Grenzen sind in der Hand einer entschlossenen Mehrheit ein Spielraum.
Was die Begründung selbst offenlässt
Das Rahmengesetz ist kein Schutzwall. Seine eigene Begründung benennt die offenen Flanken.
Ob Vergesellschaftungen in Berlin überhaupt zulässig sind, sei „rechtlich umstritten". Die Zuständigkeit des Landes leitet die Begründung her, „auch wenn Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bleiben". Die lange Frist bis zum Inkrafttreten soll eine verfassungsgerichtliche Kontrolle ermöglichen, bevor das erste Anwendungsgesetz kommt.
Und die Begründung zitiert den Rechnungshof von Berlin mit einem Zielkonflikt, der die ganze Debatte zusammenfasst: „Um die Mieten zu senken oder zumindest zu entdynamisieren, müsste die Entschädigungssumme sehr niedrig ausfallen. Aber je weiter sich die Entschädigung vom Verkehrswert entfernt, desto größer wird das rechtliche Risiko."
Für eine Mehrheit, die Mieten senken will, zeigt dieser Satz die Richtung, in die der Druck geht. Die Höhe der Entschädigung ist keine Rechenfrage, sondern eine politische Größe. Wer betroffen ist, erfährt erst im Anwendungsgesetz, was angemessen heißen soll, und erst vor den Zivilgerichten, ob es dabei bleibt.
Warum das Rahmengesetz trotzdem zählt
Für Eigentümer entsteht eine eigentümliche Lage. Das Instrument steht im Gesetzblatt. Die Partei, die es anwenden will, lehnt die Form ab, in der es dort steht. Und sie kommt womöglich in die Lage, beides zu bestimmen: das Anwendungsgesetz und den Rahmen.
Drei Szenarien liegen damit auf dem Tisch, alle rechtlich möglich. Eine neue Koalition wendet den Rahmen an, wie er ist. Sie ändert den Rahmen, bevor sie ihn anwendet. Oder sie lässt beides liegen, weil der Koalitionspartner nicht mitgeht.
Welches davon eintritt, weiß heute niemand. Aber jedes davon beginnt mit derselben Frage: Wer hat die Mehrheit im Abgeordnetenhaus? Diese Frage hat sich am 20. September verschoben.
Wie breit der Zugriff reichen kann
Der Volksentscheid von 2021 zielte auf große Wohnungsunternehmen. Laut amtlichem Endergebnis stimmten damals 1.035.950 Berliner mit Ja, 57,6 Prozent der Teilnehmer.
Das Programm der Linken bleibt aber nicht bei den Konzernen stehen. An anderer Stelle kündigt es ein „Sicher-Wohnen-Gesetz" an, mit dem man „alle Vermieter" zwingen wolle, bezahlbar zu vermieten. Für die kommunalen Wohnungen verspricht es einen Mietendeckel. Für den Zugang zu Ufern heißt es: „Hierfür sind auch Ankäufe und notfalls Enteignungen vorzusehen." Und beim Gasversorger GASAG setzt sich die Partei für eine Rekommunalisierung oder Vergesellschaftung ein, sofern der Kaufpreis angemessen ist.
Das Rahmengesetz selbst nennt keine Größenschwelle. Es spricht von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln im Bereich der Daseinsvorsorge. Wer betroffen ist, legt erst ein Anwendungsgesetz fest. Und Schwellen in einfachen Gesetzen ändert eine einfache Mehrheit.
Für dich als Eigentümer heißt das: Die Frage lautet nicht nur, ob du ein Konzern bist. Sie lautet, welche Befugnisse eine Mehrheit in der Hand hat und wie weit sie sie ausdehnen darf.
Worauf du in den nächsten Wochen achten solltest
Das endgültige amtliche Ergebnis steht noch aus, die Koalitionsgespräche beginnen erst. Vier Signale zeigen dir früh, wohin es geht.
Ein Zeitplan im Koalitionsvertrag. Die Linke hat ihn zur Grundlage jeder Beteiligung gemacht. Steht ein Datum für ein Vergesellschaftungsgesetz im Vertrag, ist aus einem Wahlprogramm ein Regierungsprogramm geworden.
Ein Satz zum Rahmengesetz. Wird es geändert, bevor es im März 2028 in Kraft tritt? Jede Änderung an Entschädigung, Form oder Anzeigepflicht verschiebt die Lage für Eigentümer, in die eine oder die andere Richtung.
Ein Mietengesetz für alle. Das angekündigte Sicher-Wohnen-Gesetz zielt nach dem Programm auf alle Vermieter, nicht nur auf Konzerne. Wer in Berlin eine einzelne Wohnung vermietet, sollte diesen Teil der Verhandlungen genauso verfolgen wie die Vergesellschaftung.
Eine zuständige Senatsverwaltung. Das Rahmengesetz überlässt es dem Anwendungsgesetz, welche Verwaltung den Vollzug übernimmt und Rechtsgeschäfte untersagen darf. Wer diese Verwaltung führt, hält eine weitreichende Befugnis über fremdes Eigentum in der Hand.
Was das über Berlin hinaus bedeutet
Artikel 15 gilt in jedem Land. Berlin ist das erste, das ihm ein Verfahren gegeben hat. Wenn eine Berliner Mehrheit dieses Verfahren nutzt, liegt eine Vorlage auf dem Tisch, die jedes andere Land übernehmen kann.
Das betrifft auch Leser in Österreich und der Schweiz. Wer eine Wohnung in Berlin besitzt, unterliegt Berliner Recht, egal wo er wohnt. Und wer in einer anderen deutschen Stadt investiert hat, sieht in Berlin, wie schnell aus einer Debatte ein Verfahren werden kann. Viereinhalb Jahre lagen zwischen dem Volksentscheid und dem Rahmengesetz. Die Linke will das Anwendungsgesetz innerhalb einer Legislatur.
Was du jetzt tun kannst
Bis März 2028 gilt das Rahmengesetz nicht. Und die Anzeigepflicht greift erst, wenn ein Anwendungsgesetz einen Bereich bestimmt. Bis dahin kannst du über dein Eigentum frei verfügen.
Genau das ist das Fenster. Was vor dem Zugriff geordnet ist, steht anders da als das, was erst während eines laufenden Verfahrens geordnet werden soll.
Deine Immobilie in Deutschland
Jeder Zugriff auf eine Immobilie beginnt mit einem Blick ins Grundbuch. Genau dort setzt unser Weg an: gezielte Eintragungen in den Abteilungen I, II und III des Grundbuchs zugunsten einer rechtssicheren Struktur außerhalb der EU, beschrieben unter Immobilienschutz. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Du bleibst Eigentümer, die steuerliche Situation bleibt unverändert, alle Maßnahmen sind reversibel.
Zwei Strukturen stehen gleichrangig zur Wahl: die Stiftungs-Limited in London und die Wyoming LLC in den USA.
Für die Wyoming-Struktur gibt es einen zusätzlichen Schutzfaktor: den Freundschafts-, Handels- und Schifffahrtsvertrag zwischen Deutschland und den USA von 1954. Nach seinem Artikel V darf Eigentum von Staatsangehörigen und Gesellschaften der anderen Seite nur zum Wohl der Allgemeinheit und in einem ordentlichen Verfahren entzogen werden, und nicht ohne gerechte Entschädigung. Diese muss dem Gegenwert des entzogenen Eigentums entsprechen, in effektiv verwertbarer Form und ohne unnötige Verzögerung.
Neben „Ausgangspunkt ist der Verkehrswert" ist das ein anderer Maßstab. Ob und wie weit dieser Schutz im konkreten Fall trägt, hängt von der Ausgestaltung des jeweiligen Gesetzes ab und muss anwaltlich geprüft werden. Wir sehen den Staatsvertrag als zusätzlichen Schutzfaktor, nicht als Garantie.
Welcher Weg für dich passt, Wegzug, klassische Übertragung oder die Grundbuchlösung ohne Eigentumsübertragung, haben wir unter Lastenausgleich-Lösung gegenübergestellt.
Deine Streuung
Wer sein gesamtes Vermögen in Berliner Wohnungen hält, trägt das gesamte Berliner Risiko. Das gilt für jede einzelne Stadt und jede einzelne Rechtsordnung. Vertraue keinem einzigen Land mit allem, und keiner einzelnen Landesregierung. Wer in mehreren Städten, mehreren Anlageklassen und mehreren Rechtsordnungen investiert ist, hängt nie ganz vom Ausgang einer einzelnen Landtagswahl ab.
Die Wahl vom 20. September enteignet niemanden. Sie verschiebt die Mehrheit, die über ein Instrument entscheidet, das seit März im Gesetzblatt steht. Wann jemand dieses Instrument nutzt, entscheidet die Politik. Ob du dann schon geordnet bist, entscheidest du.